Vad är en garantihandling? Oavsett om du säljer eller köper en bostad måste du så småningom överföra äganderätten till fastigheten. Precis som vid köp av en bil har bostäder och andra fastigheter titeldokument som visar den nuvarande ägaren av fastigheten. Inom fastighetsbranschen kallas dessa dokument för handlingar. Och precis som när du köper en bil kan du köpa bostäder och andra fastigheter med eller utan garanti. Inom fastighetsbranschen finns det tre populära typer av handlingar som baseras på deras garantier. Fastighetshandlingar finns med allmänna garantier (en garantihandling), begränsade garantier (en särskild garantihandling) eller utan garantier (en kvittningshandling). Dessa garantier ges av säljaren och garanterar kvaliteten på äganderätten, inte själva bostaden eller fastigheten. Garantihandlingen säger inte att det fysiska huset är i gott skick, den säger att den juridiska äganderätten och titeln är i gott skick. Denna garanti för äganderätten sker vid överlåtelsen av garantihandlingen; utbytet av handlingen från säljarens händer till köparens. Självklart kommer garantihandlingen endast in i bilden när en tredje part ifrågasätter den korrekta juridiska äganderätten och äganderätten till fastigheten.

Denna artikel är en grundkurs om garantihandlingar för egendom, formulären för garantihandlingar, de avtal om mark som tillhandahålls av en fullständig garantihandling, och vad man ska göra när det sker ett brott mot avtalen. Om du har några frågor om garantihandlingar och utmaningar eller tvister om äganderätt till mark, gränser och belastningar, vänligen kontakta Bernhard Law Firm på www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. Garantihandlingen och dess avtal är ett kontrakt

I enlighet med Florida Statutes § 689.03 överlåter en lagstadgad garantihandling fastighet med fullständiga common law-avtal, och binder avtalsmässigt säljaren och hennes arvingar till dessa avtal. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (ogillas på andra grunder) (”En garanti, vare sig den är uttrycklig eller underförstådd, är i grunden ett avtal”). Ordet covenant betyder helt enkelt avtal eller kontrakt. Avtal om egendom, vanligtvis restriktiva avtal, är avtal om att använda eller inte använda egendomen på ett visst sätt. Restriktiva avtal om egendom kan omfatta nästan alla användningsområden, t.ex. ”det får inte finnas några simbassänger eller vindspel på den här fastigheten”. Det är det uttryckliga språket som används för att beskriva den sålda egendomen, inte säljarens avsikt, som styr om en garanti uppstår och dess villkor. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Genom en garantihandling förbinder sig en säljare och lovar att: (i) hon har laglig rätt att överlåta hela fastigheten och att ingen tredje part hade ett rättsligt intresse i den (avtalet om rätten att överlåta), (ii) köparens rätt till besittning kommer inte att påverkas av en tredje parts anspråk (avtalet om lugn och ro), (iii) säljaren kommer att försvara sig mot alla anspråk på fastigheten från tredje part och kompensera köparen för eventuella förluster som de kan ådra sig till följd av detta (avtalet om garanti av äganderätten); (iv) Säljaren kommer att göra allt som blir nödvändigt för att hjälpa köparen att fullborda äganderätten om det skulle behövas (covenant of further assurances). (v) Säljaren har just den egendom i kvantitet och kvalitet som hon påstår sig överlåta (covenant seisin eller covenant of seizin). (vi) Marken är fri från restriktioner för användning och besittning av hela egendomen (covenant of no encumbrances eller covenant against encumbrances). Dessa sex garantier är tillsammans kända som de fullständiga common law deed covenants. Därför kallas en garantihandling ibland för en covenant deed eller en guarantee deeds. En allmän garantihandling garanterar mot alla krav från alla personer, inte bara de som uppstår av, genom eller under säljaren. Harris, 166 So. 2d at 165-66.

För mer information om covenant of seisin (dvs. avtalet om besittningstagande), se även Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (covenant of seisin bröts när överlåtaren inte förvärvade rätten att äga en 30 fot lång remsa av en fastighet i utkanten av den överlåtna tomten); Harris, 166 So. 2d at n.2.); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (när överlåtaren endast delvis förvärvade rätten till besittning av fastigheten enligt garantihandlingen kan överlåtaren återfå köpeskillingen för brott mot avtalet om besittningstagande; brottet inträffar vid överlämnandet av handlingen); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (när upplåtaren underlåter att ge besittning av hela det fysiska utrymme som han ursprungligen avsåg att överlåta, kan mottagaren få skadestånd för partiellt brott mot avtalet om besittningstagande).

För mer information om avtalet om att inga belastningar ska förekomma eller avtalet mot belastningar, se American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (i avtalet om att det inte föreligger några belastningar anges att marken är fri från belastningar eller andra begränsningar som hindrar besittningen av hela fastigheten); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (en ”belastning” inom ramen för avtalet mot belastningar är varje rätt till eller intresse i marken som kan finnas kvar hos en tredje part, vilket minskar markens värde men är förenligt med överlåtelsen av äganderätten genom överlåtelsen); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (ansåg att det fanns ett brott mot avtalet om skydd mot belastningar när marken var föremål för rätten i bolaget att åtnjuta förmånen av olje- och asfalträttigheter under en period av 10 år).

För mer information om avtalet om garanti av äganderätten, se Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (i avtalet om garanti av äganderätten föreskrivs att det inte får förekomma någon störning av koncessionshavarens besittning av en part som gör anspråk på överordnad äganderätt till någon del av den); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Här är ett exempel på en garantihandling som specifikt lovar följande:

Och härmed förbinder sig upplåtaren med mottagaren att upplåtaren är lagligt besittningshavare av denna mark i fee simple; att upplåtaren har god rätt och laglig befogenhet att sälja och överlåta denna mark, och härmed garanterar upplåtaren äganderätten till denna mark och kommer att försvara den mot alla personers lagliga anspråk, oavsett vem som gör det; och att denna mark är fri från alla belastningar

1. Garantihandlingar uppstår endast när det sker ett brott mot restriktiva överenskommelser eller när du upprätthåller restriktiva överenskommelser

Garantihandlingar uppstår endast när nya ägare får ett ifrågasättande av deras lagliga äganderätt till egendomen eller när de får reda på att det finns icke-offentliggjorda begränsningar, panträtter eller överenskommelser på egendomen. När detta inträffar är den rättsliga effekten att den tidigare ägaren har brutit mot garantihandlingsklausulerna genom att överföra egendom som är föremål för krav på äganderätt, användning, besittning, servitut, belastning eller avlägsnande. För att genomdriva avtalen måste den nya ägaren underrätta den tidigare ägaren, kräva att den tidigare ägaren åtgärdar problemet eller stämma den tidigare ägaren för brott mot garantiavtalet. För att fastställa ett brott mot kontraktet och fastighetsförbindelserna måste en part visa att det finns ett kontrakt (garantihandlingen), att det har brutits och att skadestånd har betalats. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (ansåg att käranden hade visat ett prima facie-fall av överträdelse när han angav dessa element).

Och även om överträdelser upptäcks först efter överlåtelsen, inträffar det rättsliga brottet mot ett avtal i en garantihandling vid utförandet och överlämnandet av handlingen, eftersom säljaren vid det tillfället underlåter att överlåta full besittning eller rätt till besittning och användning fri från framtida anspråk från tredje part. Williams, 47 So. 2d på 626 (”När en överlåtare . … förvärvar ingen besittning och ingen besittningsrätt enligt en handling som innehåller avtal om besittningsrätt … bristen inträffade vid genomförandet och leveransen av överlåtelsen.”); se även Allard, 59 So. 3d på 200 (där man anser att avtalet om besittningsrätt har brutits när överlåtaren inte har förvärvat rätten att besitta en 30 fot lång remsa av en fastighet i utkanten av den överlåtna tomten). Brottet sker även om säljaren inte har faktisk eller konstruktiv kännedom om belastningen, kravet eller frågan när hon överlåter fastigheten. Se Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (där säljaren hålls ansvarig för brott mot garantihandlingen även om säljaren inte hade någon faktisk eller konstruktiv kännedom om belastningen).

1. Exempel på brott mot garantihandlingar och avtal om handlingskontrakt

Enligt Floridas lag bryter man mot avtalen om garanti av äganderätt och tyst njutning om det sker en störning av köparens besittning, användning och tyst njutning av en part som gör anspråk på överordnad äganderätt till någon del av egendomen. Se Arbuthnot, 94 Fla. på 304. Om en köpare endast förvärvar en partiell rätt till besittning av en fastighet, bryter man mot avtalet om besittningsrätt. Williams, 47 So. 2d på 626. Om säljaren inte tillhandahåller hela det fysiska utrymme som hon ursprungligen avsåg att överlåta, bryts avtalet om besittningstagande. Burton 105 Fla. på 546.

När en tredje part gör anspråk på en rättighet eller ett intresse i egendomen eller en del av den, bryts avtalet om att inga belastningar får tas i anspråk, vilket gäller tillbaka till den tidpunkt då handlingen överlämnades, och en rätt att väcka talan uppstår omedelbart. Coakley, 419 So. 2d på 817 (avtal om att inga belastningar föreligger föreskriver att marken är fri från belastningar eller andra begränsningar som inkräktar på besittningen av hela fastigheten); Gore, 149 Fla. på 696. En ”belastning” inom ramen för avtalet mot belastningar omfattar varje rätt till eller intresse i marken som kan finnas hos en tredje part. Id.; Flood, 61 Fla. på 212-14 (där man ansåg att avtalet mot belastningar hade brutits när marken var föremål för en rättighet i ett bolag att åtnjuta asfaltsrättigheter under en period av tio år).

Om kvaliteten och lämpligheten av den överlåtna äganderätten kräver hänvisning till paroliska bevis eller andra handlingar, åligger det säljaren att framlägga eller tillhandahålla sådana bevis; även om köpekontraktet kräver en sökning av äganderätten i registret, bör bör bördan att tillhandahålla nödvändiga bevis för att fullborda en god äganderätt och ett gott innehav av egendomen inte åligga köparen, som är en total främling när det gäller markens, dess äganderätts och innehavets historia. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (part bröt mot fastighetsavtalet när den inte tillhandahöll ett utdrag som visade på en god och säljbar äganderätt och bevis utanför utdrag ur handlingarna krävdes för att fastställa förekomsten av intrång på fastigheten och hur det såg ut).

Det innebär till exempel att avtalet om skydd mot belastning skulle brytas om det finns utestående servitutsrättigheter som minskar värdet på den mark som överlåts. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (där det konstaterades att när servitutet var registrerat men inte synligt vid en inspektion av marken, var förekomsten av servitutet ett brott mot de allmänna garantierna i handlingen, inklusive avtalet mot belastningar). På samma sätt skulle avtalet om skydd mot belastningar också brytas om en säljare inte proaktivt avslöjar en rättighet som används av en intilliggande fastighet, även om den framgår av ett registrerat instrument – detta skulle juridiskt sett utgöra en icke avslöjad belastning som ger köparen rätt till skadestånd från en säljare som har hävdat något annat. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

Summa summariskt sett garanterar en garantihandling god äganderätt och äganderätt till fastigheten på datumet för handlingen. Om det visar sig att titeln och äganderätten inte är så garanterad kan en köpare ha ett krav på brott mot garantiförbindelserna. Om du har några frågor om garantihandlingar och utmaningar eller tvister om äganderätt till mark, gränser och belastningar kan du kontakta Bernhard Law Firm på www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Se även American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (i avtalet om att det inte föreligger några belastningar anges att marken är fri från alla belastningar eller andra begränsningar som inkräktar på besittningen av hela fastigheten); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (en ”belastning” inom ramen för avtalet mot belastningar är varje rätt till eller intresse i marken som kan finnas kvar hos en tredje part, vilket minskar markens värde men är förenligt med överlåtelsen av äganderätten genom överlåtelsen); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (som ansåg att det fanns ett brott mot avtalet om skydd mot belastningar när marken var föremål för en rättighet i bolaget att åtnjuta olje- och asfaltsrättigheter under en tioårsperiod).