Fastigheter är en dynamisk bransch. Med många trender som ständigt förändras måste investerare vara uppdaterade om de faktorer som påverkar deras investeringar. Att vara medveten om fastighetscykeln och din position inom den är därför avgörande. Läs vidare för att ta reda på hur du kan dra nytta av fastighetsmarknaden, oavsett fas i fastighetscykeln.

Fas 1: Expansion

Fas 1: Expansion

Expansionsfasen i fastighetscykeln är den tid då investerare står för den största vinsten. Beläggningsgraden kommer att vara hög och vakanser fyllas snabbare än någonsin. Hyrorna kommer att vara höga och ofta också öka. Dessutom kommer nya fastighetsutvecklingar att dyka upp till höger och vänster, precis i tid för att möta den höga efterfrågan på fastigheter. Detta är en sällsynt tid då priserna på bostäder når en topp och försäljningen av bostäder ökar.

Detta kommer vanligtvis att vara ett resultat av de makroekonomiska trenderna i USA. Arbetslösheten kommer vanligtvis att vara låg under denna fas, en drivande faktor som leder till högre efterfrågan på fastigheter. Bruttonationalprodukten kommer att vara på uppgång, vilket innebär att människor kommer att ha mer disponibel inkomst, vilket innebär att de väljer dyrare fastigheter eller är villiga att ta på sig högre hyror.

Smarta fastighetsinvesterare kan inte missa de enorma möjligheter som erbjuds under expansionsfasen, som typiskt sett karakteriseras som en bostadsboom.

En sak att tänka på är att inställa en hyreshöjning för din befintliga hyresfastighet eller dina befintliga hyresfastigheter. Men var försiktig; att höja hyran för mycket eller för snabbt kommer att ha en enormt negativ effekt på din uthyrningsgrad. Du vill vanligtvis höja hyran i enlighet med den allmänna trenden i ekonomin, eller i enlighet med den genomsnittliga hyreshöjningen i ditt område. Hyrorna stiger gradvis i ekonomin som helhet, och du måste se till att du hänger med.

Relaterat: Hur mycket bör hyran öka per år?

Expansionsfasen är också en utmärkt tid att köpa och sälja fastigheter. I alla faser av fastighetscykeln finns det rabatterade fastigheter att hitta. Nödlidande fastigheter kan köpas, renoveras och säljas vidare för enorma vinster under denna fas. Annars kan det också vara en klok idé att hyra ut din renoverade fastighet när upprustningen är klar. Den höga efterfrågan innebär att din hyresfastighet inte kommer att stå tom alltför länge, och en högre hyra än genomsnittet kan innebära att du täcker dina kostnader snabbare än vanligt. Se dock till att du gör en beräkning och säkerställer att dina uppgraderingskostnader inte påverkar din avkastning negativt. En avancerad kalkylator för fastighetsinvesteringar, som den som erbjuds av Mashvisor, är en gudagåva i den här situationen, så att du snabbt kan räkna ut din avkastning på investeringen efter att reparationskostnaderna är täckta.

Mashvisors kalkylator för fastighetsinvesteringar

Fas 2: Hyperutbud

Efter flera fruktbara år i expansionsfasen är hyperutbudsfasen den första förebådaren av nedgång på bostadsfastighetsmarknaden. Efterfrågan och utbudet av fastigheter, som tidigare befann sig i jämvikt, börjar långsamt tippa över till överutbud. För att tillgodose den efterfrågan på fastigheter som fanns i expansionsfasen rusar många byggherrar för att bygga nya fastigheter och dra nytta av behovet av bostäder. Detta gör att städerna blir fulla av nya bostäder, utan att efterfrågan på bostäder är tillräcklig för att faktiskt fylla dem. Detta är definitivt inte en säljarmarknad.

Det finns fortfarande många rätt drag att göra för fastighetsinvesterare. Hyrestillväxten kan sakta ner, eller till och med börja sjunka under denna fas. Om du redan har hittat pålitliga hyresgäster är det därför viktigt att du låser in dem med ett långsiktigt hyresavtal. Detta säkerställer att du kan bibehålla din inkomstnivå oavsett trenderna på fastighetsmarknaden runt omkring dig – särskilt den ekonomiska nedgång som kan vara på väg.

Då konkurrensen om hyresgästerna kommer att vara hög under den här fasen av fastighetscykeln blir det mycket mer riskfyllt att köpa lediga fastigheter. Din hyresfastighet kan misslyckas med att attrahera hyresgäster under flera månader, vilket är en förlorad inkomst. Det är därför en bra idé att hitta ockuperade fastigheter, där ditt kassaflöde är garanterat.

Relaterat: Hur man säljer ett hus på en köparmarknad

Fas 3: Recession

Med tanke på att fastighetscykler är cykliska är recessioner oundvikliga. Även om denna fas i fastighetscykeln ser tråkig ut på avstånd har investerare alternativ tillgängliga för att göra stora vinster på sikt.

Ledigheten kommer att vara hög under denna fas i fastighetscykeln, och hyrespriserna kommer sannolikt att sjunka. Det är därför det är avgörande att du upprättar starka hyresavtal under hyperutbudsfasen. Denna typ av framsynthet kan vara till stor hjälp för att bibehålla ditt kassaflöde under faserna i fastighetscykelns recessionsfas.

Med högt utbud och låg efterfrågan på bostäder gynnar faserna i fastighetscykelns recessionsfas definitivt köparna när bostadspriserna sjunker. Denna köparmarknad kan vara knepig att navigera, men att spela den rätt kan vara enormt fördelaktigt.

Om du inte absolut måste, är det tillrådligt att du inte säljer investeringsfastigheter under denna tid. Din avkastning på investeringen kommer att bli lägre än i andra faserna i fastighetscykeln – och det är om du ens lyckas hitta en köpare.

Omvänt kan det vara en bra idé att köpa en investeringsfastighet vid den här tiden. Du kan sno åt dig några fantastiska fastigheter till låga priser, och sälja vidare senare för enorma vinster. Utförsäljningar ökar under denna fas, vilket innebär att du kan hitta många högkvalitativa nödlidande fastigheter under denna fastighetsmarknadscykel.

Med full kännedom om att fastighetsmarknaden är cyklisk kan du vara säker på att recessionen kommer att ta slut. När du väl är tillbaka i återhämtnings- eller expansionsfasen kommer dina fyndfastigheter att öka avsevärt i värde. Om du har möjlighet att köpa och behålla fastigheter är lågkonjunkturfasen den perfekta tidpunkten för att genomföra din strategi. Att köpa och behålla fastigheter är den bästa fastighetsinvesteringsstrategin under en lågkonjunktur.

Relaterat: Vad ska man investera i under en lågkonjunktur? Fastigheter

Fas 4: Återhämtning

Rekonjunkturfasen är inte lika lätt att upptäcka som de andra. Det dagliga livet kommer inte att se mycket annorlunda ut, men de makroekonomiska siffrorna kommer att stiga. De lediga jobben kommer fortfarande att vara höga – men minska. Hyrorna kommer fortfarande att vara låga – men öka. Indikatorer kommer att peka mot slutet av recessionen och ett närmande till den fruktbara expansionsfasen i fastighetscykeln.

Som under recessionen finns det fortfarande gott om fyndiga fastighetsobjekt att hitta. Om du inte har likviditet för att hålla fast vid fastigheter under lång tid kan det faktiskt vara klokt att hitta investeringsfastigheter till salu under återhämtningsfasen, snarare än under recessionen. Det kan vara något dyrare, men med expansionen runt hörnet kan dina investeringsfastigheter säljas vidare mycket snabbare.

Var befinner vi oss i fastighetscykeln 2020?

Det är svårt att urskilja hur den amerikanska bostadsmarknaden 2020 kommer att utvecklas. Å ena sidan pekar indikatorerna mot expansionsfasen, eftersom bostadspriserna har stigit i de flesta städer i USA. Efterfrågan växer snabbare än utbudet, och det uppåtgående trycket på bostadspriserna har varit fortsatt starkt under den senaste tiden. Stigande priser har mötts av stark fastighetsförsäljning och positiva indikatorer överlag.

Spridningen av COVID-19 kan dock förändra denna bana. Många har börjat spekulera om möjligheten av en krasch på bostadsmarknaden, men omfattningen av effekten är ännu inte känd.

Bottom Line

Oavsett vilken fas av fastighetscykeln du befinner dig i har smarta investerare en mängd olika alternativ för att maximera sin avkastning. Strategierna för fastighetsinvesteringar bör skilja sig åt i var och en av de fyra faserna, för att fullt ut utnyttja de unika möjligheterna och mildra de unika utmaningarna i varje fas.