In bijna alle staten hebben verhuurders de wettelijke verantwoordelijkheid om te zorgen voor veilige en bewoonbare ruimten. Deze verplichtingen vloeien gewoonlijk voort uit hetzij nationale of lokale huisvestingswetten, hetzij de algemene plicht van de verhuurder om zorgvuldig te handelen – de mate van zorgvuldigheid die een redelijke verhuurder in een vergelijkbare situatie zou betrachten.

Vooral van verhuurders wordt normaal gesproken verwacht dat zij stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat huurders geen risico lopen op schade door criminaliteit, milieurisico’s of problemen als gevolg van een gebrek aan onderhoud. Wanneer zich in een huurwoning een gezondheids- of veiligheidsprobleem voordoet, hebben huurders het recht om de plicht van de verhuurder om voor een bewoonbaar pand te zorgen, af te dwingen.

Zorgen dat de verhuurder op de hoogte is van het probleem

Hoewel het grootste deel van de verantwoordelijkheid voor het behoud van een veilige en bewoonbare huurwoning bij de verhuurder ligt, hebben huurders ook hun eigen plichten. Zo hebben huurders de verplichting – of dit nu specifiek in de huurovereenkomst staat of impliciet is – om ervoor te zorgen dat de verhuurder zich bewust is van het feit dat er een probleem is. Vaak zijn verhuurders – vooral degenen die afwezig zijn – zich niet bewust van problemen of realiseren zich de ernst van de situatie niet totdat de huurder de kwestie onder de aandacht van de verhuurder brengt.

Het schriftelijk indienen van uw reparatieverzoeken kan een effectieve manier zijn om resultaten te boeken. Niet alleen is het waarschijnlijker dat een schriftelijk verzoek de aandacht van uw verhuurder krijgt dan een mondeling verzoek, maar het zal ook nuttig bewijs zijn als u uiteindelijk uw verhuurder moet aanklagen om de reparaties uit te voeren.

Wat moet er in een brief aan uw huisbaas staan

Uw brief moet:

• het probleem beschrijven dat u in uw huurwoning ondervindt (voeg foto’s bij als dat nuttig is)
• een redelijke oplossing voorstellen
• de mogelijke gevolgen noemen, zoals gezondheidsproblemen, brand, of inbraak of mishandeling, van het niet onmiddellijk oplossen van het probleem, en
• de verhuurder vragen binnen een bepaalde tijd te reageren (zoals vijf werkdagen).

Uw brief hoeft niet per se te dreigen met repercussies als uw huisbaas niet meewerkt. Het is beter om de brief de duidelijke implicatie te laten dragen dat u het verzoek serieus neemt en op een nog niet nader gespecificeerde manier zult handelen als de gunstige reactie van de verhuurder uitblijft.

Gebruik deze Sample Tenant Letter Alerting the Landlord to Dangerous Conditions als een model bij het opstellen van uw eigen brief. Als u op de hoogte bent van gebeurtenissen die al hebben plaatsgevonden en verband houden met het specifieke veiligheidsprobleem, moet u dat in uw brief vermelden (samen met al het andere dat de verhuurder zal motiveren om actie te ondernemen).

Om uw zaak kracht bij te zetten, moet u uw brief door zoveel mogelijk huurders laten ondertekenen.

Een voorbeeldbrief van een huurder die de verhuurder waarschuwt voor gevaarlijke omstandigheden

789 Westmoreland Avenue, #5
Central City, WA 00000
555-123-4567

3 januari 20xx

Mr. Wesley Smith, verhuurder
123 East Street
Central City, WA 00000

Beste Mr. Smith:

Als huurders van het Westmoreland Avenue-gebouw maken wij ons zorgen over een gevaarlijke situatie in het pand die uw onmiddellijke aandacht verdient.

Zoals u weet, zijn de grote schuiframen op de benedenverdieping (in de lobby) beveiligd met draaisloten die gemakkelijk kunnen worden opengebroken. Af en toe hebben we gezien dat er een deuvel in de rail was geplaatst om te voorkomen dat de ramen open konden, maar de laatste tijd ontbreken de deuvels vaak. Verscheidene malen zijn de ramen zelfs de hele nacht open gelaten.

We zijn bezorgd dat een indringer gemakkelijk het gebouw binnen kan komen. Er zijn de afgelopen twee maanden verschillende inbraken in de buurt geweest. De situatie zou er erg op vooruit gaan als u een glashersteller zou sturen om de sloten te vervangen door veel sterkere sloten.

Gelieve deze brief voor aanstaande dinsdag te beantwoorden, en dank u voor uw snelle aandacht voor deze zaak.

Volgende Stappen

Mail of bezorg de brief op het adres waar u huur betaalt, alsmede op elk ander adres dat in uw huurcontract of huurovereenkomst wordt genoemd voor kennisgeving. Bewaar een kopie van de ondertekende brief voor uw administratie, samen met een bewijs van verzending of bezorging.

Het hebben van een schriftelijk verslag van uw klachten over veiligheidskwesties – vooral wanneer de verhuurder zijn beloften niet is nagekomen – zal uw verhuurder een grotere stimulans geven om actie te ondernemen. Als u van plan bent om huur in te houden, heeft u bewijs nodig dat u de verhuurder schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van het probleem. (Zie Hoe huurinhouding werkt voor meer informatie.)

Hopelijk zal uw huisbaas tijdig reageren door te regelen dat het probleem wordt opgelost. Als u geen antwoord krijgt, kunt u reageren met een tweede, soortgelijke brief waarin u duidelijk maakt dat u de verhuurder zult aanklagen of een klacht zult indienen bij de plaatselijke gezondheids- en veiligheidsfunctionarissen als u op een bepaalde datum geen antwoord hebt gekregen. Wees bereid om door te gaan met welke actie u ook noemt – gezondheids- en veiligheidsproblemen in een huurwoning mogen niet ongeadresseerd blijven.

Aanvullende bronnen

Voor advies over het samenwerken met andere huurders, waaronder het organiseren van een huurdersgroep, zie de Nolo boeken Every Tenant’s Legal Guide (of California Tenants’ Rights, als u in Californië bent). Neem ook contact op met een plaatselijke huurdersrechtengroep voor advies over dit onderwerp. Om een lokale groep te vinden, kijk op de Huurdersrechten sectie van de U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) website, die links bevat naar huurdersverenigingen. Wanneer u met andere huurders samenwerkt om te proberen een verhuurder reparaties te laten uitvoeren, kan het ook nuttig zijn om middelen te bundelen voor overleg met een verhuurder-huurder advocaat.