Kompletterande intressen leder ofta till meningsskiljaktigheter mellan hyresvärdar och hyresgäster när det gäller hyresvärdens rätt att komma in i en hyresfastighet. Som fastighetsägare vill du kanske då och då kontrollera att din fastighet underhålls, men å andra sidan vill din hyresgäst ha sitt privatliv. Fastighetsägare har dock inte en absolut rätt att gå in när det bor en hyresgäst i deras fastighet.
Turligtvis finns det lagar som dikterar när och hur ofta du får gå in i en hyresfastighet. Att känna till dessa lagar är inte bara viktigt för att hålla dig borta från juridiska problem, de kan också hjälpa dig att undvika onödiga spänningar med dina hyresgäster.
Vad är hyresgästens privatliv?
Kalifornisk lag skyddar hyresgästernas privatliv genom att föreskriva när, varför och hur ofta en hyresvärd kan ha rätt att gå in i en fastighet. Rätten till privatliv är en mycket viktig rättighet, men lagstiftarna förstår att en fastighetsägare ibland måste få tillgång till sin fastighet även om någon annan ockuperar den.
Som hyresvärd i Kalifornien är det viktigt att du förstår lagarna om intrång, eftersom upprepade kränkningar av en hyresgästs privatliv kan leda till juridisk huvudvärk i domstol eller till och med resultera i åtal för intrång. Alla fastighetsförvaltningsföretag i San Diego förstår dessa lagar och kan hjälpa dig att förstå dem också.
Det finns vissa beteenden som både hyresgäster och lagen anser vara invasiva, inklusive men inte begränsat till:
- För att komma förbi fastigheten för ofta
- För att komma förbi utan förvarning
- Underlåtenhet att ge korrekt förvarning före inträde
- Inträde i fastigheten utan hyresgästens tillåtelse
- Låta andra komma in i fastigheten utan sällskap
- Göra inspektioner eller reparationer utanför rimliga tider
- Gå förbi för att trakassera en hyresgäst
När får en hyresvärd komma in i en hyresfastighet?
California Civil Code §1954 anger när en hyresvärd kan ha rätt att gå in i en hyresfastighet. I Kalifornien kan en hyresvärd ha rätt att komma in i fastigheten av följande skäl:
I händelse av en nödsituation
I händelse av en nödsituation kan en hyresvärd ha rätt att komma in i en fastighet utan förvarning, oavsett om hyresgästen är hemma eller inte.
Alla händelser som orsakar skada på fastigheten och som kommer att fortsätta att orsaka skada om de inte omedelbart åtgärdas kan betraktas som en nödsituation. De vanligaste nödsituationerna är översvämning, skador på grund av extrema väderförhållanden och brand.
När vederbörligt skriftligt meddelande har lämnats
En hyresvärd kan ha rätt att gå in i sin fastighet, även mot hyresgästens vilja, så länge han har lämnat vederbörligt skriftligt meddelande och intrånget sker under ”normala öppettider”. Kalifornien kräver att en hyresvärd ger ett ”rimligt” förhandsmeddelande om sin avsikt att gå in och anser att 24 timmar är ”rimligt” om det inte finns bevis för motsatsen. I meddelandet måste datum, ungefärlig tidpunkt och skälet till tillträdet anges. Det skriftliga meddelandet kan överlämnas personligen till hyresgästen, lämnas till någon i lämplig ålder i bostaden eller postas.
För att utföra reparationer
Så länge ett korrekt meddelande ges enligt ovan kan en hyresvärd ha rätt att gå in i fastigheten under normala öppettider för att utföra reparationer. Om en utomstående part, t.ex. en rörmokare eller en hantverkare, är inblandad bör hyresvärden eller en representant från hans fastighetsförvaltningsbolag i San Diego följa med reparatören och stanna kvar med dem medan de är inne i lägenheten.
För årliga inspektioner
Som vid reparationer kan en hyresvärd, så länge vederbörlig skriftlig underrättelse ges, ha rätt att gå in i lokalerna och inspektera dem under normal kontorstid. Återigen, om det kommer att vara en utomstående part som gör inspektionen bör hyresvärden följa med dem in i lägenheten och stanna kvar hos dem tills inspektionen är klar.
För att visa hyresfastigheten för potentiella hyresgäster
Med korrekt förvarning kan en hyresvärd ha rätt att gå in i lägenheten för att visa den för potentiella hyresgäster eller köpare under normal kontorstid. Normala öppettider anses i allmänhet vara kl. 8-17 på vardagar, men enligt Kaliforniens lag får hyresvärdarna anordna upp till två öppet hus per månad på helgerna mellan kl. 13.00 och 16.30, under förutsättning att vederbörligt meddelande ges och att hyresvärden eller dennes ombud stannar kvar på fastigheten under hela den tid som det öppna huset pågår. (Se Dromy v. Lukovsky)
Med hyresgästens tillstånd
En hyresvärd får gå in i en fastighet närhelst en hyresgäst ger honom tillstånd till det, oavsett tid på dygnet. Tillståndet kan vara skriftligt eller muntligt, men det är alltid säkrast att få ett skriftligt tillstånd. E-post är det snabbaste och enklaste sättet att kommunicera med din hyresgäst och samtidigt skapa ett skriftligt register.
Om hyresgästen har övergivit fastigheten
Om en hyresvärd rimligen tror att en hyresgäst har övergivit fastigheten kan han ha rätt att gå in utan förvarning. Hyresvärden måste dock ha tillräckliga, rimliga bevis för att hyresgästen har lämnat fastigheten innan han kan förlita sig på detta för att gå in.
Följande omständigheter kan betraktas som rimliga bevis för att hyresgästen har övergivits:
- Servicen har stängts av
- Närboende rapporterar att hyresgästen setts flytta ut
- Närboende rapporterar att hyresgästen berättat att han flyttat ut
- Hyresgästen har lämnat in en adressändring till postkontoret
- Hyresgästen har delgivits ett meddelande om uppsägning och har inte svarat på någon ytterligare kommunikation.
Kan en hyresgäst vägra min rätt att komma in?
Om en hyresvärd ger korrekt varsel och har en laglig anledning att komma in kan han göra det även mot hyresgästens vilja. Att ta sig in i en fastighet mot hyresgästens vilja kan naturligtvis leda till att förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst blir ansträngt, så det är viktigt att väga ditt intresse av att ta dig in mot en eventuell konflikt som det kan leda till.
Om din hyresgäst vägrar att ge sig in i en fastighet mot din rätt att ta sig in, bör du försöka ta reda på varför. Det kan vara så att hyresgästen helt enkelt vill städa lägenheten innan du kommer in, och i så fall kan ni tillsammans bestämma en tidpunkt som är acceptabel för er båda. Kom ihåg att det om möjligt alltid är bättre att samarbeta med hyresgästen, även om du tekniskt sett har rätt.
Om en hyresgäst upprepade gånger vägrar att komma in, trots korrekt varsel och försök till kompromiss, kan du ta honom eller henne till domstol och få ett domstolsbeslut som tillåter dig att komma in i fastigheten med hjälp av brottsbekämpande myndigheter. Även om det ibland är nödvändigt bör detta göras som en sista utväg eftersom rättstvister kostar både tid och pengar.
Slutsats
Kalifornisk lag anger tydligt när en hyresvärd kan ha rätt att gå in i en fastighet som hyrs av en hyresgäst. Som hyresvärd vill du bekanta dig med de godtagbara skälen och kraven på meddelande för tillträde till en fastighet som hyrs av en hyresgäst. Om du följer lagen kommer du inte bara att slippa rättsliga problem, utan det kommer också att bidra till goda relationer med dina hyresgäster.