by John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

How Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Low Cost

Początkujący budowniczowie często pytają nas, jakie polisy powinni posiadać jako minimum. Często dostajemy to samo pytanie od długoterminowych budowniczych, którzy chcą ograniczyć swoje wydatki.

Budowlańcy mogą potrzebować do 9 różnych polis ubezpieczeniowych i/lub obligacji w zależności od ich sytuacji, działalności i tolerancji do podejmowania ryzyka z kieszeni.

W minimalnym zakresie, prawie wszyscy budowlańcy, niezależnie od tego jak mali lub nawet jeśli są początkującymi, będą potrzebowali Workers Compensation, General Liability i Builders Risk.

Inne polityki, które są powszechnie prowadzone obejmują:

• Property
• Business Auto
• Excess or Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• and Home Owners Warranty products

Procenty, które są wskazane na tej stronie są przybliżonym oszacowaniem procentu naszych klientów budowlanych, którzy kupują odpowiednią polisę ubezpieczeniową.

* Procenty wskazują przybliżony odsetek klientów budowlanych, którzy posiadają każdy typ polisy.

Dlaczego dokładnie wszystkie te polisy są potrzebne?

Niektóre z tych polis są wymagane przez prawo stanowe lub lokalne, takie jak Workers’ Compensation, Auto Liability oraz License Or Permit Bonds. Jeżeli nie nosisz tych polis, grożą ci poważne grzywny i sankcje.

Budowniczy bank lub instytucja pożyczkowa zawsze będzie wymagać dowodu Builders Risk w celu zabezpieczenia wartości nowego startu lub projektu, dla którego przedłużyli pożyczkę. Ponadto banki chcą się upewnić, że pożyczają na legalny biznes, ponieważ żaden legalny biznes nie będzie działał bez Workers Compensation i General Liability.

W przypadku niestandardowych miejsc pracy, właściciele projektów chcą się upewnić, że budowniczy jest legalnym człowiekiem biznesu i jest odpowiednio ubezpieczony we wszystkich zwyczajowych polisach, w tym Work Comp, General Liability, Business Auto i Builders Risk. W rzadkich przypadkach, właściciel nieruchomości mieszkalnej w ramach umowy niestandardowej może wymagać Performance Bond, aby zagwarantować, że praca zostanie zakończona zgodnie z warunkami umowy. Jest to bardziej powszechne w budownictwie komercyjnym.

Wielu budowniczych chce dobrowolnie nosić te polisy, ponieważ ma to sens biznesowy i chcą chronić swoje aktywa w przypadku obrażeń pracownika, pozwu sądowego, lub straty majątkowej. Wiele z nich chce wyjść poza to, co może być wymagane przez przeprowadzenie nadwyżki odpowiedzialności lub polisy Umbrella i Home Owners Warranty.

Dlaczego różne polisy są potrzebne?

Niektóre z tych polityk są wymagane przez prawo stanowe lub lokalne, takie jak Workers’ Compensation, Auto Liability, a licencja lub Permit Bonds. Jeśli nie nosisz tych polityk można twarz poważne grzywny i sankcje.

Budowniczy bank lub instytucja pożyczkowa zawsze będzie wymagać dowodu Builders Risk w celu zabezpieczenia wartości nowego początku lub projektu, dla którego rozszerzyli kredytu. Ponadto banki chcą się upewnić, że pożyczają na legalny biznes, ponieważ żaden legalny biznes nie będzie działał bez Workers Compensation i General Liability.

W przypadku niestandardowych miejsc pracy, właściciele projektów chcą się upewnić, że budowniczy jest legalnym człowiekiem biznesu i jest odpowiednio ubezpieczony we wszystkich zwyczajowych polisach, w tym Work Comp, General Liability, Business Auto i Builders Risk. W rzadkich przypadkach, właściciel nieruchomości mieszkalnej w ramach umowy niestandardowej może wymagać Performance Bond, aby zagwarantować, że praca zostanie zakończona zgodnie z warunkami umowy. Jest to bardziej powszechne w budownictwie komercyjnym.

Wielu budowniczych chce dobrowolnie nosić te polisy, ponieważ ma to sens biznesowy i chcą chronić swoje aktywa w przypadku obrażeń pracownika, pozwu sądowego, lub straty majątkowej. Wielu chce wyjść poza to, co może być wymagane przez posiadanie nadwyżki odpowiedzialności lub polisy Umbrella i Home Owners Warranty.

Workers’ Compensation

Workers’ Compensation płaci świadczenia swoim pracownikom i pracownikom nieubezpieczonych podwykonawców, którzy są ranni w pracy.

Jak można sobie wyobrazić, kiedy polityka jest skonfigurowana, szacowane listy płac i kwoty płacone nieubezpieczonym podwykonawcom mają tendencję do bycia niedokładnymi. Z tego powodu, ostateczna składka podlega audytowi na koniec roku polisowego. Audyt jest konieczny w celu określenia dokładnego narażenia na ryzyko, tak aby uczciwa składka została naliczona.

Polityka Workers’ Compensation jest wyjaśniona znacznie bardziej szczegółowo w sekcji artykułu głównego „Workers’ Compensation dla wykonawców”. Sekcja ta zawiera ważne kwestie jak zbierać certyfikaty ubezpieczenia od podwykonawców, jak odliczać od nieubezpieczonych podwykonawców, oraz jak przygotować się do audytu.

Ogólna Odpowiedzialność Cywilna

Ogólna Polisa Odpowiedzialności Cywilnej chroni budowniczego przed pewnymi roszczeniami i pozwami sądowymi twierdzącymi, że zaniedbanie budowniczego spowodowało uszkodzenie ciała, uszkodzenie mienia, lub uszkodzenie ciała i reklamy u osób trzecich. Osoba trzecia to ktoś taki jak gość, intruz, sąsiad, inny wykonawca na budowie, konkurencyjny budowlaniec, nabywca lub kolejny nabywca.

Polisa płaci za koszty obrony prawnej, ugody i niekorzystne werdykty jury.

Polisa obejmuje indywidualnych właścicieli firm i pracowników oprócz podmiotu gospodarczego.

Poniżej znajduje się bardzo krótka lista potencjalnie objętych pozwami przykładów, które faktycznie przydarzyły się naszym klientom budowlanym. To tylko wierzchołek góry lodowej typów roszczeń, które zostały zgłoszone do naszego biura.

Podczas skanowania tej listy, proszę zauważyć, że przemysł ubezpieczeniowy wyeliminował ważne pokrycie dla wad budowlanych w ciągu ostatnich pięciu lat. Rzeczywiste pokrycie polisy dla roszczeń z tytułu wad budowlanych będzie zależało od przewoźnika i opcji pokrycia, które zostały wybrane.

* Przykłady potencjalnie pokrytych pozwów:
– obrażenia na miejscu pracy dla odwiedzających i wtargnięcia podczas budowy
– linia użytkowa przecięta podczas budowy
– dom sąsiadów spala się, kiedy pracownik rzuca papierosa na podwórko
– dom spala się w przyszłości z powodu wadliwego okablowania (pokrycie zależy od warunków polisy)
– szkoda wodna występuje w przyszłości z powodu wadliwej instalacji wodno-kanalizacyjnej (pokrycie zależy od warunków polisy)

Minimalna składka na tę polisę zaczyna się od $750 do $4,Minimalna składka za tę polisę zaczyna się od 750 do 4 000 USD, a całkowita szacunkowa składka wzrasta stamtąd w zależności od rocznego przewidywanego wynagrodzenia, kwot wypłacanych nieubezpieczonym podwykonawcom i kwot wypłacanych ubezpieczonym podwykonawcom. Niektórzy z naszych mniejszych budowniczych płacą poniżej $2,000 rocznie, a niektórzy z naszych większych budowniczych płacą ponad $50,000 rocznie. Jedynym sposobem na poznanie prawdopodobnego kosztu jest uzyskanie rzeczywistej wyceny.

Tak jak w przypadku polisy Workers’ Compensation, prognozy te są zwykle niedokładne i w rezultacie ostateczna składka podlega audytowi na koniec roku polisowego.

Ogólne OC jest wyjaśnione bardziej szczegółowo, w tym ważne kwestie dotyczące sporów sądowych w związku z wadami budowlanymi oraz umownego przeniesienia odpowiedzialności na podwykonawców, w głównej sekcji artykułu „Ogólne OC dla wykonawców”.

Business Auto

Większość budowniczych jest zaznajomiona z ubezpieczeniem samochodowym i różnymi pokryciami takimi jak odpowiedzialność cywilna, nieubezpieczeni i niedoubezpieczeni kierowcy, oraz uszkodzenia fizyczne, które składają się z kolizji i innych niż kolizja.

Non Owned Auto Liability pokrywa odpowiedzialność zastępczą budowniczego, kiedy pracownik lub podwykonawca używa swojego osobistego pojazdu do załatwiania spraw w imieniu budowniczego. W takich sytuacjach, jeśli pracownik lub podwykonawca jest nieubezpieczony lub posiada tylko minimalne limity w ramach własnej polisy ubezpieczeniowej, a jeśli ulegnie wypadkowi i zrani kogoś innego, inwestor może zostać postrzelony w taki pozew. Budowniczy musi posiadać własne OC, aby być chronionym.

Odpowiedzialność cywilna za wynajęte auto chroni budowniczego, gdy wynajmuje on pojazd, gdy jest poza miastem w interesach lub gdy specjalny pojazd jest wynajęty do konkretnej pracy.

Odpowiedzialność cywilna za nieposiadane i wynajęte auto może być często zakupiona na zasadzie samodzielności za opłatą około 250 dolarów rocznie.

Nadwyżka odpowiedzialności i parasol

Nadwyżka odpowiedzialności i polisy parasolowe są głównym źródłem nieporozumień wśród budowniczych.

Terminy „nadwyżka odpowiedzialności” i „parasol” są teraz prawie wymienne w branży ubezpieczeniowej. Historycznie, polisa „parasolowa” zapewniała znacznie szersze pokrycie niż polisa „nadwyżki odpowiedzialności”, ale w większości przypadków tak już nie jest.

Wielu budowniczych uważa, że polisa ta jest super duper catch all, która pokrywa wszystkie roszczenia, które nie są objęte innymi polisami. To jest po prostu nieprawda.

Wielu budowniczych wierzy również, że ich polisa Personal Umbrella, która uzupełnia ich polisę Homeowners Liability i Personal Auto chroni ich, jeśli zostaną pozwani w wyniku ich działalności gospodarczej. To również nie jest prawdą. Musisz mieć Business Excess Liability lub Commercial Umbrella, aby chronić swoje działania biznesowe.

Co robi polisa jest to, że po prostu rozszerza limity swoich podstawowych polityk do wyższego limitu w przyrostach $1M. Może ona rozszerzyć limity istniejących polis Auto Liability, General Liability i Employers Liability.

Powód, dla którego chcielibyśmy posiadać polisę Excess Liability lub Umbrella byłby taki, gdyby pojawiło się poważne roszczenie o dużą sumę dolarów, a limity pokrycia podstawowych polis nie są wystarczająco wysokie, aby zająć się szkodami. W tym przypadku, musiałbyś wyjść z kieszeni, aby zapłacić za różnicę, a to mogłoby spowodować bankructwo.

Dodatkowe limity zapewnione przez polisę Excess Liability lub Umbrella mogą zapewnić spokój umysłu za stosunkowo niedrogi koszt.

Builders’ Risk

Polisa Builders Risk jest czasami określana jako „ubezpieczenie budowy”.

Jest to tymczasowa polisa ubezpieczenia mienia, która chroni nowe rozpoczęcie budowy domu lub innej pracy w przypadku szkody w trakcie jej trwania.

Ochrania ona przed takimi zagrożeniami jak ogień, kradzież, wandalizm, wiatr, grad i kolizja z samochodem.

Ochrona kończy się, gdy praca jest zakończona, sprzedana lub zajęta przez najemcę. Kiedy kończy się pokrycie, nowy właściciel powinien wykupić stałą polisę ubezpieczenia nieruchomości.

Stawki za pokrycie różnią się w zależności od stanu i terytorium pokrycia w obrębie stanu. Typowa stawka dla terytoriów śródlądowych w Karolinie Południowej wynosi .23 za $100 wartości zakończonej.

Ochrona ubezpieczeniowa mienia

Ochrona ubezpieczeniowa mienia obejmuje mienie, które jest tytułowane w imieniu firmy, takie jak budynek, zawartość i sprzęt.

W dodatku, polisa kryminalna powinna być wykupiona w celu ochrony przed defraudacją funduszy lub inną kradzieżą sprzętu lub materiałów przez twoich własnych pracowników.

License And Permit Bonds

License and permit bonds

License and permit bonds są wymagane przez rządy państwowe lub gminy takie jak miasta, miasta lub hrabstwa w celu zagwarantowania, że twoja konstrukcja będzie zgodna z obowiązującymi kodami i przepisami budowlanymi.

Jeśli upoważniony urzędnik budynku stwierdza, że Twoja konstrukcja nie jest zgodna z przepisami, żądanie korekty może być wymagane, a jeśli nie naprawić problem, firma obligacji będzie krok w butach i może zatrudnić innego wykonawcę do skorygowania problemu lub może zapłacić do limitu obligacji. Następnie firma obligacji będzie złożyć pozew przeciwko tobie, aby uzyskać zwrot swoich wydatków. W rezultacie, obligacja naprawdę nie chroni cię, to tylko chroni właściciela i governmental entity.

W Karolinie Południowej, stan wymaga wszystkich budowniczych mieszkaniowych nosić limit obligacji 15.000 dolarów, a koszt tej obligacji na jeden rok z różnych firm obligacyjnych może wynosić od 100 dolarów do 225 dolarów, a nawet wyższe, jeśli Twoja ocena kredytowa jest słaba. Inne stany mogą wymagać wyższych limitów pokrycia, a jeśli tak, koszt obligacji będzie wyższa.

Także w Południowej Karolinie, gmina, w której występuje budowa zazwyczaj wymaga własnego limitu obligacji 2000 dolarów lub 2500 dolarów, a koszt za trzy lata obligacji z wiodącą firmą obligacji jest 250 dolarów. Jest to typowe dla wymagań i kosztów obligacji w innych stanach.

Performance Bonds

Inny rodzaj obligacji o nazwie gwarancji wykonania będzie często wymagane przez właściciela projektu w komercyjnej konstrukcji. Czasami, w rzadkich przypadkach, mieszkalnych właściciel domu będzie wymagać gwarancji wykonania na dużym custom job.

Ten rodzaj obligacji gwarantuje, że praca zostanie zakończona zgodnie z warunkami umowy. W przypadku, gdy wykonawca obligacji nie zakończyć pracę z powodu braku finansów, śmierci, lub innych problemów, firma obligacji znajdzie innego wykonawcę do wykonania pracy i będzie wyglądać do oryginalnego wykonawcy obligacji o refundację.

Jeśli jesteś budowniczym domu, to będzie trudne dla Ciebie, aby zakwalifikować się do tego typu obligacji, zwłaszcza jeśli budujesz domy spekulacyjne, które są uważane przez firmy obligacji do przeprowadzenia wysokiego ryzyka finansowego. Ponadto, proces aplikacji jest wyczerpujący z wymogiem, aby wypełnić wiele sprawozdań finansowych dla Twojej firmy i poszczególnych właścicieli, jak również pracy w raporcie postępu. Ten rodzaj obligacji zazwyczaj wymaga osobistego odszkodowania przez poszczególnych właścicieli firm i może wymagać małżonków odszkodowania, jak również.

Koszt gwarancji wykonania waha się od $ 10 do $ 30 za $ 1,000 kwoty obligacji w zależności od siły finansowej. Tak na przykład, jeśli kwota obligacji dla pracy jest 750.000 dolarów, koszt obligacji będzie wahać się od 7500 dolarów do 22.500 dolarów..

Home Owner Warranty

Home Owner Warranty produkty są zazwyczaj używane do budowy nowych domów, ale produkty są teraz dostępne dla przebudowy miejsc pracy i niektórych komercyjnych construction.

Gwarancja zapewnia ochronę właściciela domu w przypadku budowniczy wychodzi z biznesu lub emerytury i nie jest w stanie poprawić problemy budowlane. Zapewnia ona mechanizm, dzięki któremu firma gwarancyjna może zająć się problemami budowlanymi i w razie potrzeby je naprawić.

Ochrania ona inwestora poprzez zastąpienie gwarancji dorozumianych w prawie stanowym i zastąpienie ich gwarancją pisemną.

Ochrania ona również inwestora poprzez zmuszenie sporów budowlanych do wiążącego arbitrażu, który w wielu okolicznościach może być mniej kosztowny i bardziej korzystny dla inwestora. Jednakże nie wszystkie umowy gwarancyjne wymuszają poddanie sporów wiążącemu arbitrażowi, ponieważ arbitraż może być dobrowolny u niektórych dostawców.

Typowe warunki gwarancji zapewniają ochronę przed wadami budowlanymi w zakresie wykonawstwa przez jeden rok od sprzedaży, głównych systemów strukturalnych przez dwa lata, a wad strukturalnych przez dziesięć lat.

Koszt gwarancji dla właściciela domu dla budowniczego może wahać się od $2.00 do $3.50 za $1000 ceny sprzedaży w zależności od stanu, w którym znajduje się dom i jakości warunków ochrony w ramach umowy.

Koszt gwarancji dla właściciela domu dla budowniczego może wynosić od $2.00 do $3.50 za $1000 ceny sprzedaży w zależności od stanu, w którym znajduje się dom i jakości warunków ochrony w ramach umowy.