Jednou z kritik územního plánování je, že není flexibilní a vede ke vzniku stejných čtvrtí. Něco jako cíl protestní písně Little Boxes ze šedesátých let, kterou v roce 1963 zpíval Pete Seeger:
Malé krabice na svahu,
Malé krabice z tyčinek,
Malé krabice na svahu,
Malé krabice všechny stejné.
There’s a green one and a pink one
And a blue one and yellow one,
And they’re all made out of ticky tacky
And they all look just the same.
(Little Boxes words and music by Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, renewed 1990).
V roce 1980 Michigan novelizoval své zákony o územním plánování, aby umožnil větší flexibilitu v územním plánování. Dnes je toto oprávnění obsaženo v michiganském zákoně o územním plánování (Michigan Zoning Enabling Act, MZEA) v zákoně MCL 125.3503.
Tato větší flexibilita se nazývá plánovaný rozvoj jednotek (PUD), který umožňuje smíšené využití pozemků v rámci jedné zástavby a seskupování a flexibilitu při navrhování pozemků PUD. Jiní mohou tuto praxi označovat jinými názvy: cluster zoning, planned development, community unit plan, planned residential development a další terminologií.
Příkladem může být lyžařské středisko. Typické lyžařské středisko v severním Michiganu využije možnosti PUD smíchat různá využití pozemků do jedné zástavby. Zamyslete se nad tím, jaká směs využití a seskupení se nachází v typickém lyžařském středisku:
- Lyžařský areál (volná plocha)
- Golfové hřiště (volná plocha)
- Hotel/motel
- Restaurace
- Health club
- Pro obchod
- Lyžařský obchod
- Ostatní maloobchod a služby
- Konferenční centrum
- Trasy (volné prostranství)
- Jednorodinné a vícedruhovérodinné bydlení
To vše může být ve vlastnictví jedné osoby; vše jedna parcela, vše velmi flexibilní v návrhu.
Druhým aspektem PUD je flexibilita, pokud jde o velikost a tvar parcel. Například územní plán může vyžadovat minimální velikost parcely 15 000 čtverečních stop nebo parcelu o rozměrech 100 stop na 150 stop. To znamená dvě až tři parcely na akr. Pokud má tedy někdo 10 akrů, může být schopen vytvořit 25 parcel (po vyjmutí pozemků pro ulice). PUD však může povolit seskupování, takže 25 parcel zabírá pouze pět z 10 akrů, protože na zbývajících pěti akrech je snaha zachovat volný prostor (mokřad, vyhlídka, rekreační oblast). PUD umožňuje, aby každá parcela měla přibližně 7 500 čtverečních stop místo 15 000 čtverečních stop. Celková hustota 25 pro celých 10 akrů je však v tomto příkladu stejná.
V tomto příkladu PUD začíná zástavba jako jedna parcela a jeden vlastník, ale při realizaci vznikne několik různých vlastníků pozemků a 25 různých parcel.
PUD může být také nastaven tak, aby umožnil jak seskupení, tak smíšené využití pozemků v jednom projektu. PUD lze provést ve spojení s různými různými způsoby rozdělení a převodu pozemků. Může být provedena v koordinaci s vytvořením subdivize, vytvořením kondominia plochy pozemků, pronájmem nemovitostí a dělením pozemků.
Kritika PUD spočívá v tom, že proces získání povolení může být náročný a zdlouhavý. Developerům tak může být doporučeno, aby o schválení PUD neusilovali. MZEA poskytuje místním samosprávám dvě možnosti přezkumu a schválení PUD. V místní vyhlášce o územním plánování musí být uvedeno, která z těchto dvou možností se v dané územní působnosti použije.
První možností je řešit PUD jako změnu územního plánu. Pokud se postupuje tímto způsobem, jedná se o legislativní neboli politické rozhodnutí a konečné schválení provádí zákonodárný orgán (rada obce, zastupitelstvo obce, rada města, rada komisařů okresu). Ve vyhlášce o územním plánování musí být také uvedeno:
- Podmínky způsobilosti
- Účastníci procesu přezkoumání
- Požadavky, standardy pro přezkoumání
- Postupy pro podání žádosti, přezkoumání
- Plánovací komise doporučuje, zákonodárný orgán přijímá změnu
Druhou možností je řešit PUD jako povolení zvláštního užívání. Při tomto postupu se jedná o správní rozhodnutí. Nejčastěji (a doporučeně) konečné rozhodnutí vydává plánovací komise nebo pracovníci územního plánování. Ve vyhlášce o územním plánování musí být uvedeno:
- Podmínky způsobilosti
- Účastníci procesu přezkoumání
- Požadavky &standardy pro přezkoumání & schválení
- Postupy pro podání žádosti, přezkoumání & schválení.
- Kdo schvaluje PUD (což může být plánovací komise (obvykle), správní úředník (správce územního plánu) (někdy) nebo zákonodárný orgán (vzácněji) (nedoporučuje se).
Srovnání PUD jako správní versus jako změna územního plánu ukazuje: Při správním řízení je doba přezkumu rychlejší a rozhodnutí se zakládá na normách podrobně popsaných ve vyhlášce o územním plánování. Přezkumný orgán musí vypracovat skutková zjištění a podrobně zdůvodnit svá rozhodnutí. Pokud jsou splněny všechny normy, musí být PUD schválen. Pokud se řeší jako změna územního plánu, trvá přezkum déle (což odrazuje od použití PUD), ale existuje větší flexibilita a větší prostor pro rozhodování, zda žádost o PUD schválit nebo zamítnout.
Pedagogové Michiganské státní univerzity specializující se na územní plánování (Michigan State University Extension) mohou s PUD dále pomoci, nebo se lze zúčastnit programu Michigan Citizen Planner, kde se s tímto a mnoha dalšími koncepty územního plánování seznamují.