av John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

Hur Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Lowest Cost

Start up builders often ask us what policies they need to carry at a minimum. Vi får ofta samma fråga från långsiktiga byggare som vill trimma sina utgifter.

Byggare kan behöva upp till 9 olika försäkringar och/eller obligationer beroende på deras situation, aktiviteter och tolerans för att ta ut ur fickan risk.

Minimalt behöver nästan alla byggare, oavsett hur små eller till och med om de är en nystartad verksamhet, arbetsskadeförsäkring, allmänt ansvar och byggare risk.

Andra försäkringar som vanligen förs är t.ex:

• Property
• Business Auto
• Excess eller Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• och Home Owners Warranty-produkter

De procentsatser som anges på den här sidan är en grov uppskattning av den procentuella andelen av våra byggare kunder som köper respektive försäkring.

Som du kan se varierar det från en låg nivå på 1 % för prestationsgarantier till en hög nivå på 100 % för arbetsersättning och allmän ansvarsskyldighet.

* Procenttalen anger ungefärlig procentandel av byggherrekunder som har varje försäkringstyp.

Varför exakt behövs alla dessa försäkringar?

En del av dessa försäkringar krävs enligt delstatlig eller lokal lagstiftning, t.ex. arbetsersättning, autoansvarsförsäkringar och licens- eller tillståndsgarantier. Om du inte har dessa försäkringar står du inför allvarliga böter och sanktioner.

Byggarens bank eller låneinstitut kommer alltid att kräva bevis på Builders Risk för att säkra värdet av den nya starten eller projektet som de har utökat lånet för. Dessutom vill bankerna se till att de lånar ut till ett legitimt företag eftersom inget legitimt företag skulle fungera utan Workers Compensation och General Liability.

I fallet med anpassade jobb vill projektägare se till att byggaren är en legitim företagare och är tillräckligt försäkrad med alla han sedvanliga politiker, inklusive Work Comp, General Liability, Business Auto och Builders Risk. I sällsynta fall kan en ägare av en bostadsfastighet med ett specialkontrakt kräva en prestationsgaranti för att garantera att jobbet kommer att slutföras i enlighet med villkoren i kontraktet. Detta är vanligare i kommersiellt byggande.

Många byggare vill frivilligt teckna dessa försäkringar eftersom det är affärsmässigt klokt och de vill skydda sina tillgångar i händelse av skada på en arbetstagare, en rättsprocess eller en egendomsförlust. Många vill gå längre än vad som kan krävas genom att ha en Excess Liability eller Umbrella-policy och en Home Owners Warranty.

Varför behövs de olika försäkringarna?

En del av dessa försäkringar krävs enligt delstatlig eller lokal lagstiftning, t.ex. arbetsgivarersättning, bilansvar och licens- eller tillståndsgarantier. Om du inte har dessa försäkringar riskerar du allvarliga böter och sanktioner.

Byggarens bank eller låneinstitut kommer alltid att kräva bevis på Builders Risk för att säkra värdet av den nystart eller det projekt för vilket de har utökat lånet. Dessutom vill bankerna se till att de lånar ut till ett legitimt företag eftersom inget legitimt företag skulle fungera utan Workers Compensation och General Liability.

I fallet med anpassade jobb vill projektägare se till att byggaren är en legitim företagare och är tillräckligt försäkrad med alla han sedvanliga politiker, inklusive Work Comp, General Liability, Business Auto och Builders Risk. I sällsynta fall kan en ägare av en bostadsfastighet med ett specialkontrakt kräva en prestationsgaranti för att garantera att jobbet kommer att slutföras i enlighet med villkoren i kontraktet. Detta är vanligare i kommersiellt byggande.

Många byggare vill frivilligt teckna dessa försäkringar eftersom det är affärsmässigt klokt och de vill skydda sina tillgångar i händelse av skada på en arbetstagare, en rättsprocess eller en egendomsförlust. Många vill gå längre än vad som kan krävas genom att bära en Excess Liability eller Umbrella-policy och en Home Owners Warranty.

Workers’ Compensation

Workers’ Compensation betalar ersättningar till dina anställda och anställda hos dina oförsäkrade substitut som skadas på jobbet.

Bidrag inkluderar betalning av sjukvårdskostnader (både tidigare och framtida), förlorad lön (vanligtvis upp till 66 2/3 % av den genomsnittliga veckolönen under ett maximalt antal veckor enligt vad som föreskrivs i delstatlig lag), engångsbelopp för vissa partiella eller totala handikapp, vanställdhet och en dödsfallsersättning som föreskrivs i delstatlig lag.

Förmånerna enligt Workers Compensation är mycket omfattande och kan betalas ut under ett antal år.

Kostnaden för denna försäkring börjar med en minimipremie på omkring 1 000 dollar och de totala beräknade premierna varierar uppåt beroende på din beräknade årliga lönesumma för de anställda och de belopp som betalas ut till oförsäkrade subs. Många av våra mindre byggare som använder alla försäkrade underleverantörer betalar mindre än 5 000 US-dollar per år i premie, medan vissa av våra större byggare betalar över 75 000 US-dollar per år. Eftersom det finns så många faktorer inblandade är det enda sättet att känna till din sannolika kostnad att få en faktisk offert.

Som du kan föreställa dig när policyn upprättas tenderar de uppskattade lönekostnaderna och de belopp som betalas till oförsäkrade underleverantörer att vara felaktiga. Av denna anledning är den slutliga premien föremål för en revision i slutet av försäkringsåret. Revisionen är nödvändig för att fastställa dina exakta exponeringar så att en rättvis premie tas ut.

Arbetsskadeförsäkringen förklaras mycket mer ingående i huvudartikelns avsnitt ”Workers’ Compensation for Contractors”. Detta avsnitt omfattar de viktiga frågorna om hur du samlar in försäkringsintyg från dina underleverantörer, hur du gör avdrag från oförsäkrade underleverantörer och hur du förbereder dig för din revision.

Allmänt skadeståndsansvar

Allmänt skadeståndsansvar skyddar byggherren mot vissa anspråk och stämningar där det påstås att byggherrens vårdslöshet har resulterat i personskada, egendomsskada eller person- och reklamskada för en tredje part. En tredje part är någon som t.ex. en besökare, inkräktare, granne, en annan entreprenör på jobbet, en konkurrerande byggare, köparen eller en efterföljande köpare.

Policyn betalar kostnaderna för juridiskt försvar, förlikningar och negativa jurydomar.

Policyn täcker de enskilda företagsägarna och de anställda utöver affärsenheten.

Nedan följer en mycket kortfattad lista med exempel på potentiellt täckta stämningar som faktiskt har inträffat för våra byggarkunder. Dessa är bara toppen av isberget av de typer av anspråk som har rapporterats till vårt kontor.

Medans du skannar över denna lista bör du notera att försäkringsbranschen har eliminerat viktig täckning för byggfel under de senaste fem åren. Ditt faktiska försäkringsskydd för krav på byggfel beror på ditt försäkringsbolag och de täckningsalternativ som du har valt.

** Exempel på potentiellt täckta stämningar:
– skador på arbetsplatsen på besökare och inkräktare under byggnationen
– en ledningsledning som bryts under byggnationen
– grannarnas hus brinner ner när en arbetare kastar en cigarett på gården
– huset brinner ner i framtiden på grund av felaktig kabeldragning (täckningen beror på försäkringsvillkoren)
– vattenskada inträffar i framtiden på grund av felaktig VVS-installation (täckningen beror på försäkringsvillkoren)

Minimumspremien för den här försäkringen börjar i storleksordningen 750-400 dollar,000 och den totala beräknade premien stiger därifrån beroende på dina årliga beräknade löner, belopp som betalas till oförsäkrade subs och belopp som betalas till försäkrade subs. Några av våra mindre byggare betalar under 2 000 dollar per år och några av våra större byggare betalar över 50 000 dollar per år. Det enda sättet att känna till din sannolika kostnad är att få en faktisk offert.

Precis som med arbetsskadeförsäkringen tenderar dessa prognoser att vara felaktiga och som ett resultat av detta är den slutliga premien föremål för revision i slutet av försäkringsåret.

Allmänt skadeståndsansvar förklaras mer detaljerat, inklusive de viktiga frågorna om tvister om byggfel och avtalsbaserad överföring av skadeståndsansvar till dina underleverantörer, i huvudartikelavsnittet ”Allmänt skadeståndsansvar för entreprenörer”.

Business Auto

De flesta byggare är bekanta med bilförsäkringar och de olika försäkringarna, t.ex. ansvar, oförsäkrade och underförsäkrade bilister samt fysisk skada som består av kollision och annat än kollision.

Byggare som äger ett eller två fordon köper ibland en personlig bilförsäkring som kan vara billigare men som ger ett mer begränsat skydd.

Andra byggare som äger tre eller fler fordon köper vanligtvis en företagsbilförsäkring eftersom de är berättigade till flottavdrag. En Business Auto-policy ger vanligtvis högre täckningsgränser samt möjlighet att lägga till Non Owned och Hired Auto Liability, vilket rekommenderas starkt.

Non Owned Auto Liability täcker en byggares ställföreträdande ansvar för när en anställd eller underleverantör använder sitt personliga fordon för att uträtta ärenden för byggarens räkning. Om den anställde eller underleverantören är oförsäkrad eller endast har minimigränsvärden i sin egen bilförsäkring, och om de råkar ut för en olycka och skadar någon annan, kan byggherren bli utsatt för en rättsprocess. Byggaren måste ha Non Owned Liability för att vara skyddad.

Hired auto liability skyddar byggaren när han hyr ett fordon när han är ute i affärer eller möjligen när ett särskilt fordon hyrs för ett visst jobb.

Non Owned and Hired Auto Liability kan ofta köpas som fristående försäkring för en avgift på cirka 250 dollar per år.

Excess Liability and Umbrella

Excess Liability and Umbrella-policor är en stor källa till förvirring bland byggare.

Termerna ”excess liability” (överskjutande ansvar) och ”umbrella” (paraply) är nästan utbytbara nu inom försäkringsbranschen. Historiskt sett gav en ”paraply”-försäkring en mycket bredare täckning än en ”överskjutande ansvarsförsäkring”, men det är inte längre fallet i de flesta fall.

Många byggare tror att försäkringen är en super duper catch all som täcker alla anspråk som inte täcks av de andra försäkringarna. Detta är helt enkelt inte sant.

Också många byggare tror att deras personliga paraplypolicy som kompletterar deras hemägares ansvarsförsäkring och personliga bilpolicy skyddar dem om de blir stämda på grund av sin affärsverksamhet. Detta är inte heller sant. Du måste ha en Business Excess Liability eller Commercial Umbrella för att skydda din affärsverksamhet.

Vad policyn gör är att den bara utökar gränserna för dina underliggande försäkringar till en högre gräns i steg om 1 miljon dollar. Den kan utöka gränserna för dina befintliga försäkringar för bilansvar, allmänt ansvar och arbetsgivaransvar.

Anledningen till att du skulle vilja ha en Excess Liability- eller Umbrella-policy är om det uppstår ett allvarligt skadeståndskrav på stora belopp och täckningsgränserna för dina underliggande försäkringar inte är tillräckligt höga för att ta hand om skadorna. I detta fall skulle du vara tvungen att gå ur egen ficka för att betala för skillnaden och detta skulle kunna leda till konkurs.

De ytterligare gränser som tillhandahålls av en Excess Liability eller Umbrella-policy kan ge sinnesfrid för en relativt billig kostnad.

Builders’ Risk

Builders Risk-policyn kallas ibland för ”course of construction insurance” (försäkring för byggnadsarbeten).

Det är en tillfällig egendomsförsäkring som skyddar den nya bostadsstarten eller andra arbeten i händelse av skador medan arbetet pågår.

Den skyddar mot faror som brand, stöld, vandalism, vind, hagel och kollision med bil.

Byggherren bör försäkra varje jobb för ett belopp som motsvarar återanskaffningsvärdet för material, arbete, omkostnader och rimlig vinst.

Däckningen upphör när jobbet är färdigställt, sålt eller ockuperat av en hyresgäst. När täckningen upphör bör en permanent egendomsförsäkring tecknas av den nya ägaren.

Tarifferna för täckningen varierar beroende på delstat och täckningsområde inom delstaten. En typisk taxa för inlandsterritorier i South Carolina är 0,23 per 100 dollar i avslutat värde.

Fastighetsförsäkringsskydd

Fastighetsförsäkringen täcker den egendom som är titulerad i ditt företags namn, till exempel byggnad, innehåll och utrustning.

Täckningsgränserna för byggnad och innehåll bör fastställas utifrån deras återanskaffningsvärde och bör skydda mot faror som brand, stöld, vandalism, vind och hagel.

En särskild försäkring för entreprenörsutrustning bör tecknas för att täcka värdet av din utrustning som lämnar dina lokaler och reser till arbetsplatsen. Denna försäkring kan anpassas så att den även omfattar hyrd och leasad utrustning.

Det är dessutom lämpligt att teckna en brottspolicy för att skydda mot förskingring av medel eller annan stöld av utrustning eller material av dina egna anställda.

Licens- och tillståndsobligationer

Licens- och tillståndsobligationer krävs av delstatliga regeringar eller kommuner, t.ex. städer, kommuner eller län, för att garantera att din byggnation kommer att uppfylla tillämpliga byggnadsnormer och föreskrifter.

Om den auktoriserade byggnadstjänstemannen finner att din konstruktion inte uppfyller kraven kan ett krav på korrigering begäras och om du inte åtgärdar problemet kommer borgensbolaget att träda in i dina skor och kan anlita en annan entreprenör för att åtgärda problemet eller kan betala upp till borgensgränsen. Därefter kommer borgensbolaget att väcka talan mot dig för att få ersättning för sina kostnader. Som ett resultat av detta skyddar borgensåtagandet egentligen inte dig, utan endast ägaren och den statliga enheten.

I South Carolina kräver delstaten att alla bostadsbyggare ska ha en borgensgräns på 15 000 US-dollar och kostnaden för detta borgensåtagande för ett år från de olika borgensföretagen kan variera från 100 till 225 US-dollar och till och med högre om din kreditvärdighet är dålig. Andra stater kan kräva högre täckningsgränser och i så fall blir kostnaden för borgensåtagandet högre.

Också i South Carolina kräver kommunen där byggnationen sker vanligtvis en egen borgensgräns på 2 000 eller 2 500 dollar och kostnaden för ett treårigt borgensåtagande hos ett ledande borgensföretag är 250 dollar. Detta är typiskt för kraven och obligationskostnaderna i andra stater.

Prestationsgarantier

En annan typ av garanti, kallad prestationsgaranti, kommer ofta att krävas av projektägaren vid kommersiell byggnation. Ibland, i sällsynta fall, kommer en bostadsägare att kräva en prestationsgaranti för ett stort specialarbete.

Denna typ av garanti garanterar att arbetet kommer att slutföras i enlighet med kontraktsvillkoren. I händelse av att den borgade entreprenören inte slutför jobbet på grund av bristande ekonomi, dödsfall eller andra problem kommer borgensbolaget att hitta en annan entreprenör för att slutföra jobbet och kommer att vända sig till den ursprungliga borgade entreprenören för återbetalning.

Om du är husbyggare blir det svårt för dig att kvalificera dig för den här typen av borgensåtagande, särskilt om du bygger spec-hus som av borgensbolagen anses medföra en hög ekonomisk risk. Dessutom är ansökningsprocessen uttömmande med krav på att fylla i flera bokslut för ditt företag och enskilda ägare samt en rapport om pågående arbete. Denna typ av borgensförbindelse kräver vanligtvis personlig ersättning av de enskilda företagsägarna och kan även kräva ersättning av make/maka.

Kostnaden för en prestationsgaranti varierar från 10 till 30 dollar per 1 000 dollar i borgensbelopp, beroende på din finansiella styrka. Så till exempel, om obligationsbeloppet för ett jobb är $750 000, skulle kostnaden för obligationen variera från $7500 till $22 500..

Home Owner Warranty

Home Owner Warranty-produkter används vanligtvis för nybyggnation av bostäder, men produkter finns nu tillgängliga för ombyggnadsjobb och viss kommersiell byggnation.

Garantin ger skydd till bostadsägaren i händelse av att byggaren går i konkurs eller går i pension och inte kan korrigera byggproblem. Den ger garantiföretaget en mekanism för att ta itu med klagomål i samband med byggandet och korrigera dem vid behov.

Den skyddar byggherren genom att den ersätter underförstådda garantier enligt delstatslagstiftningen och ersätter dem med en skriftlig garanti.

Den skyddar också byggherren genom att den tvingar byggnadsstvister att gå till bindande skiljedomsförfarande, vilket kan vara billigare och mer gynnsamt för byggherren under många omständigheter. Det är dock inte alla garantiavtal som tvingar tvister till bindande skiljedom, eftersom skiljedom kan vara frivilligt hos vissa leverantörer.

De typiska garantivillkoren ger skydd mot byggfel i fråga om utförande i ett år från försäljningen, större strukturella system i två år och strukturella fel i tio år.

Kostnaden för husägargargarantin för byggherren kan variera mellan 2,00 och 3,50 dollar per 1 000 dollar av försäljningspriset, beroende på i vilken delstat huset är beläget och hur bra skyddsvillkoren i avtalet är.