Allt kontant

I fastighetsvärlden är kontanter kung för en säljare. Även om det kan vara säljarens föredragna metod för att få betalt för en fastighet finns det vissa för- och nackdelar för köparen.

Köp med kontanter när man förhandlar om ett fastighetskontrakt innebär att köparen vid tidpunkten för avslutningen kommer att ha ovillkorliga likvida medel som är tillräckliga för att betala alla kostnader i samband med köpet av en fastighet, inklusive försäljningspriset och slutkostnader.

Då säljarna föredrar ett kontantbud, utan finansieringsvillkor, är de mer benägna att acceptera ett sådant bud än ett liknande, eller till och med bättre bud, från någon med finansieringsvillkor. Följaktligen kan en köpare som verkligen har kontanter för att avsluta avtalet ofta få ett bättre avtal än en köpare som förlitar sig på en långivare.

Många köpare tror dock att de kan ändra kontraktet vid ett senare tillfälle och lämnar ett kontantbud, men i verkligheten kan de inte avsluta avtalet med sina egna kontanter. De antar att när deras finansiering väl är godkänd kommer det att vara lätt att ändra kontraktet från kontant till finansierad transaktion. Detta är inte alltid fallet, och köparen måste förstå att säljaren inte är skyldig att ändra kontraktsvillkoren.

Det finns fall där köpare har fått kontantbud accepterade, trots att de inte hade kontanter, och säljarna vägrade att ändra kontraktet. I dessa fall förlorade köparen sin handpenning, eftersom de inte kunde uppfylla villkoren i köpeavtalet. Den lärdom man kan dra av detta är att kontanter betyder kontanter, inte något annat!

Vid ett kontant avslut kommer köparen att informeras om det exakta belopp som han eller hon behöver ta med sig för transaktionen. I de flesta fall måste dessa medel överföras till avslutningsagenten eller överföras genom bank- eller checkräkning. Om du är involverad i ett kontantköp ska du därför se till att ha dina medel klara och tillgängliga före stängningen, annars kommer du inte att kunna stänga.

Lär dig mer om alla kontanterbjudanden jämfört med finansiering i vårt avsnitt om fastighetsinvesteringsstrategier.

Konventionellt hypotekslån

Statligt och federalt chartrade banker och kreditföreningar kallas i allmänhet konventionella långivare, som ger konventionella hypotekslån. Enligt Webster’s Dictionary betyder konventionell ”används och accepteras av de flesta människor; vanligt eller traditionellt”. Investor rehablån är inget av detta, eftersom de ofta är ovanliga och mycket specifika. Konventionella lån är mycket svåra att hitta för rehabfastigheter.

Och även om konventionella lån i allmänhet är de billigaste hypotekslånen som finns tillgängliga, tar det lång tid att få dem, även från en konventionell långivare som du kanske har en befintlig relation med. Även om du kan hitta den sällsynta konventionella långivaren som är villig att erbjuda investerare rehablån kan låneprocessen ta extremt lång tid att arbeta sig igenom. De flesta säljare som säljer till husvändare är villiga att sälja till ett lägre pris i utbyte mot ett snabbt avslut, och många är ovilliga att vänta på att den konventionella långivarens långsamma hjul ska snurra.

Men även om lånen från en konventionell långivare kan vara billigare än ett lån från en privat långivare eller en låntagare med hårda pengar, kommer den konventionella långivaren att kräva en större handpenning på fastigheten jämfört med en typisk icke-konventionell rehablåntagare.

De flesta konventionella långivare kommer endast att låna ut en procentandel av fastighetens nuvarande värde, medan de flesta hard money- och privata rehab-långivare kommer att låna ut på det efter reparerade värdet av säkerhetsfastigheten.

Statligt försäkrade lån

Federala bostadsadministrationen (FHA) erbjuder rehab-finansiering till investerare genom sitt 203k-låneprogram. Detta program lånar ut både köpeskillingen och rehabmedel, men det är endast tillgängligt för konsumenter som köper ägarlägenheter, inte investerare.

Men även om de har vissa begränsningar kan FHA 203k-lån användas för investeringssituationer i fastigheter med flera enheter så länge låntagaren planerar att bo i en av enheterna. Detta kan vara ett utmärkt sätt att få lågkostnadsfinansiering för en inkomstfastighet. Köparna måste också komma ihåg att när man köper en fastighet med 3-4 enheter kräver FHA att man håller minst en likvid betalningsreserv på tre månader, vilket kommer att binda upp en del kontanter. De kommer också att kräva att hyreslägenheterna på 3-4-enhetsbyggnaden upprätthåller lånet på egen hand. En investerare som tar denna typ av renoveringslån måste vara villig att följa reglerna.

Ett alternativt program som erbjuds genom Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) erbjuder sina lån till både konsumenter och investerare, genom sitt HomePath-program. Det finns dock några begränsningar för HomePath-programmet.

• HomePath-programmet erbjuds endast investerare som köper bostäder som ägs av Fannie Mae.
• Kostnaden för reparationer kan endast uppgå till 35 % av fastighetens efterreparerade värde (ARV) och får inte vara mer än 35 000 dollar totalt.

Det är alltså så att HomePath-alternativet endast är tillgängligt för ett begränsat urval av fastigheter, och dessa fastigheter kan inte kräva omfattande reparationer eller dyra förbättringar. Programmet är utformat för personer som köper bankägda, short sale eller nödlidande fastigheter som främst behöver kosmetiska reparationer, vilket vanligtvis inte önskas av house flippers.

Ägarfinansiering

Ägarfinansiering innebär att säljaren av en fastighet ”lånar” ut pengar till köparen av fastigheten, tar en inteckning på den sålda fastigheten och får tillbaka pengarna i omgångar enligt villkoren i avtalet mellan parterna.

För säljaren innebär detta ett bra inkomstflöde om han eller hon har råd att inte få in pengarna för försäljningen av fastigheten på en gång. För köparen är det ofta ett gynnsamt arrangemang, eftersom transaktionen kan avslutas snabbt och säljaren vanligtvis inte tar ut de avgifter som en långivare skulle ta ut. Dessutom kräver ägarfinansierade fastigheter ingen värdering.

Problemet är dock att mycket få säljare har tillräckliga resurser för att hitta en plats att bo på och upprätthålla sin livsstil utan den klumpsumma i kontanter som de skulle få från försäljningen av fastigheten. Dessutom kanske de säljare som har resurser inte vill ha besväret och risken med att vara långivare.

Om köparen inte gör sina betalningar till säljaren måste de gå igenom den rättsliga processen för att få tillbaka fastigheten, som kanske inte är värd vad den var när fastigheten först såldes. Den kanske inte heller är i samma skick som när den ursprungligen såldes, vilket kan bli ett problem när de försöker sälja den igen.

Sedan det finns fördelar för både säljaren och köparen med säljarfinansiering kan nackdelarna uppväga fördelarna i många fall. I allmänhet är det mycket få säljare som är villiga att bära lånet.

Hårda pengar

Hårda pengar-långivare förlitar sig inte på låntagarens kreditvärdighet. I stället ser de till fastighetens värde. Långivaren vill försäkra sig om att det finns tillräckligt med eget kapital i fastigheten för att betala tillbaka skulden om låntagaren inte betalar sina skulder. Följaktligen lånar en hard money-långivare vanligtvis ut mindre än en konventionell långivare (vanligtvis 50-60 %) av fastighetens värde.

Om du inte kan få ett konventionellt lån från en bank eller en hypoteksförmedlare kan du ha nytta av att ha att göra med en hard money-långivare. Innan du gör det ska du se till att du förstår de avgifter och kostnader som är förknippade med lånet och lånevillkoren. Ofta är en långivare med hårda pengar mer än gärna tvångsomhändertar den egendom som utgör säkerhet och som är värd mer än den skuld som är skyldig på den.

Typiskt sett regleras inte långivare med hårda pengar av någon statlig myndighet och behöver inte vara licensierade. Det finns många legitima långivare av hårda pengar, men som i många yrken finns det några mindre än ärliga långivare av hårda pengar. Se till att du vet vem du har att göra med.

Hard money lenders regleras inte av någon statlig myndighet och behöver inte ha någon licens.

Privata pengar

En privat långivare granskar i allmänhet en potentiell låntagare och säkerhetsobjektet med hjälp av de tre ”C:na” i utlåningsvärlden – kredit, betalningsförmåga och säkerhet.

Detta innebär att den privata långivaren måste kvalificera låntagaren finansiellt genom att granska låntagarens kredithistorik för att bedöma låntagarens vanor när det gäller att betala tillbaka till kreditgivare. Ju bättre kreditvärdighet, desto mer benägen är en privat långivare att bevilja ett lån. Den privata långivaren kommer också att granska låntagarens inkomst och kassaflöde för att avgöra låntagarens kapacitet, eller förmåga, att betala det planerade lånet.

Lär dig hur du beräknar din DTI-kvot.

Men medan hårdvalutautlånaren ser på säkerheten som den primära källan till återbetalning, ger den privata utlånaren lån som den förväntar sig att låntagaren ska betala, där säkerheten endast fungerar som en reservplan för återbetalning om något oväntat händer och låntagaren inte betalar tillbaka. Följaktligen kan den privata rehablånaren vara villig att låna ut ett större belopp än andra långivare på projekt, eftersom de kan vara mer säkra på att det kommer att återbetalas.

Privata pengar rehablån för investerare är förvisso dyrare än konventionella lån, eftersom de innebär mycket mer risk och tid. Privata långivare kan dock ha större flexibilitet när det gäller att skräddarsy sina lån efter låntagarens behov än konventionella lån. Dessutom kommer privata långivare att kunna stänga lånen snabbare, vilket gör det möjligt för rehabare att fånga bra erbjudanden när de kommer ut på marknaden.

Likt långivare med hårda pengar är privata långivare i allmänhet inte reglerade eller licensierade, så återigen måste låntagaren göra sin hemläxa för att veta vem han eller hon har att göra med.

Vilken finansieringsmetod du än väljer, uppmuntrar vi dig att använda vår mall för affärsplan för husflipning för att få din ekonomi organiserad. Finansieringsstrategin i avsnitt tre kommer att se till att du får pengarna på rätt sätt på din nästa flip.

Lär dig mer om skillnaden mellan en privat långivare och ett banklån.