A területrendezés egyik kritikája, hogy nem rugalmas, és egyforma, “sütire vágott” környékeket eredményez. Olyasmi, mint az 1960-as évekbeli Little Boxes című tiltakozó dal célpontja, amelyet Pete Seeger énekelt 1963-ban:
Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
Van egy zöld és egy rózsaszín,
És egy kék és egy sárga,
És mind ticky tackyből készült,
És mind ugyanúgy néz ki.
(Little Boxes szöveg és zene: Malvina Reynolds; szerzői jog 1962 Schroder Music Company, megújítva 1990).
Michigan 1980-ban módosította a területrendezési törvényt, hogy nagyobb rugalmasságot tegyen lehetővé a területrendezésben. Ma a Michigan Zoning Enabling Act (MZEA), az MCL 125.3503-ban található ez a felhatalmazás.
Ezt a hozzáadott rugalmasságot nevezik tervezett egységfejlesztésnek (PUD), amely lehetővé teszi a vegyes területfelhasználást egyetlen fejlesztésen belül, valamint a klaszterezést és a PUD parcellák kialakításának rugalmasságát. Mások más elnevezésekkel is hivatkozhatnak erre a gyakorlatra: klaszteres területrendezés, tervezett fejlesztés, közösségi egységterv, tervezett lakóterületi fejlesztés és egyéb terminológiák.
Ezekre példa lehet egy síközpont. Egy tipikus észak-michigani síközpont kihasználja a PUD azon képességét, hogy különböző földhasználatokat vegyít egy fejlesztésen belül. Gondoljon a felhasználások keveredésére és a klaszterezésre, ami egy tipikus síközpontban van:
- Síterep (szabad terület)
- Golfpálya (szabad terület)
- Hotel/motel
- Étterem
- Egészségügyi klub
- Prof. üzlet
- Síbolt
- Egyéb kiskereskedelem és szolgáltatások
- Konferenciaközpont
- Pályák (szabad terület)
- Egy- és többcsaládosokcsaládi házak
Mindezek egy személy tulajdonában is lehetnek; mind egy parcella, mind nagyon rugalmasan alakítható.
A PUD második szempontja a parcellaméretek és -formák rugalmassága. Például az övezeti besorolás előírhat 15 000 négyzetláb minimális parcellaméretet, vagy egy 100 láb x 150 láb méretű parcellát. Ez hektáronként két-három parcellát jelent. Tehát ha valakinek 10 hektárja van, akkor 25 parcellát hozhat létre (miután az utcákhoz szükséges területet kivették). A PUD azonban engedélyezheti a csoportosítást, így a 25 parcella a 10 hektárból csak ötöt foglal el, mert a másik öt hektáron szabad területet (vizes élőhely, tájképi kilátás, rekreációs terület) kívánnak fenntartani. A PUD lehetővé teszi, hogy minden egyes parcella 15 000 négyzetméter helyett körülbelül 7 500 négyzetméteres legyen. A teljes 10 hektárra vonatkozó 25 hektáros teljes sűrűség azonban ebben a példában is ugyanaz.
Ebben a PUD-példában a fejlesztés egyetlen parcellaként és tulajdonosként indul, de amikor ez megtörténik, több különböző földtulajdonos, és 25 különböző parcella jön létre.
A PUD úgy is kialakítható, hogy egy projektben a földhasználatok csoportosítását és keveredését is lehetővé tegye. A PUD a földterület felosztásának és átruházásának különböző különböző eszközeivel együtt is megvalósítható. Ez történhet a felosztás létrehozásával, a földterület felszíni társasházának létrehozásával, az ingatlan bérbeadásával és a földosztással együtt.
A PUD kritikája, hogy a jóváhagyás megszerzésének folyamata bonyolult és időigényes lehet. Ezért a fejlesztőket arra ösztönözhetik, hogy ne kérjék a PUD jóváhagyását. Az MZEA két lehetőséget biztosít a helyi önkormányzatok számára a PUD felülvizsgálatára és jóváhagyására. A helyi területrendezési rendeletnek meg kell határoznia, hogy a két lehetőség közül melyiket alkalmazzák a területrendezési joghatóságban.
Az első lehetőség az, hogy a PUD-ot úgy kezelik, mint egy területrendezési módosítást. Ha így történik, akkor ez egy jogalkotási, vagy politikai döntés, és a jogalkotó testület hozza meg a végső jóváhagyást (települési tanács, falusi tanács, városi tanács, megyei biztosok testülete). Az övezeti rendeletnek meg kell határoznia:
- A jogosultság feltételei
- A felülvizsgálati eljárásban részt vevők
- Követelmények, felülvizsgálati szabványok
- A kérelem, felülvizsgálat menete
- A tervezőbizottság javasolja, a törvényhozó testület elfogadja a módosítást
A második lehetőség, hogy a PUD-ot különleges felhasználási engedélyként kezeljük. Ha így történik, akkor közigazgatási döntésről van szó. Leggyakrabban (és ajánlott) a végső döntést a tervezőbizottság vagy a területrendezési munkatársak hozzák meg. Az övezeti rendeletnek meg kell határoznia:
- A jogosultság feltételei
- A felülvizsgálati eljárásban részt vevők
- Követelmények & a felülvizsgálat & normái & jóváhagyás
- A kérelem, felülvizsgálat & jóváhagyás eljárásai.
- Ki hagyja jóvá a PUD-ot (ami lehet a tervezőbizottság (általában), a közigazgatási tisztviselő (területrendezési ügyintéző) (néha) vagy a törvényhozó testület (ritkábban) (nem ajánlott).
A PUD mint közigazgatási versus mint területrendezési módosítás összehasonlítása mutatja: Ha adminisztratív úton történik, a felülvizsgálati idő gyorsabb, és a döntés az övezeti rendeletben részletesen meghatározott előírásokon alapul. A felülvizsgáló szervnek ténymegállapításokat kell készítenie, és részletesen indokolnia kell a döntéseit. Ha minden előírás teljesül, akkor a PUD-ot jóvá kell hagyni. Ha területrendezési módosításként kezelik, a felülvizsgálat hosszabb időt vesz igénybe (ami visszatartja a PUD alkalmazásától), de nagyobb a rugalmasság és a mérlegelési jogkör, hogy igent vagy nemet mondjanak a PUD-kérelemre.
A Michigan State University Extension földhasználatra szakosodott oktatói további segítséget nyújthatnak a PUD-val kapcsolatban, vagy részt lehet venni a Michigan Citizen Planner programban, ahol ezt és számos területrendezési koncepciót ismertetnek.