Kapitaltillgång avser vanligen något som du äger för personligt bruk eller i investeringssyfte. Det omfattar alla typer av egendom; rörlig eller fast egendom, materiell eller immateriell, fast eller cirkulerande.

Exempel inkluderar ett hus, mark, hushållsinredning, aktier, obligationer eller gemensamma fonder som innehas som investeringar etc.,

När du säljer en kapitaltillgång är skillnaden mellan tillgångens inköpspris och det belopp du säljer den för en kapitalvinst eller en kapitalförlust. Kapitalvinster och kapitalförluster klassificeras som långsiktiga eller kortsiktiga beroende på ”innehavstiden”. Skatter på kapitalvinster är tillämpliga.

Till exempel: Om du köper en bostadstomt för Rs 5 lakh år 2000 och säljer den för Rs 9 lakh år 2017 gör du en kapitalvinst på Rs 4 lakh. Du måste betala skatt på dessa kapitalvinster.

Inte alltid köper/investerar du i kapitaltillgångar som fastigheter. Ibland kan du ärva fastigheterna från dina föräldrar/släktingar, du kan också få fastigheterna genom ett testamente (eller) du kan ha turen att få fastigheter genom gåvor. (Läs: ”Har du fått en gåva? Vet du om den är skattepliktig eller skattefri?”)

Fastigheter som erhålls genom arv eller genom gåvor från familjemedlemmar är skattefria. Samtidigt får du (arvtagare/gåvotagare) dem utan någon motprestation. Exempel: Din far kan ge dig ett hus i gåva. Här betalar du ingenting för att ta emot det.

Nu säger vi att du vill sälja denna begåvade egendom för ett visst belopp. I det här fallet är din köpeskilling NIL. Betyder detta att du inte behöver betala någon skatt på försäljningen av den begåvade egendomen? Hur beräknas kapitalvinster vid en begåvad fastighet? Vad skulle din anskaffningskostnad (inköpspris) vara? Är kapitalvinstskatter tillämpliga vid försäljning av egendom som ärvs? Är det möjligt att begära skattebefrielse på kapitalvinster vid försäljning av begåvad egendom? … Låt oss diskutera…

Typer av kapitalvinster

Om mark eller husfastighet innehas i 24 månader eller mindre behandlas den tillgången som kortsiktig kapitaltillgång. Du som investerare kommer att göra antingen en kortsiktig kapitalvinst (STCG) eller en kortsiktig kapitalförlust (STCL) på den investeringen.

Om mark eller husfastighet innehas i mer än 24 månader behandlas tillgången som en långsiktig kapitaltillgång. Du kommer att göra antingen en långsiktig kapitalvinst (LTCG) eller en långsiktig kapitalförlust (LTCL) på den investeringen.

(Enligt budget 2017-18 har innehavstiden för långsiktig kapitalvinst för alla fastigheter minskats till 2 år från 3 år. Detta gäller från och med räkenskapsåret 2017-18 eller taxeringsåret 2018-19).

Hur man beräknar kapitalvinster vid försäljning av begåvad egendom eller ärvd fast egendom AY 2020-21?

STCG = (totalt försäljningspris) – (anskaffningskostnad) – (kostnader som är direkt relaterade till försäljningen) – (kostnader för förbättringar).

Här är anskaffningskostnaden för arvtagaren eller mottagaren av gåvan NIL. Men för beräkning av kapitalvinst betraktas kostnaden för den tidigare ägaren (givaren) som kostnaden för förvärv av fastigheten.

Kortsiktiga kapitalvinster ingår i din beskattningsbara inkomst och beskattas enligt tillämpliga inkomstskattesatser.

Beräkning av långsiktiga kapitalvinster;

Beräkningen av LTCG är likadan som STCG. De enda skillnaderna är att du får dra av indexerade kostnader för förvärv/indexerade kostnader för förbättringar från försäljningspriset och även göra anspråk på vissa undantag för att spara skatt på långsiktiga kapitalvinster.

Låt oss förstå detta med ett exempel;

Mr Amitabh köpte en fastighet den 1 januari 1989 för Rs 1 Cr. Han skänker sedan fastigheten till sin son Abhishek 2016, men bestämmer sig för att sälja den för 10 Crs i juni 2017. Så hur beräknas kapitalvinsterna på den begåvade fastigheten?

Låt oss förstå detta steg för steg ;

1) Typ av kapitalvinst

Vi måste identifiera typen av kapitalvinster baserat på innehavstiden. Abhisheks innehavstid för tillgången är cirka 1 år. Innebär detta att vinsterna kan kategoriseras under STCG? – Nej.

Datum för givarens (Amitabh) förvärv betraktas som inköpsdatum. Så observera vänligen att datumet eller året för arv/återtagande av gåvan (2016) inte har någon betydelse för denna beräkning. År för den tidigare ägarens (Amitabh) förvärv är 1989. Så kapitalvinsterna vid försäljning av den begåvade egendomen behandlas som långsiktiga kapitalvinster för Abhishek.

2) Förvärvsdatum

Vi måste sedan känna till kostnaden för förvärvet (inköpspriset). Eftersom Abhishek har fått detta som en gåva är inköpspriset för honom (gåvotagaren/mottagaren av gåvan) NOLL. Vid beräkning av kapitalvinster behandlas alltså den anskaffningskostnad som den tidigare ägaren/givaren (Amitabh) burit som inköpspris. I detta fall är det Rs 1 Cr.

3) Indexerad anskaffningskostnad

För att beräkna långsiktiga kapitalvinster kan säljaren av fast egendom kräva indexerad anskaffningskostnad.

Indexering sker genom att tillämpa CII – Cost Inflation Index. Detta ökar din kostnadsbas, dvs. inköpspriset, och sänker dina vinster. Ditt inköpspris justeras för inflationens inverkan.

Hur beräknar du den indexerade anskaffningskostnaden? Den indexerade kostnaden beräknas med hjälp av en tabell över kostnadsinflationsindex. Dividera den kostnad som du köpte fastigheten till med indexet som gällde på inköpsdagen. Multiplicera detta med indexet per försäljningsdatum.

Nedan finns tabellen över kostnadsinflationsindex från 2001-02 till FY 2020-21 för din referens. Cost Inflation Index (CII) for FY 2020-21/ AY 2021-22 Notified by CBDT at 301.

Förvirringen skulle vara, om du kan begära indexering från det år då du mottog gåvan eller från det år då givaren förvärvade den? – Som diskuterats ovan används inte det år då du har tagit emot gåvan vid beräkningen.

Låt mig förklara för dig vad indexering är, dess fördelar och hur den beräknas, genom att fortsätta med exemplet ovan…

Köpsåret är 1989 och försäljningsåret är under räkenskapsåret 2017-18. Anskaffningskostnaden 1989 var Rs 1 cr. Eftersom förvärvsåret var före räkenskapsåret 2001-02 kan köpeskillingen betraktas som ”Fair market value (FMV)” för den fastigheten den 1 april 2001, i stället för kostnaden för förvärvet. (Du kan få uppgifter om fastighetens FMV från en av regeringen godkänd fastighetsvärderare.)

Så den indexerade inköpskostnaden = (FMV / 100) * 272.

(Fram till räkenskapsåret 2016-17 var basåret räkenskapsåret 1981-82. För att beräkna kapitalvinsterna vid försäljning av en fastighet som köpts före 1981 beräknas nu dess inköpspris på grundval av det verkliga marknadsvärdet 1981. Beräkning enligt det verkliga marknadsvärdet 2001 kommer att öka anskaffningskostnaden och sänka kapitalvinsten.

Från och med räkenskapsåret 2017-18 kommer basåret för beräkning av indexering att vara 2001-02. Det kommer att ha en effekt (mestadels positiv) på investeringar där indexeringsförmånen är tillgänglig vid beräkning av kapitalvinstskatter.

Till exempel: Om du behåller dina investeringar i skuldfonder eller fastigheter före 2001, kommer det verkliga marknadsvärdet (NAV) den 1 april 2001 att betraktas som anskaffningskostnad vid beräkning av kapitalvinster. Detta kommer att hjälpa investeraren att minska kapitalvinstskatterna.)

4) – Bestämmelser om skattebefrielse för långsiktiga kapitalvinster

Du kan också göra anspråk på vissa undantag på LTCG vid försäljning av ärvd eller begåvad egendom.

När du väl kommer fram till ”Net LTCG”, skulle skattesatsen @ 20 % tas ut.

Som sammanfattning kan man säga att när vissa tillgångar säljs, och särskilt när sådana tillgångar har erhållits genom gåva eller genom testamente eller genom arv, anses kostnaden för tillgångens förvärv vara den kostnad för vilken den tidigare ägaren av egendomen förvärvade den, ökad med cost inflation index för det år då den tidigare ägaren ursprungligen förvärvade egendomen.

Fortsätt läsa :

1. Olika tillgångsklasser har olika skattekonsekvenser : Hur beskattas avkastningen?
2. Vad är en anoregendom? – Viktiga juridiska regler
3. 5 sätt att överföra din fasta egendom!
4. Hur sparar man kapitalvinstskatt vid försäljning av mark/husfastighet?

(Inlägget publicerades först den: 12-June-2017) (Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)