Deniz Kahramaner jest założycielem & CEO napędzanego danymi Real Estate Brokerage Atlasa. Jego misją jest pomoc nabywcom domu zrozumieć kompromisy różnych opcji domu przy użyciu big data i analytics.
Więc widziałeś TIC nieruchomości na Zillow lub Trulia. Co teraz?
Jeśli szukałeś domu w San Francisco, są szanse, że natknąłeś się na Tenancy in Common (TIC) nieruchomości. Na pierwszy rzut oka TIC wygląda dokładnie tak samo jak condo, ale jest o 10-20% tańsze.
Czy TIC są zbyt dobre, aby były prawdziwe?
Jaki jest haczyk?
Spójrzmy na to, czym są nieruchomości TIC, na plusy i minusy zakupu nieruchomości TIC w San Francisco, oraz na kluczowe badania due diligence, które należy wykonać przed zakupem jednostki TIC.
Co to jest Tenancy In Common (TIC)?
Percentage Ownership in Entire Building
Kiedy kupujesz mieszkanie TIC, NIE jesteś właścicielem jednostki. Zamiast tego, masz udział procentowy w całym budynku wraz z innymi ludźmi, którzy kupili inne mieszkania TIC w budynku. Na przykład, jeśli posiadasz TIC w 10 jednostkowym budynku wielorodzinnym, prawdopodobnie będziesz właścicielem blisko 10% całego tytułu budynku, a nie samej jednostki.
Jaki procent posiadasz jest ustalany umownie, w zależności od wielu czynników, w tym piętra twojej jednostki w budynku wielopiętrowym, powierzchni twojej jednostki w porównaniu do innych, oraz jej atrakcyjności. W momencie zakupu TIC, w akcie notarialnym budynku zostanie wykazany Twój procentowy udział w całym budynku. Nie ma indywidualnego aktu własności dla twojego lokalu, ale dla całego budynku.
W przeciwieństwie do tego, własność condo oznacza, że budynek został prawnie podzielony na fizyczne części, z których jedną posiadasz osobno. Każdy właściciel condo jest właścicielem określonej części nieruchomości, która jest wyznaczona na mapie zapisanej w rejestrach hrabstwa. Każde condo ma indywidualny akt notarialny zarejestrowany w hrabstwie, który identyfikuje obszar, który jest indywidualnie własnością właściciela condo.
So I Own a Percentage Stake in the Building. Co z mieszkaniem, które właśnie kupiłem?
Jako właściciel TIC, twoje prawa do korzystania z określonego mieszkania w jednostce pochodzą z pisemnej umowy prawnej podpisanej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa ta jest również nazywana „Umową TIC” lub „Tenancy in Common Agreement”.
Umowa ta nie ma nic wspólnego z aktem notarialnym, mapą lub innym dokumentem zarejestrowanym w rejestrach hrabstwa. Jest to umowa prawna pomiędzy Tobą a innymi właścicielami w budynku.
Czy TIC jest legalne?
Tak, absolutnie. Jednak ważność Twojego roszczenia do lokalu mieszkalnego w całości zależy od umowy TIC, a nie od aktu notarialnego czy powiatu. Ta umowa została napisana przez prawnika byłych właścicieli. Traktuj tę umowę tak, jakbyś podpisywał umowę o pracę, umowę kredytu hipotecznego lub dokument inwestycyjny anioła. Przeczytaj ją uważnie!!! Diabeł zawsze tkwi w szczegółach, a ty chcesz znaleźć diabła, zanim zapłacisz duży procent swojej wartości netto na property.
Czas na plusy i minusy.
Pros of Buying a TIC
1. Możesz być w stanie zrobić konwersję condo i uzyskać do 25% zwrotu wartości!
Obecnie nieruchomości TIC są o 10-20% tańsze niż kondominia w San Francisco. Powodem tego są wady wymienione poniżej. Niektóre nieruchomości TIC mają prawną możliwość konwersji condo. Konwersja Condo może się zdarzyć poprzez loterię dla 3+ budynków jednostkowych lub bezpośredniej aplikacji dla 2 budynków jednostkowych. Jeśli można pomyślnie przekonwertować TIC do condo, masz automatycznie zwiększona wartość aktywów do 25%, oprócz aprecjacji rynku. Teraz to jest fantastyczna inwestycja!
Jednakże wiele czynników wpływa na możliwość konwersji condo, takich jak:
- Poprzednie eksmisje
- % jednostek, które są zajęte przez właściciela lub najemcę
- Długość pobytu każdego właściciela lub najemcy
- Poprzednie wejścia do loterii konwersji condo. Aby dowiedzieć się więcej o loterii konwersji, proszę przeczytać ten post: http://bit.ly/2roruCu
- Nieudane wpisy loterii może mieć wpływ na konwersję condo.
Ważne jest, aby pracować z nieruchomości i dobrego prawnika, aby przejść przez te czynniki i upewnić się, że jednostka TIC może być realnie przekształcony w condo. Gdy wykonalność jest omówiona, koszty konwersji stają się ważne. Jest to zawsze dobra praktyka, aby wiedzieć, ile konwersja będzie kosztować, aby określić zwrot z inwestycji (ROI) w porównaniu do zakupu condo bezpośrednio.
2. płacisz 10-20% mniej niż condo na stopę kwadratową. Jeśli planujesz mieszkać w nim przez jakiś czas, a następnie sprzedać go, może to być fantastyczne bang for your buck.
Nawet jeśli konwersja condo nie jest możliwa, jeśli planujesz mieszkać w nieruchomości, którą kupujesz i ostatecznie sprzedać ją, aby przenieść się do większego domu, TIC są pożądaną opcją.
Dlaczego?
- Appreciation: TIC mają taki sam procent aprecjacji jak condos (przeanalizowałem dane MLS, aby to udowodnić – patrz sekcja poniżej). Więc masz podobne % zwrotu jak właściciele condo na inwestycji w nieruchomości, kiedy sprzedajesz.
- Niższe wydatki kapitałowe: Nie tylko płacisz 10-20% mniej za swoją własność, ale także płacisz 10-20% mniej podatku od nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest funkcją wartości nieruchomości w California.
3. Wyższy ROI, jeśli planujesz go wynająć – z połowem
Jeśli kupisz TIC 10-20% taniej niż condo, i wynająć go, dostaniesz taki sam czynsz jak condo would. Więc Twój miesięczny i roczny ROI jest domyślnie o 25% wyższy niż w przypadku condo.
Czy to zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe?
Tak, ponieważ jednostki TIC mają kontrolę czynszu. Nie będziesz w stanie podnieść czynszów tak bardzo, jak właściciel condo może, co zrani twój ROI w dłuższej perspektywie. Radziłbym porozmawiać z prawnikiem i upewnić się, że masz pełne zrozumienie ryzyka prawnego TIC w porównaniu do kondominiów. Zobacz zasoby czytania na dole tego postu, aby uzyskać więcej informacji.
4. Ekspozycja na San Francisco Real Estate
TICs są najtańszym sposobem, aby uzyskać ekspozycję na San Francisco nieruchomości. Kupno TIC może być finansowo satysfakcjonującą decyzją dla obecnych najemców w San Francisco, ponieważ po wejściu w posiadanie nieruchomości nie musisz płacić czynszu i będziesz właścicielem szybko umacniającego się majątku, który potrzebował zaledwie 4 lat, aby wyjść z recesji w 2008 r.
5. Możliwość zakupu w ładniejszej okolicy
Ponieważ TIC są o 10 – 20% tańsze, możesz być w stanie kupić w droższej okolicy, z której w przeciwnym razie możesz się wykluczyć. Droższe dzielnice (np. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) są bardziej odporne na recesję: więcej właścicieli w tych dzielnicach może sobie pozwolić na utrzymanie swoich nieruchomości podczas recesji. W rezultacie ceny nie spadają tak bardzo z powodu niedoboru podaży.
Jakie są wady kupowania TIC?
1. TIC mają zawiłości prawne – wiele z nich.
Ustaliliśmy, że kiedy kupujesz TIC, kupujesz udział procentowy w całym budynku, gdzie twoja jednostka jest określona przez unikalny kontrakt napisany przez zawodnego prawnika, który jest w stanie popełnić błędy. Musisz przeczytać tę umowę uważnie i upewnić się, że jesteś prawnie pokryte. Doradzam uzyskanie porady prawnej, aby przejrzeć wszystko przed wprowadzeniem oferty.
2. Kontrola czynszu
Jeśli kupujesz TIC w nadziei, że w końcu go wynajmiesz, wiedz, że TIC są objęte kontrolą czynszu w San Francisco, a kondominia nie. Kwota, o którą możesz podnieść roczny czynsz jako właściciel, począwszy od 1 marca 2018 r. wynosi 1,6%. Nie ma takiego ograniczenia w przypadku condosów. Więcej informacji tutaj.
Jest również niezwykle trudno usunąć problematycznego lokatora w TIC. Zrozumienie prawa eksmisji i prawa kontroli czynszu jest ważne przed podjęciem decyzji o zakupie.
3. hipoteka frakcyjna
Jeśli chcesz zabezpieczyć finansowanie dla TIC, najprawdopodobniej otrzymasz pożyczkę frakcyjną. Istnieje tylko kilka kredytodawców i kilka opcji kredytowych w finansowaniu frakcyjnym.
Wady kredytów frakcyjnych to:
- Wyższe oprocentowanie
- Wyższa zaliczka
- Wyższa płatność miesięczna
- Mniejszy wybór kredytodawców i typów kredytów
Uwaga: Grupowe kredyty TIC to alternatywna forma finansowania, gdzie grupa osób kupujących budynek wielorodzinny ubiega się o kredyt razem. Jeśli kupujesz indywidualny TIC, zazwyczaj nie jest to opcja.
4. Konwersja Condo może nie być możliwa
Jak wspomniano w poprzedniej sekcji, konwersja condo może lub nie może być możliwa w zależności od kilku czynników. Upewnij się, że porozmawiasz z prawdziwym prawnikiem nieruchomości, aby upewnić się, że można konwertować do condo przed umieścić w ofercie. Convertibility Condo ma znaczenie nie tylko dla długoterminowego potencjału, ale także wpływa na wartość rynkową TIC.
5. Sprzedaje się trudniej w czasie recesji
Podczas recesji trudniej jest sprzedać TIC niż condo. TICs siedzieć dłużej na rynku przed ich sprzedaży, gdy ceny condo spadły znacznie. Kiedy ceny są niższe, dylemat TIC vs condo staje się bardziej wyraźny.
Jeśli kupię TIC, jak to się opłaca w porównaniu z Condo?
Jako były facet od big data, oczywiście musiałem zbudować bazę danych i uruchomić kilka zapytań SQL, aby dowiedzieć się tego z moim kolegą Jeremie Young. Zasada nr 1 w nauce o danych: Nigdy nie polegaj na brudnych danych z innych źródeł. Upewnij się, że twoje dane są czyste sam.
Poniżej jest jak uznanie jednostek TIC w porównaniu do kondos w obszarze Zatoki San Francisco w latach 2010-2018. Dane te pochodzą z oficjalnego serwisu San Francisco Multiple Listing Service.
Mediana cen TIC w porównaniu do condos z lat 2007 i 2017
.