L’une des critiques du zonage est qu’il n’est pas flexible, et entraîne des quartiers « cookie cutter » de similitude. Un peu comme la cible de la chanson de protestation des années 1960 Little Boxes chantée par Pete Seeger en 1963:
Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
Il y en a une verte et une rose
Et une bleue et une jaune,
Et elles sont toutes faites de ticky tacky
Et elles se ressemblent toutes.
(Little Boxes paroles et musique de Malvina Reynolds ; copyright 1962 Schroder Music Company, renouvelé en 1990).
En 1980, le Michigan a modifié ses lois d’habilitation de zonage pour permettre plus de flexibilité dans le zonage. Aujourd’hui, la loi d’habilitation de zonage du Michigan (MZEA), abrite cette autorisation à MCL 125.3503.
Cette flexibilité supplémentaire est appelée développement d’unité planifiée (PUD), qui permet des utilisations foncières mixtes dans un seul développement, et le regroupement et la flexibilité dans la conception des parcelles d’un PUD. D’autres peuvent désigner cette pratique par d’autres noms : zonage en grappes, développement planifié, plan d’unité communautaire, développement résidentiel planifié et autres terminologies.
Un exemple de ceci pourrait être une station de ski. Une station de ski typique du nord du Michigan profitera de la capacité d’un PUD à mélanger différentes utilisations du sol dans un seul développement. Pensez au mélange d’utilisations et au regroupement qui se trouve dans une station de ski typique :
- Colline de ski (espace ouvert)
- Parc de golf (espace ouvert)
- Hôtel/motel
- Restaurant
- Club de santé
- Pro magasin
- Magasin de ski
- Autres commerces et services
- Centre de conférence
- Trails (espace ouvert)
- Logement unifamilial et plurifamilial
.famille
Tout cela peut être la propriété d’une seule personne ; une seule parcelle, une conception très flexible.
Le deuxième aspect d’un PUD est la flexibilité avec les tailles et les formes des parcelles. Par exemple, le zonage peut exiger une taille minimale de parcelle de 15 000 pieds carrés, ou une parcelle de 100 pieds par 150 pieds. Cela signifie deux à trois parcelles par acre. Ainsi, si une personne dispose de 10 acres, elle peut être en mesure de créer 25 parcelles (après avoir retiré le terrain pour les rues). Mais un PUD peut permettre le regroupement, de sorte que les 25 parcelles n’occupent que cinq des 10 acres, car on souhaite conserver un espace ouvert (zone humide, vue panoramique, zone de loisirs) sur les cinq autres acres. Le PUD permet à chaque parcelle de faire environ 7 500 pieds carrés, au lieu de 15 000 pieds carrés. Mais la densité globale de 25 pour l’ensemble des 10 acres est la même dans cet exemple.
Dans cet exemple de PUD, le développement commence par une parcelle et un propriétaire, mais lorsqu’il est fait plusieurs propriétaires fonciers différents, et 25 parcelles différentes sont créées.
Un PUD peut également être mis en place pour permettre à la fois le regroupement et le mélange des utilisations des terres dans un projet. Un PUD peut être fait en conjonction avec divers moyens différents de diviser et de transporter des terres. Il peut être fait en coordination avec la création d’un lotissement, la création d’un condominium de la surface du terrain, la location de propriété et les divisions foncières.
Une critique du PUD est que le processus pour obtenir l’approbation peut être impliqué et prendre du temps. Ainsi, les développeurs peuvent être encouragés à ne pas demander une approbation PUD. La MZEA offre aux gouvernements locaux deux options pour l’examen et l’approbation d’un PUD. L’ordonnance locale de zonage doit préciser laquelle des deux options est utilisée dans la juridiction de zonage.
La première option consiste à traiter le PUD comme une modification de zonage. Lorsqu’il est fait de cette façon, il s’agit d’une décision législative, ou politique, et l’organe législatif donne l’approbation finale (conseil de canton, conseil de village, conseil municipal, conseil des commissaires du comté). L’ordonnance de zonage doit également préciser :
- Conditions d’admissibilité
- Participants au processus d’examen
- Exigences, normes d’examen
- Procédures de demande, d’examen
- La commission de planification recommande, l’organe législatif adopte l’amendement
La deuxième option consiste à traiter le PUD comme un permis d’utilisation spéciale. Lorsqu’il est fait de cette façon, il s’agit d’une décision administrative. Le plus souvent (et recommandé), la décision finale est prise par la commission de planification ou le personnel de zonage. L’ordonnance de zonage doit préciser :
- Conditions d’admissibilité
- Participants au processus d’examen
- Exigences &normes d’examen &approbation
- Procédures de demande, d’examen &d’approbation.
- Qui approuve le PUD (qui peut être la commission de planification (habituellement), le fonctionnaire administratif (administrateur de zonage) (parfois), ou l’organe législatif (plus rarement) (non recommandé).
Une comparaison entre le PUD comme un administratif par rapport à une modification de zonage montre : Lorsqu’il est fait de manière administrative, le temps d’examen est plus rapide, et la décision est basée sur des normes énoncées en détail dans l’ordonnance de zonage. L’organe de révision doit produire des conclusions de fait et détailler les raisons de ses décisions. Si toutes les normes sont respectées, le PUD doit être approuvé. S’il est traité comme une modification de zonage, le temps d’examen est plus long (ce qui décourage l’utilisation du PUD), mais il y a plus de flexibilité et plus de discrétion pour dire « oui » ou « non » à une demande de PUD.
Les éducateurs de l’Extension de l’Université de l’État du Michigan spécialisés dans l’utilisation des terres, peuvent aider davantage avec le PUD, ou l’on peut participer au programme Michigan Citizen Planner où ce concept et de nombreux concepts de zonage sont présentés.