Seller’s Disclosures in Texas Real Estate Law

, Author

TREC Seller’s Disclosure

Houston Real Estate Transactions

Attorney Tommy Holmes diskuterar hur Holmes Law, PLLC kan hjälpa dig i ditt Texas Real Estate ärende. I videon nedan diskuteras obligatoriska säljarens upplysningar och sammanfattas även flera frågor som är viktiga vid köp och försäljning av fastigheter i Texas. Ring (832) 509-0445 för att tala med en Houston_Real Estate Lawyer.

Caveat Venditor – Let The Seller Beware

Texas Real Estate Law kräver att säljaren avslöjar vissa saker för köparen. Inklusive allmän oro och problem med fastigheten eller strukturerna på fastigheten.

Dessa obligatoriska säljarupplysningar finns i Texas Property Code 5.008.

Texas Property Code 5.008

Seller’s Disclosure – Texas

Vi har bäddat in Seller’s Disclosures från Texas Property Code. Du kan se att några exempel är…

  • Situation eller förekomst av apparater, utrustning och inventarier
  • Situation för uppfartsvägar & Parkeringsstrukturer

Dessa gäller för säljare av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. Ofta har säljare av kommersiella fastigheter mer på spel eftersom fastighetsvärdet tenderar att vara ett högre dollarbelopp.

Inspektionsrapporter

Inspektionsrapporter bör innehålla alla kända eller upptäckbara förhållanden. Exempel är förekomst av mögel, mögel, termitskador, gnagarangrepp och översvämningsskador.

Offentliggörande av servitut & Titelfrågor

Säljaren måste redovisa befintliga servitut på fastigheten samt eventuella kända titelbrister.

Du kanske också är intresserad av…Texas Tax Foreclosure Sales.

Författare – Tommy Holmes III & Scott Collister

UPDATE OCT 2019

Möjliga saker att lägga till i säljarens upplysningar/inspektionsrapporter…

Anteckningar från advokater om standardspråket ovan…

  1. Insättande av starkare säljarupplysningar – t.ex, en faktisk försäkran och garanti från säljarens sida att vissa negativa förhållanden inte existerar – Upplysning om brister och förhållanden är begränsad till ”säljarens faktiska kunskap och medvetenhet” – inte precis den högsta standarden. Köparen kanske inte bara vill veta om eventuella reparationer, utan kan också vilja se entreprenörens papper för att fastställa reparationernas exakta art och omfattning (dvs. om reparationerna var tillräckligt grundliga eller om mer arbete kan komma att behövas i framtiden) samt om det finns en överlåtbar garanti (vilket ofta är fallet med reparationer av grunden).
  2. Seller’s Disclosure Is Not a Warranty – Överst på första sidan av säljarens upplysningar står det i TREC-blanketten (som endast speglar lagstadgade bestämmelser) i versaler att ”IT IS NOT A WARRANTY OF ANY KIND BY SELLER OR SELLER’S AGENTS.”
    1. Om köparen inte kan förlita sig på upplysningen som en försäkran och garanti från säljaren, minskar dess användbarhet, liksom grunden för en framtida stämning enligt lagen om bedräglig handelspraxis om säljarens bedrägeri senare uppdagas. Därför kan klientens advokat försöka omvandla innehållet i säljarens Disclosure till en uppsättning uttryckliga framställningar och garantier.
  3. Kräva att säljaren anger, svär eller bekräftar att Disclosure är sant och korrekt – Säljaren anger, svär eller bekräftar inte vid något tillfälle att Disclosure of Property Condition är sant och korrekt (även om de flesta antar att detta framgår av säljarens namnteckning, men det står inte i formuläret.).
    1. Från köparens synvinkel finns det alltså ingen ersättning för maximalt, villkorslöst avslöjande som backas upp av en regressrätt mot säljaren som överlever avslutningen.
  4. Förrförra besiktningsrapporter – Kräv att tidigare besiktningsrapporter ska tillhandahållas av säljaren som en kontraktsförpliktelse. Oavsett detta bör köparen alltid åtminstone begära kopior av sådana rapporter.

***Se även…

Den sista meningen i punkt 19 ovan anger att säljarens osanna nyheter endast är en ”default”. Detta borde vara särskilt förkastligt för en noggrann köpare. Säljarbedrägeri förekommer. Punkt slut. Och det avslöjas ibland innan köpet är klart. Problemet här är att standardspråket berövar köparen en kritisk möjlighet att väga allvaret i säljarens bedrägeri och, enligt köparens val, förklara K avslutad. I ett sådant fall bör köparen inte bara ha rätt till full återbetalning av de preliminära pengarna utan också till ersättning för inspektions- och värderingsavgifter, besiktningskostnader, advokatkostnader osv. Din mäklare bör hjälpa dig med allt detta.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.