Jedną z krytyk podziału na strefy jest to, że nie jest elastyczny, a wyniki w „cookie cutter” dzielnicach sameness. Coś jak cel 1960s protest song Little Boxes śpiewane przez Pete Seeger w 1963:
Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
There’s a green one and a pink one
And a blue one and a yellow one,
And they’re all made out of ticky tacky
And they all look just the same.
(Little Boxes words and music by Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, renewed 1990).
W 1980 r. Michigan zmieniło swoje ustawy zezwalające na podział na strefy, aby umożliwić większą elastyczność w podziale na strefy. Dzisiaj, Michigan Zoning Enabling Act (MZEA), mieści to upoważnienie w MCL 125.3503.
Ta dodana elastyczność jest nazywana planowanym rozwojem jednostki (PUD), który pozwala na mieszane wykorzystanie gruntów w pojedynczym rozwoju, oraz grupowanie i elastyczność w projektowaniu działek PUD. Inni mogą odnosić się do tej praktyki pod innymi nazwami: cluster zoning, planowany rozwój, plan jednostki wspólnotowej, planowany rozwój mieszkaniowy i inna terminologia.
Przykładem tego może być ośrodek narciarski. Typowy ośrodek narciarski w północnym Michigan skorzysta z możliwości PUD, aby połączyć różne sposoby użytkowania ziemi w jeden rozwój. Pomyśl o mieszance zastosowań i grupowaniu, które jest w typowym ośrodku narciarskim:
- Ski hill (open space)
- Golf course (open space)
- Hotel/motel
- Restaurant
- Health club
- Pro sklep
- Sklep narciarski
- Inna sprzedaż detaliczna i usługi
- Centrum konferencyjne
- Trasy (otwarta przestrzeń)
- Budownictwo jednorodzinne i wielorodzinnedomy jednorodzinne
Wszystko to może być własnością jednej osoby; wszystko na jednej działce, wszystko bardzo elastyczne w projektowaniu.
Drugim aspektem PUD jest elastyczność z rozmiarami i kształtami działek. Na przykład, podział na strefy może wymagać 15.000 stóp kwadratowych minimalnej wielkości działki, lub działki, która jest 100 stóp przez 150 stóp w wielkości. Oznacza to dwie do trzech działek na akr. Więc jeśli ktoś ma 10 akrów, mogą być w stanie stworzyć 25 działek (po ziemi dla ulic jest wyjęty). Ale PUD może pozwolić na klastrowanie, więc 25 działek zajmują tylko pięć z 10 akrów, ponieważ istnieje pragnienie, aby zachować otwartą przestrzeń (mokradła, malowniczy widok, obszar rekreacyjny) na pozostałych pięciu akrach. PUD pozwala każdej działce być około 7.500 stóp kwadratowych, zamiast 15.000 stóp kwadratowych. Ale ogólna gęstość 25 dla całego 10 akrów jest taka sama w tym przykładzie.
W tym przykładzie PUD, rozwój zaczyna się jako jedna działka i właściciel, ale kiedy zrobić kilka różnych właścicieli gruntów, a 25 różnych parceli są created.
PUD może być również skonfigurowany, aby umożliwić zarówno klastrowanie i mieszanka użytkowania gruntów w jednym projekcie. PUD może być wykonane w połączeniu z różnych różnych środków podziału i przekazywania ziemi. Może to być wykonane w koordynacji z tworzeniem podziału, tworzenie kondominium powierzchni ziemi, leasing nieruchomości i podziały gruntów.
Krytyka PUD jest to, że proces uzyskania zatwierdzenia może być zaangażowany i czasochłonne. W związku z tym deweloperzy mogą być zachęcani do rezygnacji z ubiegania się o zatwierdzenie PUD. MZEA zapewnia samorządom lokalnym dwie opcje przeglądu i zatwierdzenia PUD. Lokalne rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym musi określać, która z tych dwóch opcji jest stosowana w jurysdykcji zagospodarowania przestrzennego.
Pierwszą opcją jest obsługa PUD jak poprawka do ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy tak się dzieje, jest to decyzja legislacyjna lub polityczna, a organ ustawodawczy dokonuje ostatecznego zatwierdzenia (zarząd miasta, rada gminy, rada miasta, rada powiatu, zarząd komisarzy). Rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym musi również określać:
- Warunki kwalifikowalności
- Uczestnicy procesu przeglądu
- Wymagania, standardy przeglądu
- Procedury składania wniosków, przeglądu
- Komisja planowania zaleca, organ ustawodawczy przyjmuje poprawkę
Drugą opcją jest obsługa PUD jak specjalne pozwolenie na użytkowanie. Kiedy to zrobić w ten sposób, jest to decyzja administracyjna. Najczęściej (i zalecane) ostateczna decyzja jest podejmowana przez komisję planowania lub personel zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym musi określać:
- Warunki kwalifikowalności
- Uczestnicy procesu przeglądu
- Wymagania & standardy przeglądu & zatwierdzenia
- Procedury składania wniosków, przeglądu & zatwierdzenia.
- Kto zatwierdza PUD (co może być komisja planowania (zazwyczaj), urzędnik administracyjny (administrator zagospodarowania przestrzennego) (czasami) lub organ ustawodawczy (rzadziej) (nie zalecane).
Porównanie między PUD jako administracyjne versus jako zmiany zagospodarowania przestrzennego pokazuje: Gdy odbywa się to w trybie administracyjnym, czas przeglądu jest szybszy, a decyzja opiera się na standardach szczegółowo określonych w rozporządzeniu o zagospodarowaniu przestrzennym. Organ opiniujący musi przedstawić ustalenia faktyczne i szczegółowo uzasadnić swoje decyzje. Jeśli wszystkie standardy ae spełnione, a następnie PUD musi być zatwierdzony. Jeśli PUD jest traktowany jako zmiana zagospodarowania przestrzennego, czas przeglądu trwa dłużej (co zniechęca do korzystania z PUD), ale jest więcej elastyczności i więcej swobody, aby powiedzieć „tak” lub „nie” do wniosku PUD.
Michigan State University Extension edukatorzy specjalizujący się w zagospodarowaniu przestrzennym, może pomóc dalej z PUD, lub można uczestniczyć w programie Michigan Citizen Planner, gdzie to i wiele koncepcji zagospodarowania przestrzennego są wprowadzane.