Co to jest akt gwarancyjny? Niezależnie od tego czy sprzedajesz czy kupujesz dom, w końcu będziesz musiał przenieść tytuł własności do nieruchomości. Podobnie jak przy zakupie samochodu, domy i inne nieruchomości mają dokumenty tytułowe pokazujące aktualnego właściciela nieruchomości. W nieruchomościach, są one nazywane czynami. I tak jak przy zakupie samochodu, można kupić domy i inne nieruchomości z lub bez gwarancji. W nieruchomości, istnieją trzy popularne rodzaje czynów w oparciu o ich gwarancji. Prawdziwe czyny nieruchomości pochodzą z ogólnych gwarancji (akt gwarancyjny), ograniczone gwarancje (specjalny akt gwarancyjny), lub bez gwarancji (quit claim deed). Gwarancje te są udzielane przez sprzedawcę i gwarantują jakość tytułu, a nie rzeczywistego domu lub nieruchomości. Gwarancja aktu notarialnego nie mówi, że fizyczny dom jest w dobrym stanie, mówi, że własność prawna i tytuł jest w dobrym stanie. Ta gwarancja tytułu występuje przy przeniesieniu aktu gwarancyjnego, wymiana aktu z rąk sprzedawcy do rąk kupującego. Oczywiście, gwarancja aktu notarialnego wchodzi w grę tylko wtedy, gdy osoba trzecia kwestionuje właściwą własność prawną i tytuł prawny do nieruchomości.

Ten artykuł jest podkładem na temat aktów gwarancyjnych nieruchomości, formularzy aktów gwarancyjnych, przymierzy na ziemi dostarczonych przez pełny akt gwarancyjny, oraz tego, co należy zrobić, gdy następuje naruszenie przymierzy. Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące aktów gwarancyjnych i wyzwań lub sporów dotyczących tytułu własności ziemi, granic i obciążeń, prosimy o kontakt z Kancelarią Prawną Bernhard pod adresem www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. Akt gwarancyjny i jego przymierza są umową

Podług Statutów Florydy § 689.03, ustawowy akt gwarancyjny przekazuje nieruchomość z pełnymi przymierzami prawa powszechnego, wiążąc umownie sprzedającego i jego spadkobierców tymi przymierzami. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (disapproved of on other grounds) („A warranty, whether express or implied, is fundamentally a contract.”). Słowo covenant oznacza po prostu porozumienie lub umowę. Przymierza dotyczące nieruchomości, zwykle przymierza ograniczające, są umowami dotyczącymi korzystania lub niekorzystania z nieruchomości w określony sposób. Restrykcyjne przymierza na nieruchomości może obejmować prawie każdy rodzaj użytkowania, np. „nie będzie basenów lub kuranty wiatrowe na tej nieruchomości.” Wyraźny język użyty do opisania sprzedawanej nieruchomości, a nie intencje sprzedawcy, kontrolują, czy powstaje gwarancja i jakie są jej warunki. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Poprzez akt gwarancyjny sprzedawca zawiera przymierze i przyrzeka, że: (i) jest prawnie upoważniona do przekazania całej nieruchomości i żadna osoba trzecia nie miała w tym interesu prawnego (przymierze prawa do przekazania); (ii) prawo kupującego do posiadania nie zostanie naruszone przez roszczenie osoby trzeciej (przymierze spokojnego korzystania); (iii) sprzedający będzie bronił się przed wszelkimi roszczeniami do nieruchomości ze strony osób trzecich i zrekompensuje kupującemu wszelkie straty, jakie może on ponieść w wyniku tego (przymierze gwarancji tytułu); (iv) sprzedający zrobi wszystko, co będzie konieczne, aby pomóc kupującemu w doskonaleniu tytułu własności, jeśli zajdzie taka potrzeba (przymierze dalszych zapewnień); (v) sprzedający posiada sam majątek w ilości i jakości, którą rzekomo przekazuje (przymierze seisin lub przymierze seizin); oraz (vi) grunt jest wolny od ograniczeń w użytkowaniu i posiadaniu całej nieruchomości (przymierze braku obciążeń lub przymierze przeciwko obciążeniom). Te sześć gwarancji jest łącznie znanych jako pełne przymierza aktu notarialnego prawa powszechnego. Dlatego też, akt gwarancyjny jest czasami nazywany aktem przymierza lub aktem gwarancyjnym. Ogólny akt gwarancyjny zabezpiecza przed wszystkimi roszczeniami wszystkich osób, nie tylko tymi, które powstały przez, za pośrednictwem lub pod sprzedającym. Harris, 166 So. 2d na 165-66.

Więcej informacji na temat przymierza zajęcia (tj. przymierza zajęcia), Zobacz również Allard v. Al-Nayem Intern., Inc, 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (przymierze zajęcia naruszone, gdy grantobiorca nie nabył prawa do posiadania 30-stopowego pasa nieruchomości na skraju przekazywanej działki); Harris, 166 So. 2d na n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (gdzie obdarowany nabył tylko częściowe prawo do posiadania nieruchomości na podstawie aktu gwarancyjnego, obdarowany może odzyskać pieniądze za naruszenie przymierza zajęcia; naruszenie następuje w momencie wydania aktu); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (gdzie grantor nie przekazuje w posiadanie całej fizycznej przestrzeni, którą pierwotnie miał przekazać, grantobiorca może odzyskać odszkodowanie za częściowe naruszenie przymierza zasiedzenia).

Więcej informacji na temat przymierza braku obciążeń lub przymierza przeciwko obciążeniom, zobacz American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (przymierze o nieobciążaniu przewiduje, że ziemia jest wolna i wolna od wszelkich obciążeń lub innych ograniczeń, które wpływają na posiadanie całej nieruchomości); Gore v. General Properties Corp…, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (obciążenie” w ramach przymierza przeciwko obciążeniom to każde prawo lub udział w gruncie, które może przysługiwać osobie trzeciej, w celu zmniejszenia wartości gruntu, ale zgodnie z przekazaniem opłaty przez przeniesienie); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (posiadanie naruszenia przymierza przeciwko obciążeniom, gdy ziemia podlegała prawu w spółce do korzystania z praw do ropy i asfaltu przez okres 10 lat).

Więcej informacji na temat przymierza gwarancji tytułu prawnego, patrz Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (przymierze gwarancji tytułu własności przewiduje, że nie będzie zakłóceń w posiadaniu grantobiorcy przez stronę roszczącą sobie prawo pierwszeństwa do jakiejkolwiek jego części); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Tutaj jest przykład aktu gwarancyjnego, w szczególności obiecującego w następujący sposób:

A grantodawca niniejszym przymierza się z grantobiorcą, że grantodawca jest prawnie zajęty wspomnianą ziemią in fee simple; że grantodawca ma dobre prawo i zgodne z prawem upoważnienie do sprzedaży i przekazania wspomnianej ziemi, i niniejszym gwarantuje tytuł do wspomnianej ziemi i będzie bronić tego samego przed zgodnymi z prawem roszczeniami wszystkich osób, ktokolwiek; and that said land is free of all encumbrances

1. Warranty deed covenants only arise when there is a breach of restrictive covenants or you are enforcing restrictive covenants

The warranty deed covenants only come up when new owners receive a challenge to their legal ownership of the property or learn of undisclosed the restrictions, liens, or covenants on the property. Kiedy tak się dzieje, skutkiem prawnym jest to, że poprzedni właściciel naruszył zobowiązania wynikające z aktu notarialnego, przekazując nieruchomość z zastrzeżeniem roszczeń dotyczących tytułu, użytkowania, posiadania, służebności, obciążeń lub usunięcia. Aby egzekwować przymierza aktu notarialnego, nowy właściciel musi powiadomić poprzedniego właściciela, zażądać, aby poprzedni właściciel naprawił problem, lub pozwać poprzedniego właściciela za naruszenie aktu gwarancyjnego. Aby stwierdzić naruszenie umowy i przymierzy rzeczowych, strona musi wykazać istnienie umowy (aktu gwarancyjnego), jej naruszenie oraz szkody. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (uznając, że powód wykazał prima facie przypadek naruszenia, gdy podał te elementy).

Although breaches are only discovered after conveyance, the legal breach of a warranty deed covenant occurs upon execution and delivery of the deed, as the seller at that time fails to convey full possession or right of possession and use free from future claims by third parties. Williams, 47 So. 2d na 626 („kiedy odbiorca . . nie nabywa żadnego posiadania i żadnego prawa do posiadania na mocy aktu notarialnego zawierającego przymierza zasiedzenia … naruszenie nastąpiło po wykonaniu i dostarczeniu przeniesienia.”); patrz także Allard, 59 So. 3d na 200 (holding covenant of seisin naruszone, gdy odbiorca nie nabył prawa do posiadania 30-stopowy pas nieruchomości na skraju działki przekazywane). Naruszenie ma miejsce nawet wtedy, gdy sprzedawca nie posiada faktycznej lub konstruktywnej wiedzy o obciążeniu, roszczeniu lub kwestii w momencie przekazywania nieruchomości. Zob. Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (uznając sprzedawcę za odpowiedzialnego za naruszenie aktu gwarancyjnego, mimo że sprzedawca nie miał faktycznej ani konstruktywnej wiedzy o obciążeniu).

1. Przykłady naruszeń czynów gwarancyjnych i przymierzy umownych

Podług prawa florydzkiego, gdy dochodzi do zakłócenia posiadania, użytkowania i spokojnego korzystania przez kupującego przez stronę roszczącą sobie prawo pierwszeństwa do jakiejkolwiek części nieruchomości, przymierza gwarancji tytułu i spokojnego korzystania zostają naruszone. Zob. Arbuthnot, 94 Fla. at 304. Gdy kupujący nabywa tylko częściowe prawo do posiadania nieruchomości, przymierze zasiedzenia zostaje naruszone. Williams, 47 So. 2d na 626. Gdy sprzedawca nie zapewnia posiadania całej przestrzeni fizycznej, którą pierwotnie zamierzał przekazać, przymierze zasiedzenia zostaje naruszone. Burton, 105 Fla. at 546.

Gdy osoba trzecia rości sobie prawo lub interes do nieruchomości lub jej części, przymierze o braku obciążeń zostaje naruszone, odnosząc się do momentu wydania aktu notarialnego, i natychmiast powstaje prawo do powództwa. Coakley, 419 So. 2d at 817 (umowa o nieobciążaniu stanowi, że ziemia jest wolna od wszelkich obciążeń i innych ograniczeń, które wpływają na posiadanie całej nieruchomości); Gore, 149 Fla. at 696. Obciążenie” w ramach przymierza przeciwko obciążeniom obejmuje każde prawo do gruntu lub udział w nim, który może przysługiwać osobie trzeciej. Id.; Flood, 61 Fla. at 212-14 (stwierdzenie naruszenia przymierza przeciwko obciążeniom w sytuacji, gdy grunt podlegał prawu w spółce do korzystania z praw do asfaltu przez okres 10 lat).

Gdy jakość i poprawność przekazanego tytułu wymaga odniesienia się do dowodów parolowych lub innych zapisów, ciężar przedstawienia lub dostarczenia takich dowodów spoczywa na sprzedawcy; nawet jeśli umowa kupna wymaga przeszukania zapisu tytułu, ciężar dostarczenia niezbędnych dowodów w celu uzupełnienia dobrego tytułu i posiadania nieruchomości nie powinien spoczywać na kupującym, który jest całkowicie obcy historii ziemi, jej tytułu i jej posiadania. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (strona naruszyła umowę dotyczącą nieruchomości, gdy nie dostarczyła abstraktu wykazującego dobry i zbywalny tytuł własności, a dowody poza abstraktem aktu notarialnego były wymagane do ustalenia istnienia i stanu obciążenia nieruchomości).

Tak więc, na przykład, przymierze przeciwko obciążeniom zostałoby naruszone przez istnienie jakichkolwiek zaległych praw służebności, które zmniejszają wartość przekazywanej ziemi. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (holding where easement was of record but was not visible upon inspection of land, existence of easement was breach of general warranties in deed, including the covenant against encumbrances). Podobnie, przymierze przeciwko obciążeniom zostałoby również naruszone, gdyby sprzedający nie ujawnił proaktywnie prawa drogi używanego przez sąsiednią nieruchomość, nawet gdyby było ono potwierdzone zarejestrowanym instrumentem – zgodnie z prawem stanowiłoby to nieujawnione obciążenie uprawniające kupującego do odszkodowania od każdego sprzedającego, który twierdził inaczej. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

W sumie, akt gwarancyjny gwarantuje dobry tytuł i własność nieruchomości w dniu aktu. Jeśli okaże się, że tytuł i własność nie są zagwarantowane, nabywca może mieć roszczenie o naruszenie przymierzy gwarancyjnych. Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące aktów notarialnych i wyzwań lub sporów dotyczących tytułu własności ziemi, granic i obciążeń, prosimy o kontakt z Kancelarią Prawną Bernhard pod adresem www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Patrz również American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (przymierze braku obciążeń przewiduje, że ziemia jest wolna i wolna od wszelkich obciążeń lub innych ograniczeń, które wpływają na posiadanie całej nieruchomości); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) („obciążeniem” w ramach przymierza przeciwko obciążeniom jest każde prawo lub udział w gruncie, które może przysługiwać osobie trzeciej, w celu zmniejszenia wartości gruntu, ale zgodnie z przekazaniem opłaty przez przeniesienie); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (naruszenie przymierza przeciwko obciążeniom, gdzie ziemia podlegała prawu w spółce do korzystania z praw do ropy i asfaltu przez okres 10 lat).

.