All Cash

W świecie nieruchomości, gotówka jest królem do sprzedawcy. Chociaż może to być preferowana przez sprzedającego metoda uzyskania zapłaty za nieruchomość, istnieją pewne zalety i wady dla nabywcy.

Kupowanie za gotówkę podczas negocjowania umowy nieruchomości, oznacza, że do czasu zamknięcia, kupujący będzie miał bezwarunkowe płynnych aktywów wystarczających do zapłaty wszystkich kosztów związanych z zakupem kawałek nieruchomości, w tym ceny sprzedaży i koszty zamknięcia.

Jak sprzedający wolą ofertę gotówkową, bez finansowania warunkowego, są one bardziej prawdopodobne, aby przyjąć taką ofertę niż podobne, a nawet lepiej, od kogoś z finansowania warunkowego. W związku z tym, kupujący, który naprawdę ma gotówkę, aby zamknąć, może często uzyskać lepszą ofertę niż kupujący polegając na lender.

Many nabywców, jednak, myśląc, że mogą zmienić umowę w późniejszym terminie, zrobić ofertę gotówkową, ale w rzeczywistości, nie są w stanie zamknąć z własnej gotówki. Zakładają, że po ich finansowania jest zatwierdzony, to będzie łatwo zmienić umowę z gotówki do finansowanej transakcji. Nie zawsze tak jest, a kupujący musi zrozumieć, że sprzedawca nie jest zobowiązany do zmiany warunków umowy.

Istnieją przypadki, w których kupujący mieli oferty gotówkowe przyjęte, mimo że nie mieli gotówki, a sprzedawcy odmówili zmiany umowy. W tych przypadkach, kupujący stracił swój depozyt, ponieważ nie byli w stanie dostosować się do warunków umowy sprzedaży. Lekcja do nauczenia się jest to, że gotówka oznacza gotówkę, a nie coś innego!

Na zamknięciu gotówkowym, kupujący zostanie poinformowany o dokładnej kwocie, którą muszą przynieść do transakcji. W większości przypadków, fundusze te muszą być przesłane do agenta zamykającego lub przekazane przez bank lub certyfikowany czek. Dlatego też, jeśli jesteś zaangażowany w zakup gotówki, upewnij się, że masz swoje fundusze rozliczone i dostępne przed zamknięciem, lub nie będzie w stanie zamknąć.

Dowiedz się więcej o wszystkich ofertach gotówkowych kontra finansowanie w naszej sekcji Real Estate Investment Strategy.

Konwencjonalna hipoteka

State i federalnie czarterowane banki i unie kredytowe są ogólnie określane jako konwencjonalne kredytodawców, dając konwencjonalne kredyty hipoteczne. Według Webster’s Dictionary, konwencjonalne oznacza „używane i akceptowane przez większość ludzi; zwykłe lub tradycyjne”. Pożyczki odwykowe dla inwestorów nie są żadną z tych rzeczy, ponieważ są one często nietypowe i bardzo specyficzne. Konwencjonalne pożyczki są bardzo trudne do znalezienia dla nieruchomości rehab.

While konwencjonalne pożyczki są na ogół najmniej kosztowne kredyty hipoteczne dostępne, zajmują dużo czasu, aby uzyskać, nawet od konwencjonalnego kredytodawcy, z którym możesz mieć istniejące relacje. Nawet jeśli jesteś w stanie znaleźć rzadkie konwencjonalnych kredytodawców chętnych do zaoferowania inwestorom kredytów remontowych, proces pożyczki może trwać bardzo długo, aby pracować przez. Większość sprzedawców sprzedających do domu flippers są skłonni do sprzedaży po niższej cenie w zamian za szybkie zamknięcie, a wiele z nich nie chce czekać na powolne koła konwencjonalnego kredytodawcy, aby włączyć.

While pożyczki z konwencjonalnego kredytodawcy może być mniej kosztowne niż pożyczki z prywatnego lub twardego kredytodawcy pieniędzy konwencjonalny kredytodawca będzie wymagać większej zaliczki na nieruchomości w porównaniu do typowego niekonwencjonalnego kredytodawcy remontu.

Większość konwencjonalnych kredytodawców pożyczy tylko procent aktualnej wartości nieruchomości, podczas gdy większość twardych pieniędzy i prywatnych kredytodawców remontowych będzie pożyczać na po naprawionej wartości zabezpieczenia property.

Pożyczki ubezpieczone przez rząd

Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) oferuje inwestorom finansowanie remontu poprzez swój program kredytowy 203k. Program ten pożycza zarówno cenę zakupu, jak i fundusze remontowe, ale jest dostępny tylko dla konsumentów kupujących nieruchomości zajmowane przez właściciela, a nie dla inwestorów.

Ponieważ mają one pewne ograniczenia, kredyty FHA 203k mogą być używane w sytuacjach inwestycyjnych dla wielu jednostek nieruchomości, tak długo jak kredytobiorca planuje żyć w jednej z jednostek. To może być świetny sposób, aby uzyskać niski koszt finansowania dla nieruchomości dochodowych. Kupujący muszą również pamiętać, że przy zakupie nieruchomości 3-4 jednostki, FHA będzie wymagać, aby zachować co najmniej płynne trzy miesiące rezerwy płatności, które będą wiązać się trochę gotówki. Będą one również wymagać, że jednostki wynajmu na 3-4 jednostki budynku utrzymać hipotekę na własną rękę. Inwestor biorący ten rodzaj kredytu rehab musi być skłonny do życia według zasad.

An alternatywny program oferowany przez Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) oferuje swoje pożyczki zarówno dla konsumentów i inwestorów, poprzez swój program HomePath. Istnieje jednak kilka ograniczeń w programie HomePath.

• Program HomePath jest oferowany tylko inwestorom kupującym domy należące do Fannie Mae.
• Koszty napraw mogą wynosić tylko do 35% wartości po naprawie (ARV) nieruchomości i nie mogą być większe niż $35,000 w sumie.

Aktualnie, opcja HomePath jest dostępna tylko dla ograniczonego wyboru nieruchomości, a te nieruchomości nie mogą wymagać rozległych napraw lub drogich ulepszeń. Program jest przeznaczony dla osób kupujących bank posiadanych, krótkiej sprzedaży lub zagrożonych właściwości potrzebujących przede wszystkim kosmetycznych napraw, które nie są zwykle pożądane przez flippers domu.

Owner Financing

Owner finansowania oznacza, że sprzedawca nieruchomości „pożycza” pieniądze do nabywcy nieruchomości, bierze kredyt hipoteczny na nieruchomości sprzedawane, i dostaje wypłacane w ratach zgodnie z warunkami umowy między stronami.

Dla sprzedawcy, to stanowi dobry strumień dochodów, jeśli mogą sobie pozwolić, aby nie dostać gotówkę na sprzedaż nieruchomości wszystkie na raz. Dla kupującego, jest to często korzystny układ, ponieważ transakcja może zamknąć szybko i sprzedawca zazwyczaj nie będzie pobierać opłat, które kredytodawca byłby. Dodatkowo, właściciel finansowane właściwości nie będzie wymagać appraisal.

Jednak problem polega na tym, że bardzo niewielu sprzedawców mają wystarczające zasoby, aby znaleźć miejsce do życia i utrzymania ich stylu życia bez ryczałtu gotówki, które otrzymają ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto, sprzedawcy, którzy mają zasoby, nie może chcieć kłopotów i ryzyka bycia kredytodawcy.

Jeśli kupujący nie wywiązuje się z dokonywania płatności na rzecz sprzedawcy, muszą przejść przez proces prawny, aby uzyskać ponowne przejęcie nieruchomości, która może nie być warta tego, co to było, gdy nieruchomość została po raz pierwszy sprzedana. To również nie może być w tym samym stanie, jak wtedy, gdy został pierwotnie sprzedany, co może stać się problemem, gdy próbują sprzedać go ponownie.

Choć istnieją korzyści zarówno dla sprzedawcy i nabywcy na finansowanie sprzedawcy, wady mogą przewyższać korzyści w wielu przypadkach. Ogólnie rzecz biorąc, bardzo niewielu sprzedawców jest skłonnych do przeprowadzenia pożyczki.

Twarde pieniądze

Kredytodawcy twardych pieniędzy nie polegają na zdolności kredytowej kredytobiorcy. Zamiast tego, zwracają uwagę na wartość nieruchomości. Pożyczkodawca chce się upewnić, że jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, będzie miał wystarczający kapitał własny, aby spłacić dług. W związku z tym, pożyczkodawca hard money zazwyczaj pożycza mniej niż konwencjonalny pożyczkodawca (zazwyczaj 50-60%) wartości nieruchomości.

Jeśli nie jesteś w stanie uzyskać konwencjonalnej pożyczki od banku lub brokera hipotecznego, możesz skorzystać z kontaktów z pożyczkodawcą hard money. Zanim to zrobisz, upewnij się, że rozumiesz opłaty i koszty związane z pożyczką oraz jej warunkami. Często pożyczkodawca twardych pieniędzy będzie bardziej niż szczęśliwy, aby zamknąć na własność zabezpieczenia, które jest warte więcej niż długu należnego na nim.

Typically,hard money lenders are not regulated by any government agency and do not need to be licensed. Istnieje wiele uzasadnionych kredytodawców twardych pieniędzy, jednak, jak w wielu zawodach, istnieją pewne mniej niż uczciwe kredytodawców twardych pieniędzy. Upewnij się, że wiesz, z kim masz do czynienia.

Hard money lenders nie są regulowane przez żadną agencję rządową i nie muszą być licencjonowane.

Prywatne Pieniądze

Prywatny pożyczkodawca generalnie dokona przeglądu potencjalnego pożyczkobiorcy i nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie, stosując trzy „C” świata pożyczek – kredyt, zdolność do zapłaty i zabezpieczenie.

To oznacza, że prywatny pożyczkodawca będzie musiał zakwalifikować pożyczkobiorcę pod względem finansowym poprzez przegląd historii kredytowej pożyczkobiorcy, aby ocenić jego zwyczaje w spłacaniu wierzycieli. Im lepszy wynik kredytowy, tym bardziej prywatny pożyczkodawca będzie skłonny do udzielenia pożyczki. Prywatny pożyczkodawca przeanalizuje również dochody pożyczkobiorcy i przepływy pieniężne, aby określić zdolność pożyczkobiorcy do spłaty rozważanej pożyczki.

Dowiedz się, jak obliczyć swój wskaźnik DTI.

Podczas gdy pożyczkodawca hard money patrzy na zabezpieczenie jako główne źródło spłaty, prywatny pożyczkodawca udziela pożyczek, które spodziewa się, że pożyczkobiorca zapłaci, z zabezpieczeniem służącym jedynie jako plan awaryjny do spłaty, jeśli coś wydarzy się niespodziewanie i pożyczkobiorca nie dokona spłaty. W związku z tym, prywatny kredytodawca rehab może być skłonny pożyczyć większą kwotę niż inni kredytodawcy na projektach, ponieważ mogą być bardziej pewni, że zostanie spłacony.

Prywatne pieniądze rehab pożyczki dla inwestorów są z pewnością droższe niż konwencjonalne pożyczki, ponieważ wiążą się one z dużo większym ryzykiem i czasem. Prywatni pożyczkodawcy mogą jednak mieć większą elastyczność w dostosowywaniu swoich pożyczek do potrzeb pożyczkobiorcy niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych. Dodatkowo, prywatni pożyczkodawcy będą w stanie zamknąć pożyczki szybciej, pozwalając rehabilitantów do przechwytywania dobrych ofert, jak pochodzą one na rynku.

Jak twarde kredytodawców pieniędzy, prywatne kredytodawców nie są na ogół regulowane lub licencjonowane, więc znowu, kredytobiorca musi zrobić swoją pracę domową, aby wiedzieć, kto on lub ona jest dealing with.

Którykolwiek sposób finansowania wybierzesz, zachęcamy do korzystania z naszego domu przerzucanie szablon biznes planu, aby uzyskać swoje finanse zorganizowane. Strategia finansowania w sekcji trzeciej zapewni, że dostaniesz pieniądze w prawo na następny flip.

Dowiedz się więcej o różnicy między prywatnym pożyczkodawcą a hipoteką bankową.

.