Utöver att gifta sig, skaffa barn eller eventuellt bestämma sig för vilken karriärväg man ska välja är husköpet ett av de viktigaste besluten som en person eller en familj kommer att fatta. Det är inte bara ett stort personligt beslut, och utan tvekan den amerikanska drömmen, utan det är den största investeringen du kommer att göra och med det följer ett stort ansvar.

De flesta guider på nätet om hur man köper ett hus är skrivna av bloggare inom privatekonomi eller marknadsföringsexperter. Vår är annorlunda: den här guiden för bostadsköpare skrevs med DIG i åtanke och utformades av våra erfarna och licensierade lånehandläggare.

Vem är bättre lämpad att guida dig genom att köpa ett hus än de personer som hjälper köpare med det varje dag?

Handlingsprogramöversikter:

• Huslån Översikt – Konventionell, FHA, VA & USDA
• Översikt över konventionella hypotekslån
• VA Home Loans – Översikt
• Förstagångsprogram för bostadsköpare
• FHA-hypotekslån – Översikt & Fördelar
• Rural Housing Loan (USDA) Explained
• Self Employed Mortgage Overview

Annan hjälpsamma resurser:

• 10 steg för att köpa ett hus
• De vanligaste frågorna om hypotekslån
• Hypoteksbetalningskalkylator
• Krav på minsta kreditpoäng för hypotekslån

Köp av ett hus: Steg-för-steg-process

Steg 1: Bestäm om du är redo att köpa ett hus

För att söka efter ett hus, få ett förhandsgodkännande eller prata med en mäklare måste du bestämma om du är redo att köpa ett hus.

För att få ett godkännande för att köpa ett hus tittar långivarna på fyra komponenter lika mycket. Du måste i slutändan bocka av varje avsnitt för att få ett lån godkänt.

Kreditpoäng och kredithistoria – kraven på kreditpoäng för hypotekslån varierar beroende på låneprogram. FHA och VA har de mest milda kraven, där VA inte har något krav på minsta FICO-poäng och FHA tillåter ner till 520. Konventionella lån kräver minst 620 poäng för att kvalificera sig och de flesta USDA-lån kräver 640 poäng.

För att ha en trolig chans att ditt lån blir godkänt är det bäst att ha en kreditpoäng på minst 620, men det finns många fall där lägre poäng fungerar.

Att ha sena betalningar på senare tid diskvalificerar dig inte automatiskt och ju högre kreditpoäng desto mindre är de ett problem. I ett perfekt scenario kommer en underwriter att leta efter inga sena betalningar under de senaste 12 månaderna, men det finns undantag och beror på det övergripande scenariot. Om du nyligen har haft en konkurs, en utmätning eller en kort försäljning spelar det in och det finns specifika vänteperioder för varje låneprogram innan du är berättigad att köpa ett annat hem.

Arbete och inkomst – hypotekslånare verifierar de senaste två årens anställning tillsammans med att dokumentera din nuvarande inkomst. Det är ett vanligt missförstånd, men du behöver inte ha två år på ditt nuvarande jobb; långivarna behöver helt enkelt dokumentera vilka företag du har arbetat för under de senaste två åren (även om det är 3-4 olika).

Om du är W2-anställd på heltid (timanställd eller avlönad) och inte har några betydande jobbsvängningar under de senaste 6 månaderna, spelar anställningslängden på ditt nuvarande företag inte så stor roll.

I de fall där det behövs inkomster från övertid, provision, bonus eller deltidsjobb finns det krav på att du ska ha dessa inkomster i 1-2 år innan en långivare kan använda dem för att kvalificera sig när du köper ett hus. Om du är egenföretagare eller får 1099-inkomster (andra än pensionsinkomster – pension, socialförsäkring) krävs ofta att du har en tvåårig historik som lämnats in på dina skattedeklarationer.

Skuld-till-inkomstförhållande (DTI) – detta är den primära beräkningen som används för att bestämma hur mycket hur du kvalificerar dig för och i slutändan den maximala bolånetaxan du kan ha när du köper ett hus.

En långivare tittar på din bruttomånadsinkomst och jämför den sedan med (1) dina minimala skuldbetalningar som anges på kredit tillsammans med (2) den beräknade nya bostadsbetalningen som inkluderar lånebetalningen (princip & ränta) och din månatliga avbetalning av fastighetsskatt, hemförsäkring, hypoteksförsäkring och eventuella HOA-avgifter. Beroende på låneprogram kan den totala kvoten variera mellan 41 % och 57 %.

Down Payment & Assets – Nästan alla låneprogram kräver någon form av minimiinvestering (eller handpenning) och den bestäms som en procentandel av köpeskillingen. Handpenningen och det totala beloppet som ska betalas vid avslutningen måste verifieras av långivaren cirka 7-10 dagar INNAN avslutningen, så alla dessa medel måste finnas på ditt check- eller sparkonto då.

FHA-lån kräver 3,5 %, konventionella hypotekslån sträcker sig från 3-5 %, medan USDA- och VA-lån inte kräver någon handpenning i de flesta fall. Det finns lånegränser i länet och andra faktorer som kan påverka handpenningen, så det är bäst att konsultera en lånehandläggare för att få specifika detaljer. Utöver handpenningen finns det en myriad av kostnader som också ska betalas vid avslutningen.

Samtidigt som det är idealiskt att spara ihop till handpenningen på egen hand är det acceptabelt att få en gåva (oftast från en familjemedlem) eller till och med ta ett lån från din 401(k). Det är också mycket vanligt att köparen förhandlar om att säljaren ska stå för vissa, och i vissa fall alla, slutkostnader, vilket bidrar till att minska den totala summan som du måste betala ur egen ficka.

Att avgöra om du är redo att köpa behöver inte göras på egen hand. Vårt team av lånerådgivare hjälper till med detta varje dag; om du är osäker på hur din kreditstatus ser ut, vill ta reda på vad din skuld-till-inkomstkvot är eller hur de uppskattade slutkostnaderna kommer att se ut, kan du ringa vårt team eller fylla i ett av våra onlineformulär.

Vi har också skapat en komplett guide fylld med information om stegen för att köpa ett hus om du vill lära dig mer om hela processen för att köpa en bostad, från början till slut.

Steg 2: Få en uppfattning om vad din bolånebetalning kommer att bli

Den vanligaste bristen på kontakt när du köper ditt första eller andra hus är att förstå vad den månatliga bolånebetalningen kommer att bli.

Ofta är de hus som alla vill köpa betydligt dyrare än vad du vill betala varje månad. Så innan du köper ett hus är det viktigt att veta vad som ingår i din månatliga amortering och göra några beräkningar för att veta vilket prisintervall du är bekväm med.

En amortering består av fyra komponenter:

1. Lånebetalning (vanligen kallad din amortering & Räntebetalning) – detta bestäms av din räntesats, lånebeloppet och lånetiden som oftast är 30 år.
2. Fastighetsskatt – ditt län fastställer varje fastighets årliga fastighetsskattebelopp och denna siffra divideras med 12 och läggs till din månadsbetalning.
3. Fastighetsägarens försäkringspremie – detta är en försäkring som du gillar upp och är till för att försäkra dig mot skador som orsakas på bostaden. När du har tecknat kontrakt kontaktar du 2-3 försäkringsbolag för att jämföra priser och den årliga premien delas upp månadsvis och läggs till din bolånebetalning.
4. Hypoteksförsäkring (PMI eller MIP) – de flesta låneprogram kräver någon form av försäkring som skyddar långivaren i händelse av att låntagaren inte betalar.

Fastighetsskatt, hemförsäkringsbelopp och bolåneförsäkringsbelopp bestäms ofta av bostadens värde eller av lånebeloppet. Så ju dyrare huset du köper, desto högre kommer varje komponent att vara och vice versa.

För att få en solid förståelse för vad en betalning kommer att se ut genom att använda vår stegvisa Accurate Mortgage Payment Calculator för att köra några första uppskattningar. Om du köper ett hus i Florida, Texas, Kalifornien eller Maine har vi separata kalkylatorer med information som är skräddarsydd för era unika områden.

Nyttiga resurser:

• Hypoteksräknare för Florida
• Hypoteksräknare för Texas
• Hypoteksräknare för Kalifornien
• Hypoteksräknare för Maine
• USDA Lånekalkylator

Steg 3: Förstå dina hypoteksalternativ

För att köpa ett hus måste du ha en grundläggande förståelse för vilka hypotekslån som finns tillgängliga och vilka som kan vara mest lämpliga. Med den mängd federala regleringar som är involverade i hypoteksbranschen har långivare över hela landet alla samma låneprogram att erbjuda bostadsköpare.

För en mer detaljerad titt på bostadslåneprogram, kolla in vår hjälpsamma fördjupade översikt över bostadslånealternativ.

För en kort sammanfattning, här är en titt på finansieringsalternativ:

Konventionella lån – dessa är säkrade av Fannie Mae eller Freddie Mac och de är också ansvariga för att fastställa programmets riktlinjer. Detta är ett av de vanligaste låneprogrammen som folk väljer när de köper ett hus.

Konventionella lån har ett First Time Home Buyer-alternativ som tillåter så lite som 3 % i handpenning. Den typiska handpenningen för ett konventionellt lån är 3-5 % och med en handpenning på 20 % kan man undvika PMI (Private Mortgage Insurance) helt och hållet.

Konventionella lån kräver en FICO-poäng på minst 620 och tillåter skuld-till-inkomstförhållanden som är så höga som 50 %. De kan vara svårare att kvalificera sig för än några av de andra programmen och räntorna är mycket kreditkänsliga, vilket innebär att ju lägre kreditvärdighet desto högre kommer din ränta att vara. PMI är också kreditpoängbaserat, så ju lägre poäng desto högre blir också hypoteksförsäkringsräntorna.

Idealiskt lämpad för: Andra hem eller köp av investeringsobjekt. 10 % eller mer i handpenning, eller någon med utmärkt kreditvärdighet.

FHA-lån – FHA-lån är det näst vanligaste programmet när man köper ett hus. Detta är ett HUD/regeringsbackat program och skapades ursprungligen för personer med rättvis till god kredit eller högre skuld-till-inkomstförhållande. FHA-lån tillåter ned till en kreditpoäng på 520 men du behöver ofta en högre poäng för att få ett lån godkänt.

FHA-lån kräver en minsta handpenning på 3,5 % och har konkurrenskraftiga räntor (ofta bättre än konventionella lån), oavsett kreditpoäng. FHA tillåter upp till 57 % skuld/inkomstförhållande, vilket gör det lättare att kvalificera sig.

Typiskt sett skulle en låntagare med 580-680 kreditvärdighet vara bäst lämpad att gå med ett FHA-lån eftersom räntan ofta kommer att vara lägre och MIP (Mortgage Insurance Premium) på ett FHA-lån baseras på lånebeloppet och är inte kreditvärdighetsstyrt.

Idealiskt lämpat för: mindre pengar i handpenning, kreditvärdighet under 690 och/eller högre skuld-till-inkomstförhållande.

VA-lån – VA-lånet är strikt reserverat för kvalificerade veteraner och kvalificerade änkor och änklingar. VA-lånet är också ett statligt stödt lån, så det har liknande riktlinjer och räntesatser som FHA-lånet.

Den främsta fördelen med ett VA-lån är att de inte kräver någon handpenning i de flesta fall OCH att det inte finns någon månatlig hypoteksförsäkring. Istället har VA-lånet en avgift som kallas VA Funding Fee och som kan rullas in i lånet vid avslutningen.

Räntan på ett VA-lån är inte heller lika beroende av kreditpoäng och är ofta lägre än konventionella låneräntor.

VA har tekniskt sett inget minimikrav på kreditpoäng, men för att få ett lånegodkännande måste låntagarna vanligtvis ha ett poängtal på omkring 500.

Idealiskt lämpat för: Nästan alla kvalificerade veteraner.

USDA-lån – Rural Housing är ett annat statligt stödt program särskilt för hus i mer lantliga miljöer. Detta är det minst vanliga alternativet när man köper ett hus jämfört med de andra 3 bolåneprogrammen som nämns ovan. Även om det är ett av de svåraste programmen att kvalificera sig för, är det mycket fördelaktigt på grund av att det inte finns något krav på minsta handpenning och mycket överkomliga månatliga hypoteksförsäkringar.

USDA kräver i allmänhet en kreditpoäng på 640, men det finns vissa undantag som görs för lägre poäng. Fastigheten måste ligga i ett stödberättigat område, det finns inkomstgränser för att kvalificera sig och programmet har de mest restriktiva kraven på skuldkvot med 43 %.

Utmärkt lämpad för: låg till måttlig inkomst, låntagare med god kreditvärdighet (640+), som köper ett hem i ett stödberättigat område och har en låg skuldkvot.

Jumbo-lån – beroende på fastighetens läge har vart och ett av de ovannämnda låneprogrammen länsvisa lånegränser. Om ett lånebelopp överskrider länslånegränsen är det enda alternativet ett Jumbo-lån. Jumbo-lån är vanligtvis de svåraste att kvalificera sig för och kräver större handpenning än normal finansiering.

Idealiskt lämpat för: låntagare med 680+ kredit, 15 %+ handpenning och som köper ett hus och behöver finansiering som överskrider Conventional county loan limits (484 350 dollar i de flesta län).

Varje låneprogram har olika nyanser, för- och nackdelar och olika riktlinjer. I slutändan är det här som det gäller att hitta en erfaren lånerådgivare. Att ha en expert som vet hur man jämför och analyserar alternativ för dig, känner till reglerna för varje program och kan se till att du får det bästa bostadslånet för ditt scenario är livsviktigt!

Steg 4: Bli förhandsgodkänd för att köpa ett hus!

Att bli förhandsgodkänd är ett av de viktigaste stegen innan du köper ett hus. Det kommer INNAN man pratar med en mäklare eller handlar efter ett hus. Det är den officiella starten på din husköpsresa och avgör i slutändan om du är berättigad att börja leta. De flesta mäklare kommer inte ens att träffa dig eller visa dig ett hus förrän du har blivit förhandsgodkänd.

Anmälan om hypotekslån

För att bli förhandsgodkänd för att köpa ett hus måste du fylla i en ansökan. Den kallas Uniform Residential Loan Application, eller ”1003” med hänvisning till Fannie Maes blankettnummer. Tekniskt sett ansöker du inte om ett hypotekslån förrän du har kontrakt på ett hus, men den information som behövs för att förhandsgodkänna en låntagare är densamma.

Ansökan kan fyllas i online, fyllas i personligen eller via telefon. Det tar 15-20 minuter att fylla i och du ombeds att lämna saker som ditt juridiska namn, födelsedatum, personnummer, bostads- och anställningshistorik för de senaste två åren, tillsammans med inkomst- och tillgångsverifiering.

Behövliga dokument

Många långivare kommer att be dig att verifiera din inkomst med lönebesked, W2:s och eventuellt skattedeklarationer.

Förutom ansökan kommer lånehandläggaren att fråga dig om din budget (vad du vill att din betalning ska ligga runt), hur mycket du planerar att lägga ner och ungefär hur din tidslinje kommer att se ut. När långivaren har allt de behöver, kör de alla faktorer – kredit, anställning, inkomst, kredithistorik, skuldkvot osv. – genom ett datasystem som kallas AUS (Automated Underwriting System). Bokstavligen, alla långivare i landet använder samma system. I de flesta fall behöver vi ett GODKÄNNANDE genom detta system för att förhandsgodkänna dig.

Din lånehandläggare bör kunna uppdatera dig med ett förhandsgodkännandebrev och en kostnadsfördelning inom 2-3 arbetstimmar.

Vi har också gjort några punkter varför vi är den idealiska långivaren att välja för att ansöka om ett FHA-lån online och ett USDA-lån online, så se till att läsa dessa artiklar för ytterligare vägledning.

Få en skriftlig uppskattning av slutkostnader och beräknad betalning

Låntagare har en tendens att tro att räntan är den viktigaste komponenten i deras lån och på grund av detta FAKTA, livnär sig långivare på och fokuserar på det.

Verkligheten är att räntan är bara 1/3 av de saker du SKA fokusera på. Innan du köper ett hus eller ens tar ett steg in i ett hus bör du ha en skriftlig uppdelning av beräknade betalningar och kostnader av några skäl:

1. Veta vad långivaren tar ut av dig. Långivarens uppläggningsavgift varierar från långivare till långivare och många långivare tar ut en uppläggningsavgift på 1 %, vilket innebär att de tar ut 1 % av ditt lånebelopp (så på ett lån på 200 000 dollar kommer de att ta ut en avgift på 2 000 dollar). På United Fidelity Funding Mortgage tar vi ut en fast uppläggningsavgift, vilket kan spara våra kunder hundratals på uppläggningsavgiften.
2. Detektera om du betalar extra för räntan. Långivare tar ofta ut rabattpoäng för att ge dig en mer attraktiv ränta än vad som verkligen är tillgängligt. Att köpa ner räntan kan ibland vara vettigt, men i många fall gör det inte det.
3. En skriftlig fördelning visar dig också (1) din totala beräknade nya betalning för de hus du ska köpa och (2) bör visa dig hur mycket du förväntas behöva betala ur egen ficka. Detta inkluderar slutkostnader OCH handpenning.
4. Om du inte vet hur mycket kostnaderna är, vet du inte heller hur mycket du ska be säljaren att täcka i slutkostnader. Så om du försöker se till att du behåller så mycket pengar i fickan som möjligt (för att köpa saker som möbler, flyttkostnader etc.), måste du försöka få säljaren att täcka vissa eller alla kostnader.

Observera: Ett förhandsgodkännande är inte ett lånegodkännande och är inte ett åtagande om att låna ut eller en garanti för att ditt lån kommer att bli godkänt. Alla poster eller antaganden som används för att förhandsgodkänna dig måste granskas och verifieras av en riktig underwriter (en människa) för att få ett lånegodkännande.

Steg 5: Hitta en mäklare

När du väljer en långivare är valet av en toppmäklare säkerligen det tredje största beslutet du fattar när du köper ett hus.

Som köpare behöver du inte betala mäklaren, så du bör utnyttja deras tjänster 100 % av tiden! Säljaren är ansvarig för att betala provisionen till både köparens och säljarens mäklare.

Det bästa stället att hitta en mäklare är antingen en rekommendation från en vän, en familjemedlem eller från din lånehandläggare. Om någon är villig att hänvisa en mäklare till dig baserat på tidigare erfarenheter eller interaktion bör du ta emot erbjudandet.

Det näst bästa alternativet är annars att använda webbplatser som Zillow eller Realtor (.com) och söka efter dem. Nackdelen med detta är att de personer som anges som ”Premier Agents” eller högst upp på listorna betalar för den rankningen. Så anta inte att du får den bästa mäklaren för att de har ”Premier Agent” bredvid sitt namn.

Om du använder dig av onlinesökning, håll utkik efter antal omdömen och senaste omdömen – om mäklaren inte har några senaste omdömen betyder det att de kanske är deltidsanställda eller att de inte aktivt säljer fastigheter (eller att de inte är särskilt upptagna, vilket inte är en bra indikation). Få också en uppfattning om hur länge de har varit i branschen. Att de är nya betyder inte att de inte kommer att vara bra, men att hitta en bra fastighetsmäklare är mycket viktigt och ofta kommer det bara med erfarenhet. Här finns en bra lista med frågor att ställa till en mäklare om du ska intervjua någon utan en hänvisning.

VARNING: Undvik att använda den listade mäklaren eller tillåta dubbel representation. En listningsagent representerar säljaren och är skyldig att agera i dennes bästa intresse. Det är lagligt för den mäklaren att även företräda köparen, i vilket fall de låter varje part underteckna ett formulär där de bekräftar att de agerar för er räkning. Det är naturligtvis omöjligt att agera i två motsatta parters bästa intresse, och allt de gör är att vara mäklare och förhandla fram en affär för att se till att den blir av.

Har alltid, alltid en köparagent som representerar dig.

Steg 6: Hitta ett hus & Få ett kontrakt

Att hitta rätt hus är uppenbarligen det största beslutet du kommer att fatta när du köper ett hus. Om du är förberedd ekonomiskt, vet att du får ett lån som du har råd med och har hittat rätt mäklare som hjälper dig att hitta ett hus, är du på god väg.

När du har hittat ”DET” huset är det dags att lägga ett bud och vara redo att förhandla. De 3 primära komponenterna i förhandlingen är:

1. Köpeskilling – hur mycket du är villig att köpa bostaden för och hur mycket de är villiga att sälja den för.
2. Säljarkrediter/eftergifter – kommer säljaren att täcka eventuella slutkostnader för dig
3. Slutdatum – hur snabbt kommer du att stänga

Alla vill göra en bra affär i fastighetsbranschen och vill aldrig betala för mycket, men normalt sett vinner du antingen lite på köpesumman ELLER på säljarkrediterna (du vinner normalt inte båda striderna). Förstå att säljarkrediter kommer från säljarens vinstlinje, vilket är anledningen till att de inte alltid låter dig vinna båda striderna.

Din mäklare kommer att hjälpa dig med detta, men det är viktigt att känna till dina totala beräknade slutkostnader + uppdelning av handpenning (från din långivare) så att du kan veta hur mycket (om någon) säljarkrediter du behöver för att förhandla.

Motbud är vanliga i dessa scenarier och du är officiellt under kontrakt när både du och säljaren har kommit överens om villkoren.

Steg 7: Lås in räntan. Inspektion. Värdering. Lånegodkännande

När du väl är kontrakterad är det dags för tävling. Att hitta det hem du vill köpa kan vara stressigt, men det är mycket som händer från den dag du skriver under kontraktet till den dag du stänger.

Du måste ge en långivare en kopia av det utförda kontraktet på en gång; de kommer att utarbeta några juridiska upplysningar som du måste skriva under, låsa in din räntesats och begära alla nödvändiga dokument som behövs för att lämna in ditt lån till underwritern.

Din mäklare kommer att hjälpa dig att boka en inspektion; detta är en rapport som du får om hemmet för att se till att det inte är något fel på det. Det är inte ett krav för att få ett lån, men det är något som alla bör få när de köper ett hus.

När inspektionen kommer tillbaka utan anmärkningar kommer din långivare att beställa en värdering för att fastställa hemmets värde. Huset måste värderas till köpeskillingen (eller högre) för att du ska kunna gå vidare. Om det kommer in lägre, måste du sannolikt försöka omförhandla med säljaren eftersom de flesta köpare inte vill betala mer för ett hus än vad det är värt.

När värderingen, titelns arbete och eventuella slutliga låntagarvillkor som underwritern behövde returneras, är ditt lån redo för FINALT GODKÄNNANDE!

I allmänhet tar processen från utfört kontrakt till stängning 30-40 dagar. Det är möjligt att stänga snabbare, men 35 dagar är en bekväm tidslinje. Allt mindre än 30 dagar innebär att du sannolikt kommer att vara stressad under hela processen och att det kommer att krävas mycket av dig på kort tid.

Steg 8: Stängningen av DITT hus

3 arbetsdagar före stängningen är din långivare ansvarig för att ge dig en Closing Disclosure. Detta är det juridiska formuläret som listar dina slutliga lånevillkor, betalningar och slutkostnader.

När du är medveten om den slutliga summan som ska betalas vid avslutningen, ska du schemalägga en banköverföring eller skaffa en check som du ska ta med dig till titelbolaget/advokaten för avslutningen.

På dagen för avslutningen ska du skriva under omkring 100 papper; de är mestadels juridiska friskrivningar som säger att du ska åtgärda saker och ting om något har gjorts fel. De viktiga sakerna är Closing Disclosure, Note eller Mortgage Instrument (lånet du skriver under på) och Deed of Trust/Title (som ger dig äganderätt till bostaden).

När alla papper är undertecknade skickar titelbolaget allt till långivaren och väntar på att lånet ska finansieras. Normalt kan det ta en timme eller två, så det är inte ovanligt att du lämnar kontoret en stund (för att köpa ett mellanmål eller äta lunch), och när det är klart är du troligen redo att få nycklarna till ditt NYA HEM!