Una delle critiche alla zonizzazione è che non è flessibile, e risulta in quartieri “cookie cutter”, uguali a se stessi. Un po’ come l’obiettivo della canzone di protesta degli anni ’60 Little Boxes cantata da Pete Seeger nel 1963:

Piccole scatole sulla collina,
Piccole scatole fatte di ticky tacky,
Piccole scatole sulla collina,
Piccole scatole tutte uguali.
C’è una verde e una rosa
e una blu e una gialla,
e sono tutte fatte di pacchianeria
e sono tutte uguali.
(Little Boxes parole e musica di Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, rinnovato 1990).

Nel 1980, il Michigan ha emendato le sue leggi di zonizzazione per permettere una maggiore flessibilità nella zonizzazione. Oggi, il Michigan Zoning Enabling Act (MZEA), ospita quell’autorizzazione in MCL 125.3503.

Questa flessibilità aggiunta è chiamata sviluppo di unità pianificata (PUD), che permette usi misti del terreno in un singolo sviluppo, e il raggruppamento e la flessibilità nella progettazione dei lotti di un PUD. Altri possono riferirsi a questa pratica con altri nomi: cluster zoning, planned development, community unit plan, planned residential development e altra terminologia.

Un esempio di questo potrebbe essere una stazione sciistica. Una tipica stazione sciistica del Michigan settentrionale approfitterà della capacità di un PUD di mescolare diversi usi della terra in un unico sviluppo. Pensate al mix di usi e al raggruppamento che c’è in una tipica stazione sciistica:

• Collina da sci (spazio aperto)
• Campo da golf (spazio aperto)
• Hotel/motel
• Ristorante
• Health club
• Pro shop
• Ski shop
• Altri negozi e servizi
• Centro congressi
• Percorsi (spazio aperto)
• Alloggi monofamiliari e plurifamiliari

Abitazionifamiglia

Tutto questo può essere di proprietà di una sola persona; tutto un lotto, tutto molto flessibile nel design.

Il secondo aspetto di un PUD è la flessibilità con le dimensioni e le forme dei lotti. Per esempio, la zonizzazione potrebbe richiedere una dimensione minima di 15.000 piedi quadrati, o un lotto di 100 piedi per 150 piedi. Questo significa da due a tre parcelle per acro. Quindi se uno ha 10 acri, potrebbe essere in grado di creare 25 pacchi (dopo aver tolto la terra per le strade). Ma un PUD può permettere il raggruppamento, così i 25 lotti occupano solo cinque dei 10 acri perché c’è il desiderio di mantenere uno spazio aperto (zona umida, vista panoramica, area ricreativa) sugli altri cinque acri. Il PUD permette che ogni pacco sia di circa 7.500 piedi quadrati, invece di 15.000 piedi quadrati. Ma la densità complessiva di 25 per gli interi 10 acri è la stessa in questo esempio.

In questo esempio PUD, lo sviluppo inizia come un lotto e un proprietario, ma quando viene fatto diversi proprietari di terreni, e vengono creati 25 diversi lotti.

Un PUD può anche essere impostato per permettere sia il raggruppamento che il mix di usi del terreno in un progetto. Un PUD può essere fatto in combinazione con vari mezzi diversi di suddivisione e trasmissione del terreno. Può essere fatto in coordinamento con la creazione di una suddivisione, la creazione di un condominio della superficie del terreno, il leasing di proprietà e le divisioni del terreno.

Una critica al PUD è che il processo per ottenere l’approvazione può essere coinvolto e richiedere molto tempo. Così gli sviluppatori possono essere incoraggiati a non cercare un’approvazione PUD. La MZEA fornisce ai governi locali due opzioni per la revisione e l’approvazione di un PUD. L’ordinanza locale di zonizzazione deve specificare quale delle due opzioni è usata nella giurisdizione di zonizzazione.

La prima opzione è di trattare il PUD come un emendamento di zonizzazione. Quando viene fatto in questo modo, è una decisione legislativa, o politica, e l’organo legislativo fa l’approvazione finale (consiglio comunale, consiglio di villaggio, consiglio comunale, consiglio di contea). L’ordinanza urbanistica deve anche specificare:

• Condizioni per l’ammissibilità
• Partecipanti al processo di revisione
• Requisiti, standard per la revisione
• Procedure per la domanda, revisione
• La commissione urbanistica raccomanda, il corpo legislativo adotta l’emendamento

La seconda opzione è quella di gestire il PUD come un permesso di uso speciale. Quando è fatto in questo modo, è una decisione amministrativa. Il più delle volte (e raccomandato) la decisione finale è presa dalla commissione di pianificazione o dallo staff di zonizzazione. L’ordinanza di zonizzazione deve specificare:

• Condizioni per l’ammissibilità
• Partecipanti al processo di revisione
• Requisiti & standard per la revisione & approvazione
• Procedure per la domanda, revisione & approvazione.
• Chi approva il PUD (che può essere la commissione di pianificazione (di solito), il funzionario amministrativo (amministratore della zonizzazione) (a volte), o il corpo legislativo (più raramente) (non raccomandato).

Un confronto tra il PUD come amministrativo e come emendamento di zonizzazione mostra: Quando viene fatto in via amministrativa, il tempo di revisione è più veloce, e la decisione si basa su norme specificate in dettaglio nell’ordinanza di zonizzazione. L’organo di revisione deve produrre una constatazione dei fatti e dettagliare le sue ragioni per le decisioni. Se tutti gli standard sono soddisfatti, allora il PUD deve essere approvato. Se gestito come un emendamento di zonizzazione, il tempo di revisione richiede più tempo (un disincentivo ad usare il PUD), ma c’è più flessibilità e più discrezione per dire “sì” o “no” ad una richiesta PUD.

Gli educatori della Michigan State University Extension specializzati nell’uso del territorio, possono assistere ulteriormente con il PUD, o si può partecipare al programma Michigan Citizen Planner dove questo e molti concetti di zonizzazione sono introdotti.

Sono stati introdotti i concetti di zonizzazione.