I slutet av förra året köpte jag och min fru vårt första hus. Vi intervjuade tre fastighetsmäklare och bestämde oss till slut för en rabattmäklare – en som tar mindre än de vanliga 3 procenten. Det innebar att vi fick det hus vi älskade för mindre än vad vi annars skulle ha betalat. Kan en mäklare med rabatterat pris vara rätt för dig?
Fördelar med en mäklare med rabatterat pris
Den främsta fördelen är ganska tydlig: saker och ting kostar mindre. I Virginia betalar säljaren köparens mäklararvode (vanligtvis 2,5 % eller 3 % av fastighetens pris) samt säljarens mäklararvode. Köparen ansvarar för de flesta slutkostnader. Vår mäklare behöll 1 % och gav oss resten av deras 3 % som en kredit för våra slutkostnader, vilket i slutändan innebar en besparing på drygt 8 000 US-dollar. Vi kunde köpa de flesta av våra nya möbler utan att behöva ta i besparingarna. Det var en ganska stor vinst.
Bildkälla: För att tjäna samma summa som andra fastighetsmäklare måste rabattmäklare genomföra fler transaktioner för att tjäna lika mycket som andra fastighetsmäklare. Deras spel är mer volymbaserat. Det innebär att en fastighetsmäklare med färre år i branschen i själva verket kan ha hjälpt till att köpa och sälja betydligt fler fastigheter än vad du annars skulle förvänta dig. Den extra erfarenheten medför vissa uppenbara fördelar när du går igenom bostadsköpsprocessen.
Utmaningar med rabatterade fastighetsmäklare
De potentiella problemen med att använda en rabatterad fastighetsmäklare speglar fördelarna. Volymspelet innebär att rabattmäklare nästan måste vara lite mindre lyhörda mot dig, eftersom de arbetar med fler köpare och säljare. E-postsvaren kan komma in lite långsammare än du skulle vilja, och kanske måste du planera husvisningar några dagar i förväg. Min känsla är att mäklare med rabatterade priser tenderar att vara lite mer transaktionsinriktade också. En av de första sakerna som vår mäklare sa när vi träffade honom var: ”Du kommer inte att få en fruktkorg av mig varje år.” Om dessa små detaljer är viktiga för dig kan det vara svårt att arbeta med en mäklare.
Den andra frågan som du måste ta ställning till är om detta är ett fall av ”du får vad du betalar för”. Det finns gott om bra fastighetsmäklare med rabatterade priser där ute. (Min fru och jag hade en fantastisk upplevelse med vår.) Men det finns också utan tvekan några som väljer rabattvägen för att de inte kan konkurrera på kundtjänst, förhandling eller någon annan kritisk komponent i bostadsköps- eller bostadssäljprocessen. En del av arbetet med att välja rätt mäklare med rabatterat pris kommer att innebära att du måste undersöka om det finns just sådana svagheter.
Hur du hittar rätt mäklare
När du funderar på en mäklare (med rabatterat pris eller inte), fråga dig själv: ”Vad exakt vill jag ha av den här yrkesutövaren?” Om du vill ha en behandling med vita handskar och ständig lyhördhet kommer du förmodligen att få friktion med en rabattmäklare. Om du behöver den där extra nivån av kundservice är det förmodligen bättre att gå med en mäklare som tar ut standardavgiften. Du betalar för en annan upplevelse.
Om du har haft det samtalet med dig själv – och din partner, om du har en! — och kommit fram till att du inte behöver lika mycket uppmärksamhet, är nästa steg att titta på recensioner på nätet för rabatterade fastighetsmäklare i ditt område. Zillow och Trulia är bra ställen att börja på, och Yelp har ibland också användbar information. Titta särskilt efter recensioner som är mindre än 100 % positiva. Dessa erbjuder bra datapunkter för att ta reda på A) om en viss mäklare är den rätta för dig och B) vilka frågor du vill ställa till de mäklare som du till slut intervjuar. Vi hade det lätt, eftersom den mäklare vi valde hade dussintals recensioner – alla med fem stjärnor.
Nästa steg är att intervjua dina kandidater. Jag brukar välja en neutral plats som ett kafé. Detta är ett bra sätt att testa deras förberedelseförmåga: Om du träffar dem på deras kontor har de allt de behöver nära till hands, men om du träffar dem någon annanstans måste de ta med sig alla dokument och all information som de förutspår att de kommer att behöva. Det är ett bra mått på hur de kommer att hantera sökandet efter ditt drömhus, vilket också kommer att ske utanför deras kontor.
Bildkälla: De flesta av de frågor du vill ställa till fastighetsmäklaren beror på var du ska köpa, vilken typ av hus du vill ha och din kommunikationsstil. Fråga om saker som du bryr dig om och om den lokala marknaden i allmänhet, så får du en uppfattning om vad de kan. Många frågor är situationsbundna, men det finns tre som jag ser som universella.
Den första är: ”Eftersom du tar mindre betalt måste du ha mycket extra försäljningsvolym. Hur ser kompromisserna ut?” Detta är ett tillfälle både att lära sig var de gör kompromisser och, kanske ännu viktigare, att se hur ärliga de kommer att vara mot dig. Du behöver en agent som du kan lita på, annars kommer du att ifrågasätta dem under hela den (redan stressiga) bostadsköpsprocessen. Det är inte en situation som du (eller de) vill hamna i. Om de inte ger dig ett rakt svar, pressa dem till ett svar. Vår fastighetsmäklare ställde upp förväntningar på ett lämpligt sätt och påpekade att han kanske inte skulle kunna komma och titta på ett hus med oss samma dag, utan att vi i stället skulle behöva boka in visningar 24 timmar i förväg. Han sa dock att han skulle vara ständigt tillgänglig via telefon, sms eller e-post. Det var en kompromiss som vi var bekväma med.
Den andra frågan som jag alltid vill ställa är: ”Vilka långivare skulle du rekommendera att arbeta med?” Deras svar kan hjälpa dig att lära dig två saker: Hur deras relationer med lokala långivare ser ut och vilka råd de kommer att ge för att hjälpa dig att få den bästa räntan. Vår fastighetsmäklare lovade att mejla oss en lista med rekommendationer om långivare samma kväll, men han sa också att vi inte behövde känna oss bundna till någon särskild långivare och att vi kunde shoppa runt i upp till fem dagar efter att vi hade fått ett bud på ett hus accepterat. Hans goda råd hjälpte oss att spara rejält på vårt bostadslån genom att shoppa runt och förhandla med flera långivare. Även om de lokala långivarna gav bra service bestämde vi oss för att den extra stressen och byråkratin i samband med att arbeta med en nationell långivare var värd det, eftersom vi kunde spara så mycket pengar. Ännu en vinst för oss.
Den tredje frågan: ”Vad händer om det inte fungerar mellan oss?” Du vill lära dig mäklarens filosofi om hur ett misslyckande ser ut och hur de kommer att behandla dig om era arbets- och/eller kommunikationsstilar helt enkelt inte passar ihop.
Det riktiga svaret är förstås…
…att många människor har bra intervjuer, men kan få det svårt när du faktiskt är ute på marknaden tillsammans med dem. Det är ett potentiellt problem oavsett vilken typ av fastighetsmäklare du samarbetar med. Det viktigaste du kan göra är att arbeta med någon som kommer att vara till stor hjälp när du gör ett av de största ekonomiska åtagandena i ditt liv.
Men fundera på om den personen också kan råka vara den fastighetsmäklare som kommer att ge dig en stor check för dina slutkostnader. Även om du inte slutar med dem kommer du att vara glad att du försökte för dessa besparingar.