Activele de capital se referă, de obicei, la orice lucru pe care îl dețineți în scopuri personale sau de investiții. Acesta include toate tipurile de proprietate; mobilă sau imobilă, tangibilă sau intangibilă, fixă sau circulantă.

Exemplele includ o casă, un teren, mobilier de uz casnic, acțiuni, obligațiuni sau fonduri mutuale deținute ca investiții etc.,

Când vindeți un activ de capital, diferența dintre prețul de achiziție al activului și suma cu care îl vindeți reprezintă o Câștig de capital sau o Pierdere de capital. Câștigurile și pierderile de capital sunt clasificate ca fiind pe termen lung sau pe termen scurt, în funcție de „perioada de deținere”. Se aplică impozite pe câștigurile de capital.

De exemplu : Cumpărați un teren rezidențial pentru 5 lakh de rupii în 2000 și îl vindeți pentru 9 lakh de rupii în 2017, atunci realizați câștiguri de capital de 4 lakh de rupii. Trebuie să plătiți impozite pe aceste câștiguri de capital.

Nu de fiecare dată când cumpărați/investiți în active de capital precum proprietăți imobiliare. Uneori puteți moșteni proprietățile de la părinți / rude, puteți, de asemenea, să obțineți proprietățile printr-un testament (sau) puteți fi suficient de norocos să primiți proprietăți prin intermediul Cadourilor. (Citiți : „Ai primit un Cadou? Știi dacă este impozabil sau scutit de impozit?”)

Proprietățile primite ca moștenire sau prin Cadouri de la membrii familiei sunt scutite de impozit. În același timp, dumneavoastră (moștenitor / donatar) le primiți fără nicio contraprestație. De exemplu : Tatăl dvs. vă poate face cadou o casă. Aici, nu plătiți nimic pentru a o primi.

Acum, să spunem că doriți să vindeți această proprietate dăruită pentru o anumită sumă. În acest caz, prețul dvs. de cumpărare este NUL. Aceasta înseamnă că nu trebuie să plătiți niciun impozit la vânzarea proprietății donate? Cum se calculează câștigurile de capital în cazul unei proprietăți donate? Care ar fi costul de achiziție (prețul de achiziție)? Se aplică impozitul pe câștigurile de capital la vânzarea unei proprietăți moștenite? Este posibil să se solicite scutiri de impozit pe câștigurile de capital la vânzarea unei proprietăți donate? … Să discutăm…

Tipuri de câștiguri de capital

Dacă un teren sau o proprietate imobiliară este deținută timp de 24 de luni sau mai puțin, atunci activul respectiv este tratat ca activ de capital pe termen scurt. Dumneavoastră, în calitate de investitor, veți obține fie câștiguri de capital pe termen scurt (Short Term Capital Gain – STCG), fie pierderi de capital pe termen scurt (Short Term Capital Loss – STCL) din investiția respectivă.

Dacă terenul sau proprietatea imobiliară este deținută pentru mai mult de 24 de luni, atunci activul respectiv este tratat ca activ de capital pe termen lung. Veți realiza fie câștiguri de capital pe termen lung (LTCG), fie pierderi de capital pe termen lung (LTCL) pentru acea investiție.

(Conform bugetului 2017-18, perioada de deținere pentru câștigul de capital pe termen lung pentru toate proprietățile imobiliare a fost redusă de la 3 ani la 2 ani. Acest lucru este cu efect începând cu anul financiar 2017-18 sau anul de evaluare 2018-19).

Cum se calculează Câștigurile de capital la vânzarea proprietății donate sau a proprietății imobiliare moștenite AY 2020-21?

STCG = (Prețul total de vânzare) – (Costul de achiziție) – (cheltuieli direct legate de vânzare) – (costul îmbunătățirilor).

În acest caz, costul de achiziție pentru moștenitorul sau beneficiarul donației este NUL. Dar, pentru calcularea câștigului de capital, costul pentru proprietarul anterior (donatorul) este considerat ca fiind costul de achiziție al proprietății.

Câștigurile de capital pe termen scurt sunt incluse în venitul impozabil și sunt impozitate la ratele de impozit pe venit aplicabile.

Calcularea câștigurilor de capital pe termen lung;

Calculul LTCG este similar cu STCG. Singurele diferențe sunt că vi se permite să deduceți costul indexat al achiziției/costul indexat al îmbunătățirilor din prețul de vânzare și, de asemenea, să solicitați anumite scutiri pentru a economisi impozitul pe câștigurile de capital pe termen lung.

Să înțelegem acest lucru cu un exemplu;

Mr. Amitabh a cumpărat o proprietate la 1 ianuarie 1989 pentru Rs 1 Cr. El îi dăruiește apoi proprietatea fiului său, dl Abhishek, în 2016, însă decide să o vândă pentru 10 Cr de rupii în iunie 2017. Așadar, cum se calculează câștigurile de capital pentru proprietatea dăruită?

Să înțelegem acest lucru pas cu pas ;

1) Tipul de câștig de capital

Trebuie să identificăm tipul de câștig de capital pe baza perioadei de deținere. Perioada de deținere a activului de către Abhishek este de aproximativ 1 an. Aceasta înseamnă că câștigurile pot fi încadrate în categoria STCG? – Nu.

Data achiziției de către donator (Amitabh) este considerată ca fiind data achiziției. Așadar, vă rugăm să rețineți că data sau anul moștenirii / redobândirii donației (2016) nu au nicio importanță în acest calcul. Anul de achiziție de către proprietarul anterior (Amitabh) este 1989. Astfel, câștigurile de capital din vânzarea proprietății dăruite sunt tratate ca câștiguri de capital pe termen lung pentru Abhishek.

2) Data achiziției

Trebuie să cunoaștem apoi costul achiziției (prețul de achiziție). Având în vedere că Abhishek a primit acest lucru ca un cadou, prețul de achiziție pentru el (donatar/receptor al cadoului) este ZERO. Prin urmare, pentru calcularea câștigurilor de capital, costul de achiziție suportat de proprietarul anterior / donatorul (Amitabh) este tratat ca preț de achiziție. În acest caz, acesta este de 1 milion de rupii.

3) Costul de achiziție indexat

Pentru calcularea câștigurilor de capital pe termen lung, vânzătorul de bunuri imobile poate solicita costul de achiziție indexat.

Indexarea se face prin aplicarea indicelui CII – Cost Inflation Index. Astfel, crește baza de cost, adică prețul de achiziție și scade câștigurile. Prețul dvs. de achiziție este ajustat în funcție de impactul inflației.

Cum se calculează costul de achiziție indexat? Costul indexat se calculează cu ajutorul unui tabel cu indicele de inflație a costurilor. Împărțiți costul la care ați achiziționat Proprietatea cu indicele de la data achiziției. Înmulțiți acest rezultat cu indicele de la data vânzării.

Mai jos găsiți tabelul cu indicele de inflație a costurilor din 2001-02 până în anul fiscal 2020-21 pentru referință. Indicele de inflație a costurilor (CII) pentru anul fiscal 2020-21/ AY 2021-22 notificat de CBDT la 301.

Confuzia ar fi dacă puteți solicita indexarea din anul în care ați primit cadoul sau din anul achiziției de către donator? – După cum s-a discutat mai sus, anul în care ați primit cadoul nu este utilizat pentru calcul.

Lăsați-mă să vă explic ce este indexarea, beneficiile sale și cum se calculează, continuând cu exemplul de mai sus…

Anul achiziției este 1989, iar anul vânzării este în anul financiar 2017-18. Costul de achiziție în 1989 a fost de 1 crt. de rupii. Deoarece anul achiziției a fost înainte de anul fiscal 2001-02, prețul de achiziție poate fi considerat la „Valoarea justă de piață (FMV)” a acelei proprietăți la 1 aprilie 2001, în loc de costul de achiziție. (Puteți obține detaliile FMV ale unei proprietăți de la un evaluator de proprietăți aprobat de guvern.)

Deci, costul indexat al achiziției = (FMV / 100) * 272.

(Până la exercițiul financiar 2016-17, anul de bază a fost anul fiscal 1981-82. Pentru a calcula câștigurile de capital în momentul vânzării oricărei proprietăți achiziționate înainte de 1981, prețul de achiziție al acesteia se calculează acum pe baza valorii de piață corecte din 1981. Calcularea la valoarea justă de piață din 2001 va crește costul de achiziție și va scădea câștigul de capital.

De la anul fiscal 2017-18, anul de bază pentru calcularea indexării va fi 2001-02. Aceasta va avea un efect (în cea mai mare parte pozitiv) asupra investițiilor în care beneficiul indexării este disponibil la calcularea impozitului pe câștigul de capital.

De exemplu: Să presupunem că vă păstrați investițiile făcute în fonduri de datorie sau în Proprietate înainte de 2001, valoarea justă de piață (NAV) de la 1 aprilie 2001 va fi considerată drept cost de achiziție pentru calcularea câștigurilor de capital. Acest lucru va ajuta investitorul să reducă impozitul pe câștigurile de capital.)

4) – Dispoziții de scutire fiscală privind câștigurile de capital pe termen lung

Puteți solicita, de asemenea, anumite scutiri privind LTCG la vânzarea de proprietăți moștenite sau donate.

După ce ajungeți la „LTCG net”, se va aplica rata de impozitare @ 20%.

În concluzie, ori de câte ori anumite active sunt vândute și, în special, atunci când astfel de active au fost primite prin donație, prin testament, prin succesiune sau prin moștenire, atunci costul de achiziție al activului va fi considerat a fi costul pentru care proprietarul anterior al proprietății l-a achiziționat, majorat cu indicele de inflație a costurilor din anul în care proprietarul anterior a achiziționat inițial proprietatea.

Continuați să citiți :

1. Diferitele clase de active au implicații fiscale diferite : Cum sunt impozitate returnările?
2. Ce este o proprietate ancestrală? – Reguli juridice importante
3. 5 modalități de transfer al proprietății imobiliare!
4. Cum să economisiți impozitul pe câștigurile de capital la vânzarea unui teren/proprietate imobiliară?

(Post publicat pentru prima dată la : 12-iunie-2017) (Pentru imagine, multumim Stuart Miles la FreeDigitalPhotos.net)