En av kritikerna mot zonindelning är att den inte är flexibel och att den resulterar i ”cookie cutter”-kvarter som är likadana. Ungefär som målet för 1960-talets protestsång Little Boxes som Pete Seeger sjöng 1963:
Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
Det finns en grön och en rosa
och en blå och en gul,
och alla är gjorda av ticky tacky
och alla ser likadana ut.
(Little Boxes words and music by Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, förnyad 1990).
År 1980 ändrade Michigan sina lagar för att möjliggöra en mer flexibel zonindelning. I dag finns detta bemyndigande i Michigan Zoning Enabling Act (MZEA) i MCL 125.3503.
Den ökade flexibiliteten kallas planerad enhetsutveckling (PUD), som tillåter blandad markanvändning i en enda utveckling, samt klusterbildning och flexibilitet i utformningen av en PUD:s skiften. Andra kan hänvisa till denna praxis med andra namn: klusterzonering, planerad utveckling, plan för enhetsbebyggelse, planerad bostadsbebyggelse och annan terminologi.
Ett exempel på detta skulle kunna vara en skidanläggning. En typisk skidanläggning i norra Michigan kommer att dra nytta av en PUD:s förmåga att blanda olika markanvändningar i en och samma anläggning. Tänk på den blandning av användningsområden och kluster som finns i en typisk skidort:
- Skidbacke (öppen yta)
- Golfbana (öppen yta)
- Hotell/motell
- Restaurang
- Hälsoklubb
- Pro shop
- Ski shop
- Andra detaljhandel och tjänster
- Konferenscenter
- Stigar (öppen plats)
- Enfamiljshus och flerfamiljshus
- SkidanläggningFamiljebostäder
Allt detta kan ägas av en person; allt kan vara ett enda paket, och det är mycket flexibelt i sin utformning.
Den andra aspekten av en PUD är flexibiliteten när det gäller storlek och form på skiftena. Exempelvis kan zonindelningen kräva en minsta storlek på 15 000 kvadratfot, eller en tomt som är 100 fot gånger 150 fot stor. Det innebär två till tre skiften per hektar. Om man har 10 hektar kan man alltså skapa 25 skiften (efter att mark för gator tagits bort). Men en PUD kan tillåta gruppering, så att de 25 skiftena endast upptar fem av de 10 tunnland, eftersom man vill behålla öppna områden (våtmarker, natursköna vyer, rekreationsområden) på de andra fem tunnland. PUD tillåter att varje paket är ungefär 7 500 kvadratfot, i stället för 15 000 kvadratfot. Men den totala tätheten på 25 för hela 10 hektar är densamma i detta exempel.
I detta PUD-exempel börjar utvecklingen som ett paket och en ägare, men när det är klart skapas flera olika markägare och 25 olika paket.
En PUD kan också inrättas för att möjliggöra både klusterbildning och blandning av markanvändning i ett projekt. En PUD kan göras i samband med flera olika sätt att dela upp och överföra mark. Det kan göras i samordning med skapandet av en underavdelning, skapandet av en bostadsrätt på markytan, uthyrning av egendom och markdelning.
En kritik mot PUD är att processen för att få ett godkännande kan vara komplicerad och tidskrävande. Därför kan byggherrar uppmuntras att inte söka ett PUD-godkännande. MZEA ger lokala myndigheter två alternativ för granskning och godkännande av en PUD. Den lokala zonindelningsförordningen måste ange vilket av de två alternativen som används i zonindelningsjurisdiktionen.
Det första alternativet är att hantera PUD:n som en zonindelningsändring. När det görs på detta sätt är det ett lagstiftande eller politiskt beslut, och det lagstiftande organet gör det slutliga godkännandet (kommunstyrelse, bystyrelse, stadsstyrelse, länsstyrelse). I zonindelningsförordningen måste det också anges:
- Villkor för att komma i fråga
- Deltagare i granskningsprocessen
- Krav, standarder för granskning
- Förfaranden för ansökan, granskning
- Planeringskommissionen rekommenderar, lagstiftande organ antar ändringen
Det andra alternativet är att hantera PUD:n som ett tillstånd för specialanvändning. När det görs på detta sätt är det ett administrativt beslut. Oftast (och rekommenderas) fattas det slutliga beslutet av planeringskommissionen eller zonindelningspersonalen. I planeringsförordningen måste följande anges:
- Villkor för stödberättigande
- Deltagare i granskningsprocessen
- Krav & standarder för granskning & godkännande
- Förfaranden för ansökan, granskning & godkännande.
- Vem godkänner PUD (vilket kan vara planeringskommissionen (vanligtvis), administrativ tjänsteman (zonindelningsadministratör) (ibland) eller lagstiftande organ (mer sällan) (rekommenderas inte).
En jämförelse mellan PUD som en administrativ kontra som en zonindelningsändring visar: När det görs administrativt är granskningstiden kortare och beslutet baseras på standarder som beskrivs i detalj i zonindelningsförordningen. Det granskande organet måste ta fram ett faktaunderlag och redogöra för sina skäl för besluten. Om alla standarder är uppfyllda måste PUD godkännas. Om det hanteras som en ändring av planläggningen tar granskningen längre tid (vilket avskräcker från att använda PUD), men det finns mer flexibilitet och mer utrymme för att säga ja eller nej till en PUD-ansökan.
Michigan State Universitys förlängningsutbildare som specialiserar sig på markanvändning kan hjälpa till med PUD, eller så kan man delta i Michigan Citizen Planner-programmet, där detta och många andra planläggningsbegrepp introduceras.