Yksi kaavoituksen kritiikeistä on se, että se ei ole joustavaa ja johtaa samankaltaisiin, ”keksimäisiin” naapurustoihin. Vähän kuin Pete Seegerin vuonna 1963 laulaman 1960-luvun protestilaulun Little Boxes kohde:
Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
Täällä on vihreä ja vaaleanpunainen
Ja sininen ja keltainen,
Ja ne kaikki on tehty ticky tackystä
Ja ne kaikki näyttävät ihan samanlaisilta.
(Pikkulaatikot sanat ja musiikki Malvina Reynolds; tekijänoikeus 1962 Schroder Music Company, uusittu 1990).
Michigan muutti vuonna 1980 kaavoituksen valtuutuslakejaan sallimalla enemmän joustavuutta kaavoituksessa. Nykyään Michigan Zoning Enabling Act (MZEA) sisältää tämän valtuutuksen MCL 125.3503:ssa.
Tätä lisäjoustavuutta kutsutaan suunnitelluksi yksikkökehittämiseksi (planned unit development, PUD), joka sallii sekoittuneet maankäyttömuodot samassa rakennuskohteessa sekä klusteroinnin ja joustavuuden PUD:n palstojen suunnittelussa. Toiset voivat viitata tähän käytäntöön muilla nimillä: klusterivyöhykejako, suunnitelmallinen kehittäminen, yhdyskuntarakenteen yksikkösuunnitelma, suunnitelmallinen asuinalueiden kehittäminen ja muuta terminologiaa.
Esimerkki tästä voisi olla hiihtokeskus. Tyypillinen Pohjois-Michiganin hiihtokeskus hyödyntää PUD:n kykyä sekoittaa erilaisia maankäyttömuotoja yhdeksi kokonaisuudeksi. Ajatelkaa käyttötarkoitusten yhdistelmää ja klusterointia, joka on tyypillisessä hiihtokeskuksessa:
- Hiihtomäki (avointa tilaa)
- Golfkenttä (avointa tilaa)
- Hotelli/motelli
- Ravintola
- Terveysklubi
- Pro… shop
- Hiihtoliike
- Muu vähittäiskauppa ja palvelut
- Konferenssikeskus
- Radat (avointa tilaa)
- Yksityiskäyttöön ja monikäyttöön tarkoitettuperheasuntoja
Kaiken tämän voi omistaa yksi henkilö; kaikki yhtä palstaa, kaikki hyvin joustavaa suunnittelua.
PUD:n toinen näkökohta on joustavuus palstojen koon ja muodon suhteen. Esimerkiksi kaavoitus saattaa vaatia 15 000 neliöjalan vähimmäispalstakokoa tai palstaa, jonka koko on 100 jalkaa kertaa 150 jalkaa. Tämä tarkoittaa kahdesta kolmeen palstaa hehtaaria kohti. Joten jos jollakulla on 10 hehtaaria maata, hän voi luoda 25 palstaa (sen jälkeen, kun katualueet on poistettu). PUD voi kuitenkin sallia ryhmittelyn, joten 25 palstaa on vain viidellä hehtaarilla 10 hehtaarista, koska muilla viidellä hehtaarilla halutaan säilyttää avointa tilaa (kosteikko, maisemakuva, virkistysalue). PUD sallii, että kukin lohko on noin 7 500 neliöjalkaa 15 000 neliöjalan sijasta. Kokonaistiheys 25 hehtaaria koko 10 hehtaarin alueella on kuitenkin sama tässä esimerkissä.
Tässä PUD-esimerkissä kehitystyö alkaa yhdeltä palstalta ja omistajalta, mutta kun se tehdään, syntyy useita eri maanomistajia ja 25 eri palstaa.
PUD voidaan perustaa myös siten, että se sallii sekä maankäyttömuotojen ryhmittelyn että sekoittamisen samassa hankkeessa. PUD voidaan tehdä yhdessä useiden eri maanjako- ja luovutustapojen kanssa. Se voidaan tehdä yhdessä aluerajauksen perustamisen, maan pinta-alasta muodostettavan osakehuoneiston perustamisen, kiinteistöjen vuokraamisen ja tonttijakojen kanssa.
Kritiikkiä PUD:ia kohtaan on se, että lupaprosessi voi olla monimutkainen ja aikaa vievä. Siksi rakennuttajia saatetaan kannustaa olemaan hakematta PUD-hyväksyntää. MZEA tarjoaa paikallisviranomaisille kaksi vaihtoehtoa PUD:n tarkastelua ja hyväksymistä varten. Paikallisessa kaavoitusasetuksessa on määriteltävä, kumpaa näistä kahdesta vaihtoehdosta käytetään kaavoitusalueella.
Ensimmäinen vaihtoehto on käsitellä PUD-aluetta kaavamuutoksen tavoin. Näin tehtynä kyse on lainsäädännöllisestä eli poliittisesta päätöksestä, ja lainsäädäntöelin tekee lopullisen hyväksynnän (kunnanvaltuusto, kyläneuvosto, kaupunginvaltuusto, lääninhallitus). Kaavoitusasetuksessa on myös määriteltävä:
- Kelpoisuusedellytykset
- Tarkastusprosessin osallistujat
- Tarkastusvaatimukset, -standardit
- Hakemusmenettelyt, tarkastelu
- Suunnittelulautakunta suosittelee, lainsäätäjät hyväksyvät muutoksen
Toisessa vaihtoehdossa PUD-aluekokonaisuutta käsitellään erityiskäyttölupien tavoin. Näin tehtynä se on hallinnollinen päätös. Useimmiten (ja suositellaan) lopullisen päätöksen tekee suunnittelutoimikunta tai kaavoitushenkilöstö. Kaavoitusasetuksessa on määriteltävä:
- Kelpoisuusehdot
- Katselmusprosessin osallistujat
- Edellytykset & vaatimukset & katselmukselle & hyväksynnälle
- Hakemuksen, katselmuksen & hyväksymisen menettelyt.
- Kuka hyväksyy PUD:n (joka voi olla suunnittelutoimikunta (yleensä), hallintoviranomainen (kaavoituspäällikkö) (joskus) tai lainsäädäntöelin (harvemmin) (ei suositella).
Vertailu PUD:n välillä hallinnollisena vs. kaavamuutoksena osoittaa: Kun se tehdään hallinnollisesti, käsittelyaika on nopeampi ja päätös perustuu kaavoitusasetuksessa yksityiskohtaisesti määriteltyihin standardeihin. Tarkastavan elimen on laadittava tosiseikat ja perusteltava päätöksensä yksityiskohtaisesti. Jos kaikki vaatimukset täyttyvät, PUD on hyväksyttävä. Jos asia käsitellään kaavamuutoksena, uudelleentarkasteluaika kestää pidempään (mikä estää PUD:n käytön), mutta PUD-hakemuksen hyväksymiseen on enemmän joustavuutta ja harkintavaltaa.
Michiganin osavaltionyliopiston maankäyttöön erikoistuneet neuvonta-alan kouluttajat voivat auttaa PUD:n käsittelyssä, tai voi osallistua Michiganin kansalaiskaavoittajaohjelmaan (Michigan Citizen Planner program), jossa tutustutaan tähän ja moniin kaavoituskäsitteisiin.