Deniz Kahramaner är grundare & vd för den datadrivna fastighetsförmedlingen Atlasa. Hans uppdrag är att hjälpa bostadsköpare att förstå avvägningarna mellan olika bostadsalternativ med hjälp av stora data och analyser.

Så du såg en TIC-fastighet på Zillow eller Trulia. Vad händer nu?

Om du har letat efter en bostad i San Francisco är chansen stor att du har stött på en TIC-fastighet (Tenancy in Common). Vid en första anblick ser en TIC exakt ut som en bostadsrätt, men den är cirka 10-20 % billigare.

Är TIC för bra för att vara sant?

Vad är haken?

Låt oss undersöka vad TIC-egendomar är, för- och nackdelarna med att köpa en TIC-egendom i San Francisco och den viktiga due diligence som du måste göra innan du köper en TIC-enhet.

Vad är Tenancy In Common (TIC)?

Procentuellt ägande i hela byggnaden

När du köper en TIC-bostad äger du INTE enheten. Istället har du en procentuell andel i hela byggnaden tillsammans med andra personer som köpt de andra TIC-bostäderna i byggnaden. Om du till exempel äger en TIC-bostad i ett flerfamiljshus med tio enheter kommer du sannolikt att äga nära 10 % av hela byggnadens äganderätt, inte själva enheten.

Vilken procentandel du äger bestäms kontraktsmässigt, beroende på många faktorer, bland annat våningen på din enhet i ett flerfamiljshus med flera våningar, din enhets kvadratmeter jämfört med andras, och hur eftertraktad den är. Byggnadens handling kommer att visa din procentuella ägandeandel av hela byggnaden när du köper TIC. Det finns ingen individuell handling för din enhet, utan hela byggnaden i sig.

Däremot innebär ett ägande av en bostadsrätt att en byggnad juridiskt har delats upp i fysiska delar, av vilka du äger en separat. Varje bostadsrättsinnehavare äger ett visst område av fastigheten som är avgränsat på en karta som är registrerad i länsregistret. Varje condo har en individuell handling som är registrerad i länet och som identifierar det område som individuellt ägs av condoägaren.

Så jag äger en procentuell andel av byggnaden. Hur är det med bostaden jag just köpt?

Som TIC-ägare har du rätt att använda en specifik bostad i enheten enligt ett juridiskt skriftligt kontrakt som undertecknats av alla delägare. Detta avtal kallas också ”TIC-avtal” eller ”Tenancy in Common Agreement”.

Detta avtal har inget att göra med den handling, karta eller annat dokument som registrerats i länsstyrelsens register. Det är ett juridiskt avtal mellan dig och de andra ägarna i byggnaden.

Är ett TIC-avtal lagligt?

Ja, absolut. Men giltigheten av ditt anspråk på din bostad beror helt och hållet på TIC-avtalet, inte på handlingarna eller länet. Detta avtal skrevs av tidigare ägares advokat. Behandla detta avtal som om du skriver under ett anställningsavtal, ett hypoteksavtal eller ett dokument om en ängelinvestering. Läs det noggrant!!! Djävulen finns alltid i detaljerna, och du vill hitta djävulen innan du betalar en stor andel av ditt nettoförmögenhet på en fastighet.

Dags för för- och nackdelar.

Fördelar med att köpa en TIC

1. Du kanske kan göra en condo konvertering och få upp till 25 % avkastning på värdet!

För närvarande är TIC-egendomar 10-20 % billigare än condos i San Francisco. Orsakerna till detta är de nackdelar som anges nedan. Vissa TIC-fastigheter har den lagliga möjligheten till condo konvertering. Condo konvertering kan ske genom ett lotteri för byggnader med 3 eller fler enheter eller genom en direkt ansökan för byggnader med 2 enheter. Om du lyckas omvandla din TIC-fastighet till en bostadsrätt har du automatiskt ökat värdet på din tillgång med upp till 25 %, utöver marknadstillväxten. Det är en fantastisk investering!

Men många faktorer påverkar konverteringsmöjligheterna för bostadsrätter, t.ex.:

• Förra vräkningar
• % av enheterna som är ägda av ägare eller hyresgäster
• Vistelsetid för varje ägare eller hyresgäst
• Förra deltagare i lotteriet för konvertering av bostadsrätter. Om du vill veta mer om konverteringslotteriet kan du läsa det här inlägget: http://bit.ly/2roruCu
• De misslyckade lotterierna kan påverka din konvertering till bostadsrätt.

Det är viktigt att samarbeta med din fastighetsmäklare och en bra advokat för att gå igenom dessa faktorer och se till att TIC-enheten kan omvandlas till en bostadsrätt. När genomförbarheten har diskuterats blir konverteringskostnaderna viktiga. Det är alltid bra att veta hur mycket omvandlingen kommer att kosta för att fastställa avkastningen på investeringen (ROI) jämfört med att köpa en lägenhet direkt.

2. Du betalar 10-20 % mindre än en lägenhet per kvadratfot. Om du planerar att bo i den ett tag och sedan sälja den kan det vara ett fantastiskt pris för pengarna.

Även om condo konvertering inte är möjlig, om du planerar att bo i fastigheten du köper och så småningom sälja den för att flytta till ett större hus, är TICs ett önskvärt alternativ.

Varför?

• Uppvärdering: TICs har samma procentuella värdeökning som bostadsrätter (jag har analyserat MLS-data för att bevisa detta – se avsnittet nedan). Så du får en liknande procentuell avkastning som ägare av bostadsrätter på din fastighetsinvestering när du säljer.
• Lägre kapitalutgifter: Du betalar inte bara 10-20 % mindre för din fastighet; du betalar också 10-20 % mindre fastighetsskatt. Fastighetsskatten är en funktion av fastighetsvärdet i Kalifornien.

3. Högre avkastning om du planerar att hyra ut – med en hake

Om du köper en TIC 10-20 % billigare än en bostadsrätt och hyr ut den får du samma hyra som en bostadsrätt skulle få. Så din månatliga och årliga avkastning på investerat kapital är som standard 25 % högre än för en bostadsrätt.

Är detta för bra för att vara sant?

Ja, eftersom TIC-enheter har hyresreglering. Du kommer inte att kunna höja hyrorna lika mycket som en bostadsrättsinnehavare kan göra, vilket kommer att skada din avkastning på lång sikt. Jag rekommenderar att du pratar med en advokat och ser till att du har full förståelse för de rättsliga riskerna med TIC-lägenheter jämfört med bostadsrätter. Se läsresurserna längst ner i det här inlägget för mer information.

4. Exponering för San Franciscos fastigheter

TICs är det billigaste sättet att få exponering för San Franciscos fastigheter. Att köpa en TIC kan vara ett ekonomiskt givande beslut för nuvarande hyresgäster i San Francisco, för när du väl äger en fastighet behöver du inte betala hyra och du kommer att äga en tillgång som snabbt ökar i värde, vilket bara tog fyra år att återhämta sig från recessionen 2008.

5. Möjlighet att köpa i ett trevligare område

Då TIC är 10-20 % billigare kan du kanske köpa i ett dyrare område, som du annars skulle kunna vara utestängd från. Dyrare kvarter (t.ex. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) är mer recessionssäkra: fler ägare i dessa kvarter har råd att behålla sina fastigheter under recessioner. Som ett resultat sjunker priserna inte lika mycket på grund av brist på utbud.

Vad är nackdelarna med att köpa en TIC?

1. TIC har juridiska komplexiteter – många av dem.

Vi har fastställt att när du köper en TIC köper du en procentuell andel i en hel byggnad, där din enhet definieras av ett unikt kontrakt som skrivits av en felbar advokat, som kan göra fel. Du måste läsa detta kontrakt noggrant och se till att du är rättsligt skyddad. Jag rekommenderar att du skaffar ett juridiskt ombud som granskar allt innan du lägger budet.

2. Hyresreglering

Om du köper en TIC i hopp om att så småningom kunna hyra ut den, ska du veta att TIC:s omfattas av San Franciscos hyresreglering, vilket inte gäller för bostadsrätter. Det belopp som du som hyresvärd får höja årshyran från och med den 1 mars 2018 är 1,6 %. Det finns ingen sådan begränsning för bostadsrätter. Mer information här.

Det är också extremt svårt att få bort en problematisk hyresgäst i en TIC. Det är viktigt att förstå vräkningslagen och hyresregleringslagen innan du fattar ditt köpbeslut.

3. Fraktionellt lån

Om du vill säkra finansieringen av en TIC kommer du troligen att få ett fraktionellt lån. Det finns endast ett fåtal långivare och få lånealternativ inom fraktionerad finansiering.

Nackdelarna med fraktionerade lån är:

• Högre ränta
• Högre handpenning
• Högre månadsbetalning
• Flera valmöjligheter när det gäller långivare och lånetyper

Anmärkningar: Grupp-TIC-lån är en alternativ form av finansiering, där en grupp av personer som köper ett flerfamiljshus ansöker om ett lån tillsammans. Om du köper en enskild TIC är detta vanligtvis inte ett alternativ.

4. Condokonvertering kanske inte är möjlig

Som nämndes i det föregående avsnittet kan condo konvertibilitet vara möjlig eller inte beroende på flera faktorer. Se till att du pratar med en fastighetsjurist för att försäkra dig om att du kan konvertera till en condo innan du lägger ett bud. Konvertibilitet i condo har inte bara betydelse för den långsiktiga potentialen utan påverkar även marknadsvärdet på TIC:n.

5. Säljer hårdare i marknadsnedgångar

Under lågkonjunkturer är det svårare att sälja en TIC än en condo. TIC:er sitter längre på marknaden innan de säljs, när priserna på bostadsrätter har sjunkit kraftigt. När priserna är lägre blir dilemmat TIC vs condo mer uttalat.

Om jag köper en TIC, hur värderas den jämfört med en condo?

Som före detta big data-kille var jag naturligtvis tvungen att bygga en databas och köra några SQL-frågor för att ta reda på det tillsammans med min kollega Jeremie Young. Regel nr 1 inom datavetenskap: Lita aldrig på smutsiga data från andra källor. Se till att dina data är rena själv.

Nedan visas hur värderingen av TIC-enheter jämfört med bostadsrätter i San Francisco Bay-området mellan 2010 och 2018. Dessa data är hämtade från den officiella San Francisco Multiple Listing Service.

Medianpriser för TIC-enheter jämfört med condos mellan 2007 och 2017

.