Problemet med att köpa ett hus

Du vill köpa ett hus. Men oavsett hur du räknar ut siffrorna har du helt enkelt inte pengarna på hand. Och du kanske inte har det på ett tag.

Det är en ganska vanlig historia. Faktum är att mer än hälften av de potentiella köpare som sparar för en bostad säger att de ligger ”efter där de vill vara”.

Men vad händer om du kan köpa ett hus i år utan att spara ett öre till?

Och ännu bättre, tänk om du kunde köpa ett hus med lite eller inga pengar ur egen ficka?

Det låter galet – men om du spelar dina kort rätt är det fullt möjligt. Vi ska visa dig hur.

Verifiera din nya ränta (Mar 24th, 2021)

Hur man kan köpa ett hus med lite eller inga pengar ur egen ficka

Var kreativ och spara tusentals kronor på ditt bostadsköp

Det fantastiska med ett bolån? Du kan köpa ett hus värt en kvarts miljon dollar och bara betala några tusen i förskott.

Men det är inte alla som har några tusen dollar till hands. Och när de initiala kostnaderna läggs ihop kan de börja kännas överväldigande.

Det finns tre stora utgifter som du måste täcka innan du flyttar in i ditt nya hem.

• Handpenning: vanligtvis 0-20 % av bostadens pris
• Förskottsbetalning: vanligtvis 2-7 % av bostadens pris (går i slutändan till slutkostnader)
• Slutkostnader: vanligtvis 2-5 % av bostadens pris

För att förstå hur dessa kostnader summerar, ta ett exempel. Vi kallar dem för ”köpare 1”:

Köpare 1
Bostadspris: $250,000
Escrow money	Out of pocket	$5,000 (applied to closing costs)
Down payment	Out of pocket (FHA loan)	$8,750 (3.5%)
Slutkostnader	Uppbörd från egen ficka	7 680$
Totala kostnader: 16 430$

Köpare 1 valde den raka vägen. De täckte handpenning, garantibelopp och slutkostnader ur egen ficka, utan att leta efter några alternativa vägar. Sammanlagt spenderade de mer än 16 000 dollar för att komma in i sitt hus.

Nu ska vi titta på ett annat exempel, som vi kallar ”köpare 2”:

Köpare 2
Huspris: $250,000
Escrow money	Gift from parents	$500, minus 500 dollar i gåva = 0 dollar
Avbetalning	0% av beloppet (USDA-lån)	0 dollar
Slutkostnader	Säljarkredit + kredit från långivare	7 dollar,680, täcks av krediter = 0$
Total kostnad i förväg: $0

Köpare 2 blev kreativ. Genom att använda en kombination av de strategier som vi kommer att ta upp nedan kunde de förhandla ner sitt köp till 0 dollar ur egen ficka.

För att få ner dina kostnader till noll krävs förstås lite extra forskning och ansträngning på förhand.

Men om det sparar dig något i närheten av 16 000 dollar är det förmodligen värt några telefonsamtal. Så här kan du göra.

Kontrollera om du är berättigad till en låg bolåneränta. Börja här (Mar 24th, 2021)

Finn ett hypotekslån utan handpenning eller få stöd för handpenning

Handpenningen är förmodligen ditt största bekymmer; det är i allmänhet den största utgiften ur egen ficka när du köper ett hem.

Enligt en färsk undersökning från Freddie Mac tror nästan var tredje person fortfarande att den minsta handpenning som krävs för att köpa ett hus är 20 %. På ett hus på 250 000 dollar motsvarar 20 % av handpenningen 50 000 dollar ur egen ficka.

Tacksamt nog är det nästan aldrig nödvändigt att lägga 20 % i handpenning. Faktum är att det finns sätt att få ett bolån och betala 0 % i förskott, bland annat:

• USDA-lån
• VA-lån
• Avbetalningsstödprogram
• Användning av en gåva för handpenningen

USDA-lån

USDA-lån, som backas upp av det amerikanska jordbruksdepartementet, kräver ingen handpenning. De är också flexibla när det gäller kreditkrav.

För att vara berättigad till ett USDA-lån måste bostaden ligga i ett kvalificerat område med lägre befolkningstal. Men dessa är inte bara gårdar eller hus mitt ute i ingenstans.

I själva verket är 97 % av USA USDA-låneområde, så stödberättigade bostäder kan ofta hittas precis i utkanten av större storstadsområden.

Kontrollera om du är berättigad till ett USDA-lån. Börja här (Mar 24th, 2021)

VA-lån

Likt USDA-lån kräver VA-lån 0 % i handpenning och har superlätta kreditkrav.

Ännu bättre är att de inte kräver någon privat hypoteksförsäkring. Så även om du finansierar 100 % av bostaden behöver du inte betala för PMI.

För att kvalificera dig för ett VA-lån måste du vara en aktiv eller före detta medlem av den amerikanska militären, eller en militär make/maka. Se specifika VA-krav här.

Kontrollera om du är berättigad till ett VA-lån. Börja här (Mar 24th, 2021)

Down payment assistance programmes

Down payment assistance (DPA) är en av de bäst bevarade hemligheterna inom hemköp. Dessa program tillhandahålls på statlig eller lokal nivå och erbjuder hjälp till bostadsköpare med lägre inkomster – särskilt förstagångsköpare av bostäder.

Om du kvalificerar dig för DPA kan du få ett lån med låg ränta eller ett bidrag (ja, gratis pengar) för att täcka din handpenning. I genomsnitt hjälper DPA låntagare med cirka 6 000 dollar vid avslutningstillfället.

Användning av en gåva för handpenning

Andra lånetyper, som FHA-lån och konventionella lån, kräver en handpenning. Men köparen har möjlighet att täcka den med hjälp av en kontantgåva.

Den totala handpenningen kan komma från familjemedlemmar, välgörenhetsorganisationer eller en annan kvalificerad källa.

Det enda som krävs är ett gåvobrev och ett bevis på att gåvogivaren har tillräckliga medel. Din långivare hjälper dig med pappersarbetet.

Förhandla om din handpenning

Med handpenningen ur vägen är din nästa stora utgift handpenningen.

Earnest money är i princip en stor kontantinsats för att visa säljaren att du menar allvar med att köpa huset. Den betalas vanligtvis ut inom ett par dagar efter det att säljaren har accepterat erbjudandet.

Eventuellt kommer de preliminära pengarna att användas till dina slutkostnader – så det är inte bara bortkastade pengar. Men ändå, med en earnest deposits som i genomsnitt uppgår till mellan 2-7 % av försäljningspriset kan det vara mycket att sätta in på en gång.

• Be din fastighetsmäklare och säljare om lägsta möjliga handpenning för att få ditt erbjudande accepterat

Till skillnad från handpenning finns det inget som heter ”hjälp med handpenning”. För att sänka denna kostnad måste du förlita dig på den goda viljan hos andra som är involverade i transaktionen.

Börja med att fråga din fastighetsmäklare vad han eller hon skulle rekommendera för de preliminära pengarna. Beloppen är baserade på bostadspriser, konkurrens och lokala sedvänjor, så din mäklare kommer att ha en god uppfattning om ett rättvist pris.

Samarbeta sedan med säljaren för att sänka det preliminära beloppet till en nivå som ni båda är nöjda med. Om säljaren är motiverad eller om huset är ett reparationsobjekt kan ni kanske få ner kostnaderna till bara några hundra dollar.

Detta fungerar naturligtvis inte överallt – särskilt inte på heta marknader. Men om du inte frågar kommer du aldrig att få veta vad du kunde ha sparat.

Bjud säljaren och långivaren på hjälp med slutkostnader

Slutkostnader. De förbises ofta av personer som planerar att köpa ett hus – kanske för att de egentligen är en samling mindre avgifter. Men dessa avgifter blir allt större.

Slutkostnader täcker det arbete och den behandling som sker hos din hypotekslånare.

Till samma tid måste du också betala något som kallas ”förskottsbetalda poster”, som i allmänhet omfattar skatter och hemförsäkringar som betalas upp ungefär ett år i förväg. Detta är för att skydda hemmet och långivaren.

Till exempel kan slutkostnader och förskottsbetalda poster se ut så här för ett USDA-huslån på 250 000 dollar:

• Lånets uppkomst: 1 % (2 500 dollar)
• Långivare underwriting eller bearbetning: 500 dollar
• Escrow-avgifter (företaget som håller i pengarna): 600 dollar
• Titelavgift: 700 dollar
• Bedömning: 500 dollar
• Kreditrapport: 30 dollar
• Avgifter för förberedelse av dokument: 500 dollar
• Avgifter för att förbereda dokument: 30 dollar
• : $100
• Förskottsbetalda skatter: $2,000 ($250/mo x 8 månader)
• Förskottsbetalda hemförsäkringar: $750 ($50/mo x 15 månader)
• Totala slutkostnader och förskottsbetalda poster: $7 680

Håll dig till minnet att detta scenario gäller för ett USDA-lån med noll procent handpenning. Och ändå, med 0 dollar i handpenning på huset måste köparen fortfarande täcka nästan 8 000 dollar i avgifter innan affären är klar.

Så, hur kan du undvika att betala 1-5 procent av köpeskillingen i slutkostnader och förskottsbetalda poster?

• Använd handpenningsstöd för att täcka slutkostnader
• Få en säljarkredit för att täcka slutkostnader
• Få en kredit från långivaren för att täcka slutkostnader

Handpenningsstöd och slutkostnader

Vi nämnde handpenningsstöd tidigare. Dessa pengar kommer i form av ett lån eller bidrag från regeringen eller välgörenhetsorganisationer.

Vad vi inte nämnde är att DPA också kan användas för att betala slutkostnader – inte bara handpenningen.

Hjälpen kommer förmodligen inte att täcka båda kostnaderna fullt ut, men den kan göra en stor skillnad. Kombinera DPA med krediter från säljaren eller långivaren och du kan få slutkostnaderna till 0 dollar.

Säljarkrediter

Tro det eller ej, det är möjligt att få säljaren att betala dina slutkostnader. Det gör du genom att låta din mäklare be dem om en ”säljarkredit”.

I grund och botten sparkar din säljare tillbaka en del av köpeskillingen (säg 5 000 dollar) för att hjälpa till att täcka slutkostnaderna.

Om säljaren inte vill ge sig på det nuvarande priset kan du försöka erbjuda ett högre köpeskillingsbelopp och få tillbaka skillnaden till dig.

Du kan till exempel erbjuda 255 000 dollar i stället för 250 000 dollar – och få ett något större lån för att tillgodose detta. Säljaren använder sedan de extra 5 000 dollar för att täcka slutkostnaderna för dig.

Det bästa sättet att få säljarkrediter? Leta efter ett renoverat hus eller ett hus som har funnits på marknaden ett tag och som inte har fått några bud. Säljare är mest benägna att hjälpa till med dina slutkostnader om de är angelägna om att göra en försäljning.

Långivarkrediter

Långivarkrediter är lite annorlunda än säljarkrediter. De kan hjälpa till att eliminera slutkostnader och låntagaravgifter – men inte gratis.

En låntagarkredit höjer din ränta för att sänka de initiala kostnaderna. Så du betalar fortfarande slutkostnaderna på sätt och vis, bara utspridda över lånets löptid.

Till exempel: Din angivna ränta kan vara 4 %. Du väljer en ränta på 4,25 % och i gengäld ger långivaren dig en kredit på 3 750 dollar (1,5 % av lånebeloppet på 250 000 dollar). Detta minskar slutkostnaderna till 1 180 dollar.

Långivarkrediter täcker vanligtvis inte hela slutnotan, men de kan vara till stor hjälp.

Om du har tagit dig hela vägen hit ner, grattis! Du har nu ungefär sju strategier i bakfickan för att eliminera kostnader ur egen ficka på ditt nya hem.

Ditt nästa steg är att börja forska och ringa. Kontrollera om du är berättigad till lån utan avbetalning och stöd för avbetalning. Be din mäklare att hjälpa dig att förhandla om den preliminära köpeskillingen. Och prata med din långivare och säljare om krediter för att minska slutkostnaderna.

Och glöm inte att jämföra räntor och kostnader från flera långivare innan du väljer ett lån. Det är det säkraste sättet att spara på kort- och långsiktiga kostnader.

Börja ditt bostadssökande med en personlig bolåneränta. Börja här (Mar 24th, 2021)