En af kritikpunkterne af zoneinddeling er, at den ikke er fleksibel og resulterer i “cookie cutter”-kvarterer med ensartede områder. Lidt ligesom målet for 1960’ernes protestsang Little Boxes, der blev sunget af Pete Seeger i 1963:
Lille kasser på bakkeskråningen,
Lille kasser lavet af ticky tacky,
Lille kasser på bakkeskråningen,
Lille kasser alle sammen ens.
Der er en grøn og en lyserød
og en blå og en gul,
og de er alle lavet af ticky tacky
og de ser alle ens ud.
(Little Boxes words and music by Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, fornyet 1990).
I 1980 ændrede Michigan sine zoning enabling acts for at give mulighed for større fleksibilitet i zoneinddelingen. I dag indeholder Michigan Zoning Enabling Act (MZEA) denne bemyndigelse i MCL 125.3503.
Denne ekstra fleksibilitet kaldes planlagt enhedsudvikling (PUD), som giver mulighed for blandet arealanvendelse i en enkelt udvikling samt klynge og fleksibilitet i udformningen af en PUD’s parceller. Andre kan henvise til denne praksis med andre navne: klyngezonering, planlagt udvikling, community unit plan, planlagt boligudvikling og anden terminologi.
Et eksempel på dette kunne være et skisportssted. Et typisk skisportssted i det nordlige Michigan vil drage fordel af en PUD’s evne til at blande forskellige arealanvendelser i én bebyggelse. Tænk på den blanding af anvendelser og klynger, der er i et typisk skisportssted:
- Skibakke (åbent område)
- Golfbane (åbent område)
- Hotel/motel
- Restaurant
- Sundhedsklub
- Pro shop
- Skihop
- Andre detailhandel og tjenesteydelser
- Konferencecenter
- Spor (åbent landskab)
- Enfamilie- og multifamilieboliger
Alt dette kan være ejet af én person; alt sammen én parcel, alt sammen meget fleksibelt i udformningen.
Det andet aspekt af en PUD er fleksibilitet med hensyn til parcelstørrelser og -former. For eksempel kan en zoneinddeling kræve en minimumsparcelstørrelse på 15.000 kvadratfod eller en parcel, der er 100 fod gange 150 fod stor. Det betyder to til tre parceller pr. acre. Så hvis man har 10 acres, kan man måske oprette 25 parceller (efter at jord til gader er taget ud). Men en PUD kan tillade klyngeudlægning, så de 25 parceller kun fylder fem af de 10 acres, fordi der er et ønske om at bevare et åbent område (vådområde, naturskønt område, rekreativt område) på de andre fem acres. PUD’en tillader, at hver parcel er på ca. 7 500 kvadratfod i stedet for 15 000 kvadratfod. Men den samlede tæthed på 25 for hele 10 acres er den samme i dette eksempel.
I dette PUD-eksempel starter udviklingen som én parcel og ejer, men når det er gjort, skabes der flere forskellige grundejere og 25 forskellige parceller.
En PUD kan også oprettes for at tillade både klynge og blanding af arealanvendelser i ét projekt. En PUD kan gøres i forbindelse med forskellige forskellige måder at opdele og overdrage jord på. Det kan gøres i koordination med oprettelse af en underopdeling, oprettelse af en ejerlejlighed af jordoverfladen, udlejning af ejendom og jordfordeling.
Et kritikpunkt af PUD er, at processen for at opnå godkendelse kan være indviklet og tidskrævende. Så bygherrer kan blive tilskyndet til ikke at søge en PUD-godkendelse. MZEA giver de lokale myndigheder to muligheder for gennemgang og godkendelse af en PUD. Den lokale zoneforordning skal angive, hvilken af de to muligheder der anvendes i den pågældende zoneringsjurisdiktion.
Den første mulighed er at behandle PUD’en som en zoneændring. Når det gøres på denne måde, er det en lovgivningsmæssig eller politisk beslutning, og det er det lovgivende organ, der foretager den endelige godkendelse (kommunalbestyrelse, landsbyråd, byråd, amtskommissærer). Zoneringsbekendtgørelsen skal også specificere:
- Betingelser for støtteberettigelse
- Deltagere i gennemgangsprocessen
- Krav, standarder for gennemgang
- Procedurer for ansøgning, gennemgang
- Planlægningskommission anbefaler, lovgivende organ vedtager ændring
Den anden mulighed er at håndtere PUD’en som en særlig anvendelsestilladelse. Når det gøres på denne måde, er det en administrativ afgørelse. Oftest (og det anbefales) træffes den endelige beslutning af planlægningskommissionen eller zoneringspersonalet. Planlægningsbekendtgørelsen skal specificere:
- Betingelser for støtteberettigelse
- Deltagere i gennemgangsprocessen
- Krav & standarder for gennemgang & godkendelse
- Procedurer for ansøgning, gennemgang & godkendelse
- .
- Hvem godkender PUD’en (som kan være planlægningskommissionen (normalt), den administrative embedsmand (zoneadministrator) (nogle gange) eller det lovgivende organ (sjældnere) (anbefales ikke).
En sammenligning mellem PUD som en administrativ versus som en zoneændring viser: Når det gøres administrativt, er gennemgangen hurtigere, og afgørelsen er baseret på standarder, der er beskrevet i detaljer i zoneinddelingsbekendtgørelsen. Den gennemgribende instans skal udarbejde en konstatering af de faktiske omstændigheder og redegøre detaljeret for sine begrundelser for beslutningerne. Hvis alle standarderne er opfyldt, skal PUD’en godkendes. Hvis det behandles som en zoneændring, tager gennemgangen længere tid (hvilket afskrækker fra at bruge PUD), men der er mere fleksibilitet og større skønsbeføjelse til at sige “ja” eller “nej” til en PUD-anmodning.
Michigan State University Extension undervisere med speciale i arealanvendelse kan hjælpe yderligere med PUD, eller man kan deltage i Michigan Citizen Planner-programmet, hvor dette og mange zoneinddelingsbegreber introduceres.