Uma das críticas do zoneamento é que ele não é flexível, e resulta em bairros “cortadores de biscoitos” de mesma similaridade. Mais ou menos como o alvo da canção de protesto dos anos 60 Little Boxes cantada por Pete Seeger em 1963:

Caixas pequenas na encosta,
Caixas pequenas feitas de ticky tacky,
Caixas pequenas na encosta,
Caixas pequenas na encosta,
Caixas pequenas de qualquer forma.
Há um verde e um rosa,
E um azul e um amarelo,
E são todos feitos de ticky tacky,
E são todos iguais.
(Little Boxes palavras e música de Malvina Reynolds; copyright 1962 Schroder Music Company, renovado em 1990).

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Em 1980, Michigan alterou o seu zoneamento, permitindo que os actos permitissem maior flexibilidade no zoneamento. Hoje, o Michigan Zoning Enabling Act (MZEA), abriga essa autorização no MCL 125.3503.

Que a flexibilidade adicional é chamada de desenvolvimento de unidade planejada (PUD), que permite usos de terras mistas em um único desenvolvimento, e agrupamento e flexibilidade no design das parcelas de um PUD. Outros podem se referir a essa prática por outros nomes: zoneamento de cluster, desenvolvimento planejado, plano de unidade comunitária, desenvolvimento residencial planejado e outra terminologia.

Um exemplo disso poderia ser uma estação de esqui. Uma estação de esqui típica do norte de Michigan aproveitará a capacidade de um PUD de misturar diferentes usos do solo em um único empreendimento. Pense sobre a mistura de usos e agrupamento que existe em uma estância de esqui típica:

• Costa de esqui (espaço aberto)
• Campo de golfe (espaço aberto)
• Hotel/motel
• Restaurante
• Clube de saúde
• Pro loja
• Ski shop
• Outros retalhistas e serviços
• Centro de conferências
• Trilho (espaço aberto)
• Família única e multihabitação familiar

Tudo isto pode ser propriedade de uma pessoa; tudo de uma só peça, tudo muito flexível no design.

O segundo aspecto de um PUD é a flexibilidade com os tamanhos e formas das parcelas. Por exemplo, o zoneamento pode exigir um tamanho mínimo de parcela de 15.000 pés quadrados, ou uma parcela de 100 pés por 150 pés de tamanho. Isso significa duas a três parcelas por acre. Assim, se uma tiver 10 acres, ela pode ser capaz de criar 25 parcelas (depois que o terreno para ruas for retirado). Mas um PUD pode permitir o agrupamento, então as 25 parcelas ocupam apenas cinco dos 10 acres porque há um desejo de manter espaço aberto (zona húmida, vista panorâmica, área de recreação) nos outros cinco acres. O PUD permite que cada parcela seja de cerca de 7.500 pés quadrados, ao invés de 15.000 pés quadrados. Mas a densidade total de 25 para os 10 acres completos é a mesma neste exemplo.

Neste exemplo de PUD, o desenvolvimento começa como uma parcela e proprietário, mas quando são feitos vários proprietários de terra diferentes, e 25 parcelas diferentes são criadas.

Um PUD também pode ser configurado para permitir tanto o agrupamento quanto a mistura de usos da terra em um projeto. Um PUD pode ser feito em conjunto com vários meios diferentes de divisão e transporte de terras. Pode ser feito em coordenação com a criação de uma subdivisão, criação de um condomínio da superfície do terreno, arrendamento de propriedade e divisões do terreno.

Uma crítica ao PUD é que o processo para obter a aprovação pode ser envolvido e demorado. Assim, os promotores podem ser encorajados a não procurar uma aprovação do PUD. O MZEA fornece aos governos locais duas opções para a revisão e aprovação de um PUD. A ordenação de zoneamento local tem de especificar qual das duas opções é usada na jurisdição de zoneamento.

A primeira opção é lidar com o PUD como uma emenda de zoneamento. Quando feito dessa forma, é uma decisão legislativa, ou política, e o órgão legislativo faz a aprovação final (conselho municipal, conselho de vila, conselho municipal, conselho de comissários do condado). A portaria de zoneamento também deve especificar:

• Condições de elegibilidade
• Participantes em processo de revisão
• Requisitos, normas para revisão
• Procedimentos para aplicação, revisão
• A comissão de planejamento recomenda, o corpo legislativo adota emenda

A segunda opção é lidar com o PUD como uma licença de uso especial. Quando feito desta forma, é uma decisão administrativa. Na maioria das vezes (e recomendada), a decisão final é tomada pela comissão de planejamento ou pelo pessoal de zoneamento. A ordenação de zoneamento deve especificar:

• Condições de elegibilidade
• Participantes no processo de revisão
• Requisitos & Padrões para revisão & Aprovação
• Procedimentos para aplicação, revisão & Aprovação.
• Quem aprova o PUD (que pode ser a comissão de planejamento (geralmente), funcionário administrativo (administrador de zoneamento) (às vezes), ou órgão legislativo (mais raramente) (não recomendado).

Uma comparação entre o PUD como administrativo versus como mostra uma emenda de zoneamento: Quando feita administrativamente, o tempo de revisão é mais rápido, e a decisão é baseada em padrões explicitados em detalhes na portaria de zoneamento. O órgão de revisão deve produzir uma constatação de fato e detalhar suas razões para as decisões. Se todos os padrões ae cumprirem, então o PUD deve ser aprovado. Se tratado como uma alteração de zoneamento, o tempo de revisão leva mais tempo (um desestímulo ao uso do PUD), mas há mais flexibilidade e mais discrição para dizer “sim” ou “não” a um pedido de PUD.

Michigan State University Extension educators specializing in land use, can assist further with PUD, or one can participate in the Michigan Citizen Planner programner where this and many zoneoning concepts are introduced.