Eén van de kritieken op bestemmingsplannen is dat ze niet flexibel zijn, en resulteren in “cookie cutter” buurten van eenvormigheid. Zoiets als het doel van het protestlied Little Boxes uit de jaren zestig, gezongen door Pete Seeger in 1963:

Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky tacky,
Little boxes on the hillside,
Little boxes all the same.
Er is een groene en een roze
En een blauwe en een gele,
En ze zijn allemaal gemaakt van tikkertje
En ze zien er allemaal hetzelfde uit.
(Little Boxes words and music by Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, renewed 1990).

In 1980 wijzigde Michigan zijn bestemmingsplannenwetgeving om meer flexibiliteit in bestemmingsplannen mogelijk te maken. Vandaag de dag, de Michigan Zoning Enabling Act (MZEA), herbergt die machtiging op MCL 125.3503.

Die toegevoegde flexibiliteit wordt planned unit development (PUD) genoemd, die gemengde landgebruiken in een enkele ontwikkeling toestaat, en clustering en flexibiliteit in het ontwerp van de percelen van een PUD. Anderen kunnen naar deze praktijk verwijzen met andere namen: cluster zonering, geplande ontwikkeling, gemeenschap unit plan, geplande residentiële ontwikkeling en andere terminologie.

Een voorbeeld hiervan zou een ski-resort kunnen zijn. Een typisch skioord in het noorden van Michigan zal gebruik maken van de mogelijkheid van een PUD om verschillende vormen van landgebruik in één ontwikkeling te mengen. Denk aan de mix van toepassingen en clustering dat is in een typisch ski-resort:

• Skiheuvel (open ruimte)
• Golfbaan (open ruimte)
• Hotel/motel
• Restaurant
• Gezondheidsclub
• Pro winkel
• Skiwinkel
• Overige detailhandel en diensten
• Conferentiecentrum
• Trails (open ruimte)
• Eengezins- en meergezinswoningen

Restaurant

• Restaurant
• Gelegenheid
• gezinswoningen

Dit alles kan eigendom zijn van één persoon; allemaal één kavel, allemaal zeer flexibel in ontwerp.

Het tweede aspect van een PUD is flexibiliteit met de perceelsgrootte en -vorm. Bijvoorbeeld, het bestemmingsplan kan een minimale perceelgrootte van 15.000 vierkante voet vereisen, of een perceel dat 100 voet bij 150 voet groot is. Dat betekent twee tot drie percelen per acre. Dus als iemand 10 acres heeft, kan hij misschien 25 percelen creëren (nadat de grond voor straten eruit is gehaald). Maar een PUD kan clustering toestaan, zodat de 25 percelen slechts vijf van de 10 acres in beslag nemen omdat men open ruimte wil behouden (waterrijk gebied, landschappelijk uitzicht, recreatiegebied) op de andere vijf acres. De PUD staat toe dat elk perceel ongeveer 7.500 vierkante voet groot is, in plaats van 15.000 vierkante voet. Maar de totale dichtheid van 25 voor de gehele 10 acres is hetzelfde in dit voorbeeld.

In dit PUD-voorbeeld begint de ontwikkeling als één perceel en eigenaar, maar wanneer het wordt gedaan, worden verschillende landeigenaren en 25 verschillende percelen gecreëerd.

Een PUD kan ook worden opgezet om zowel de clustering als de mix van landgebruik in één project toe te staan. Een PUD kan worden gedaan in combinatie met verschillende manieren om grond te splitsen en over te dragen. Het kan worden gedaan in coördinatie met het creëren van een onderverdeling, het creëren van een condominium van de oppervlakte van land, het leasen van eigendom en landverdelingen.

Een punt van kritiek op PUD is dat het proces om goedkeuring te verkrijgen ingewikkeld en tijdrovend kan zijn. Daarom kunnen ontwikkelaars worden aangemoedigd geen PUD-goedkeuring aan te vragen. De MZEA biedt de plaatselijke overheden twee mogelijkheden voor de beoordeling en goedkeuring van een PUD. In de plaatselijke bestemmingsplannen moet worden gespecificeerd welke van de twee opties in het betrokken rechtsgebied wordt gebruikt.

De eerste optie is de PUD te behandelen als een bestemmingsplanwijziging. Wanneer dit op deze manier wordt gedaan, is het een wetgevende, of beleidsbeslissing, en het wetgevend orgaan neemt de uiteindelijke goedkeuring (township board, dorpsraad, gemeenteraad, county raad van commissarissen). De bestemmingsverordening moet ook het volgende bepalen:

• Voorwaarden om in aanmerking te komen
• Deelnemers aan het herzieningsproces
• Eisen, normen voor herziening
• Procedures voor aanvraag, herziening
• Planningscommissie beveelt aan, wetgevend lichaam keurt wijziging goed

De tweede optie is om de PUD te behandelen als een speciale gebruiksvergunning. Wanneer dit op deze manier wordt gedaan, is het een administratief besluit. Meestal (en aanbevolen) wordt de uiteindelijke beslissing genomen door de planningscommissie of het personeel van het bestemmingsplan. De bestemmingsverordening moet het volgende bepalen:

• Voorwaarden om in aanmerking te komen
• Deelnemers aan het beoordelingsproces
• Eisen & normen voor beoordeling & goedkeuring
• Procedures voor aanvraag, beoordeling & goedkeuring.
• Wie keurt de PUD goed (dat kan de planningscommissie zijn (meestal), de administratieve ambtenaar (bestemmingsplanbeheerder) (soms), of het wetgevend lichaam (zeldzamer) (niet aanbevolen).

Een vergelijking tussen PUD als een administratieve versus als een bestemmingsplanwijziging laat zien: Wanneer het administratief wordt gedaan, is de herzieningstijd sneller, en het besluit is gebaseerd op normen die in detail zijn uiteengezet in de bestemmingsverordening. De beroepsinstantie moet de feiten vaststellen en haar besluiten met redenen omkleden. Als aan alle normen is voldaan, moet de PUD worden goedgekeurd. Als de PUD wordt behandeld als een wijziging van het bestemmingsplan, duurt de herziening langer (een ontmoediging om de PUD te gebruiken), maar er is meer flexibiliteit en meer discretie om “ja” of “nee” te zeggen tegen een PUD-verzoek.

Medewerkers van de Michigan State University Extension, gespecialiseerd in landgebruik, kunnen verder helpen met PUD, of men kan deelnemen aan het Michigan Citizen Planner-programma waarin dit en vele andere bestemmingsplanconcepten worden geïntroduceerd.