Aktywa kapitałowe zazwyczaj odnoszą się do wszystkiego, co posiadasz dla celów osobistych lub inwestycyjnych. Obejmuje on wszystkie rodzaje własności; ruchome lub nieruchome, materialne lub niematerialne, stałe lub obiegowe.

Przykłady obejmują dom, ziemię, wyposażenie domu, akcje, obligacje lub fundusze inwestycyjne utrzymywane jako inwestycje itp. Zyski i straty kapitałowe są klasyfikowane jako długoterminowe lub krótkoterminowe w zależności od „okresu posiadania”. Podatki od zysków kapitałowych są stosowane.

Na przykład: Kupujesz działkę mieszkalną za 5 lakh Rs w 2000 r. i sprzedajesz ją za 9 lakh Rs w 2017 r. wtedy robisz zyski kapitałowe w wysokości 4 lakh Rs. Musisz płacić podatki od tych zysków kapitałowych.

Nie wszystkie czasy kupujesz / inwestujesz w aktywa kapitałowe, takie jak nieruchomości. Czasami można odziedziczyć nieruchomości od rodziców / krewnych, można również uzyskać właściwości poprzez WILL (lub) może być szczęście wystarczy, aby otrzymać właściwości w drodze Gifts. (Czytaj: „Masz prezent? Wiesz czy jest on opodatkowany czy zwolniony z podatku?”)

Nieruchomości otrzymane w spadku lub poprzez prezenty od członków rodziny są zwolnione z podatku. W tym samym czasie Ty (spadkobierca / obdarowany) otrzymujesz je bez żadnego wynagrodzenia. Na przykład: Twój ojciec może podarować Ci dom. Tutaj nie płacisz nic, aby go otrzymać.

Teraz powiedzmy, że chciałbyś sprzedać tę darowaną nieruchomość za pewną kwotę. W tym przypadku, twoja cena zakupu jest NIL. Czy to oznacza, że nie musisz płacić żadnych podatków od sprzedaży darowanej nieruchomości? Jak obliczane są zyski kapitałowe w przypadku darowanej nieruchomości? Jaki byłby Twój koszt nabycia (cena zakupu)? Czy podatki od zysków kapitałowych mają zastosowanie do sprzedaży nieruchomości, która jest dziedziczona? Czy jest możliwe, aby ubiegać się o zwolnienia podatkowe na zyski kapitałowe na sprzedaży darowanego nieruchomości? … Let’s discuss..

Types of Capital Gains

If Land lub domu nieruchomości jest przechowywany przez 24 miesięcy lub mniej to, że Aktywa są traktowane jako Krótkoterminowe Aktywa Kapitałowe. Ty, jako inwestor będzie albo Krótkoterminowy zysk kapitałowy (STCG) lub Krótkoterminowa strata kapitałowa (STCL) na tej inwestycji.

Jeśli ziemia lub nieruchomość domu jest przechowywany przez ponad 24 miesięcy to ten Składnik aktywów jest traktowany jako Długoterminowe aktywa kapitałowe. Zrobisz albo Long Term Capital Gain (LTCG) lub Long Term Capital Loss (LTCL) on that investment.

(As per Budget 2017-18, Holding period for Long term capital gain for all immovable properties has been reduced to 2 years from 3 years. Jest to ze skutkiem od roku finansowego 2017-18 lub roku oceny 2018-19).

Jak obliczyć zyski kapitałowe ze sprzedaży darowanej nieruchomości lub odziedziczonej nieruchomości AY 2020-21?

STCG = (Całkowita cena sprzedaży) – (koszt nabycia) – (wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą) – (koszt ulepszeń).

Tutaj, koszt nabycia dla spadkobiercy lub odbiorcy darowizny jest NIL. Ale do obliczenia zysku kapitałowego koszt do poprzedniego właściciela (dawca) jest uważany za koszt nabycia nieruchomości.

Krótkoterminowe zyski kapitałowe są włączone do dochodu podlegającego opodatkowaniu i opodatkowane według obowiązujących stawek podatku dochodowego slab.

Długoterminowe zyski kapitałowe Obliczanie;

Kalkulacja LTCG jest podobna do STCG. Jedyne różnice polegają na tym, że możesz odliczyć indeksowany koszt nabycia/indeksowany koszt ulepszeń od ceny sprzedaży, a także ubiegać się o pewne zwolnienia, aby zaoszczędzić na podatku od długoterminowych zysków kapitałowych.

Zrozummy to na przykładzie:

Pan Amitabh zakupił nieruchomość 1 stycznia 1989 roku za 1 Cr. On następnie darowizny nieruchomości do swojego syna pana Abhishek w 2016 roku, jednak postanawia sprzedać go za Rs 10 Cr w czerwcu 2017 roku. Więc, jak są zyski kapitałowe obliczane na podarowanej nieruchomości?

Zrozummy to krok po kroku ;

1) Rodzaj zysku kapitałowego

Musimy zidentyfikować rodzaj zysków kapitałowych w oparciu o okres posiadania. Okres posiadania aktywów przez Abhishek jest około 1 roku. Czy to oznacza, że zyski mogą być zakwalifikowane do STCG? – Nie.

Data nabycia przez darczyńcę (Amitabh) jest uważana za Datę Zakupu. Tak więc, proszę zauważyć, że data lub rok dziedziczenia / reeving darowizny (2016) nie mają znaczenia w tej kalkulacji. Rok nabycia przez poprzedniego właściciela (Amitabh) to 1989. Tak więc, zyski kapitałowe ze sprzedaży darowanej nieruchomości są traktowane jako długoterminowe zyski kapitałowe dla Abhishek.

2) Data nabycia

Musimy następnie poznać koszt nabycia (cena zakupu). Ponieważ Abhishek dostał to jako prezent, cena zakupu dla niego (darczyńcy/odbiorcy prezentu) wynosi ZERO. Tak więc, w celu obliczenia zysków kapitałowych, koszt nabycia poniesiony przez poprzedniego właściciela / darczyńcę (Amitabh) jest traktowany jako cena zakupu. W tym przypadku jest to Rs 1 Cr.

3) Indeksowany Koszt Nabycia

Do obliczania długoterminowych zysków kapitałowych, sprzedawca nieruchomości może żądać indeksowanego kosztu nabycia.

Indeksacja odbywa się poprzez zastosowanie CII – Wskaźnik Inflacji Kosztów. To zwiększa swoją bazę kosztową, tj. cenę zakupu i obniża swoje zyski. Twoja cena zakupu jest korygowana o wpływ inflacji.

Jak obliczyć zindeksowany koszt zakupu? Zindeksowany koszt oblicza się za pomocą tabeli wskaźnika inflacji kosztów. Podziel koszt, po którym nabyłeś Nieruchomość przez indeks na dzień zakupu. Pomnożyć to przez indeks w dniu sprzedaży.

Poniżej znajduje się tabela wskaźnika inflacji kosztów od 2001-02 do FY 2020-21 dla odniesienia. Cost Inflation Index (CII) for FY 2020-21/ AY 2021-22 Notified by CBDT at 301.

The confusion would be, whether you can claim indexation from the year in which you received the gift or from the year of acquisition by donor? – Jak omówiono powyżej, rok, w którym otrzymałeś darowiznę nie jest używany do obliczeń.

Pozwól mi wyjaśnić, co to jest indeksacja, jej korzyści i jak jest obliczana, kontynuując powyższy przykład…

Rok zakupu to 1989 i rok sprzedaży jest w roku finansowym 2017-18. Koszt nabycia w 1989 r. wyniósł 1 mln Rs. Ponieważ rok nabycia był przed FY 2001-02, cena zakupu może być traktowana jako „Fair Market Value (FMV)” tej nieruchomości na dzień 1 kwietnia 2001 r., zamiast kosztów nabycia. (Możesz uzyskać szczegóły FMV nieruchomości od zatwierdzonego przez Govt rzeczoznawcy majątkowego.)

Więc, zindeksowany koszt zakupu = (FMV / 100) * 272.

(Do roku finansowego 2016-17, rok bazowy używany do być FY 1981-82. Aby obliczyć zyski kapitałowe w momencie sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości zakupionej przed 1981 rokiem, jej cena zakupu jest obecnie obliczana na podstawie godziwej wartości rynkowej z 1981 roku. Obliczanie na podstawie godziwej wartości rynkowej z 2001 roku zwiększy koszt nabycia i obniży zysk kapitałowy.

W.e.f FY 2017-18, rok bazowy do obliczania Indeksacji będzie 2001-02. Będzie to miało wpływ (głównie pozytywny) na inwestycje, w których świadczenie indeksacji jest dostępne przy obliczaniu podatków od zysków kapitałowych.

Na przykład: Załóżmy, że trzymasz się swoich inwestycji dokonanych w funduszach dłużnych lub Nieruchomości przed 2001, Fair Market Value (NAV) na dzień 1 st kwietnia, 2001 będzie uważany za koszt nabycia do obliczania zysków kapitałowych. Pomoże to inwestorowi zmniejszyć podatki od zysków kapitałowych.)

4) – Przepisy dotyczące zwolnień podatkowych od Długoterminowych Zysków Kapitałowych

Możesz również ubiegać się o pewne zwolnienia od LTCG przy sprzedaży odziedziczonych lub darowanych nieruchomości.

Po osiągnięciu 'LTCG netto’, Stawka Podatkowa @ 20% zostanie nałożona.

Podsumowując, w każdym przypadku, gdy pewne aktywa są sprzedawane, a w szczególności, gdy takie aktywa zostały otrzymane w drodze darowizny lub w drodze testamentu lub dziedziczenia, wówczas koszt nabycia aktywów będzie uważany za koszt, za który poprzedni właściciel nieruchomości nabył ją, powiększony o wskaźnik inflacji kosztowej w tym roku, w którym poprzedni właściciel pierwotnie nabył nieruchomość.

Dalej czytaj :

1. Różne klasy aktywów mają różne implikacje podatkowe : Jak opodatkowane są zwroty?
2. Co to jest majątek rodowy? – Ważne zasady prawne
3. 5 sposobów na przeniesienie własności nieruchomości!
4. Jak zaoszczędzić na podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości gruntowej / domu?

(Post first published on : 12-June-2017) (Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)

.