Eine der Kritiken an der Zonierung ist, dass sie nicht flexibel ist und zu gleichförmigen „Cookie-Cutter“-Vierteln führt. Ähnlich wie das Ziel des 1960er Protestliedes Little Boxes, das Pete Seeger 1963 sang:
Kleine Schachteln am Hang,
Kleine Schachteln aus Ticky Tacky,
Kleine Schachteln am Hang,
Kleine Schachteln, die alle gleich sind.
Es gibt ein grünes und ein rosafarbenes
Und ein blaues und ein gelbes,
Und sie sind alle aus klebrigem Ticky Tack
Und sie sehen alle gleich aus.
(Little Boxes Text und Musik von Malvina Reynolds; Copyright 1962 Schroder Music Company, erneuert 1990).
Im Jahr 1980 änderte Michigan seine Gesetze zur Zoneneinteilung, um mehr Flexibilität bei der Zoneneinteilung zu ermöglichen. Heute ist diese Ermächtigung im Michigan Zoning Enabling Act (MZEA) unter der Nummer MCL 125.3503 verankert.
Diese zusätzliche Flexibilität wird als „planned unit development“ (PUD) bezeichnet, die eine gemischte Landnutzung in einem einzigen Baugebiet sowie die Bündelung und flexible Gestaltung von PUD-Parzellen ermöglicht. Andere nennen diese Praxis auch anders: Cluster Zoning, geplante Entwicklung, Community Unit Plan, geplante Wohnbebauung und andere Bezeichnungen.
Ein Beispiel hierfür könnte ein Skigebiet sein. Ein typisches Skigebiet in Nord-Michigan wird die Vorteile eines PUD nutzen, um verschiedene Landnutzungen in einer Anlage zu mischen. Denken Sie an die Nutzungsmischung und Clusterbildung in einem typischen Skigebiet:
- Skipiste (Freifläche)
- Golfplatz (Freifläche)
- Hotel/Motel
- Restaurant
- Gesundheitsclub
- Pro Geschäft
- Skigeschäft
- Sonstiger Einzelhandel und Dienstleistungen
- Konferenzzentrum
- Wanderwege (Freiraum)
- Einfamilien- undEinfamilien- und Mehrfamilienhäuser
All dies kann im Besitz einer Person sein; Alles eine Parzelle, alles sehr flexibel in der Gestaltung.
Der zweite Aspekt einer PUD ist die Flexibilität bei den Parzellengrößen und -formen. Zum Beispiel kann die Bebauungsplanung eine Mindestgröße von 15.000 Quadratmetern oder eine Parzelle mit einer Größe von 100 mal 150 Fuß vorschreiben. Das bedeutet zwei bis drei Parzellen pro Hektar. Wenn man also 10 Hektar hat, kann man vielleicht 25 Parzellen anlegen (nachdem das Land für die Straßen abgezogen wurde). Eine PUD kann jedoch eine Clusterbildung zulassen, so dass die 25 Parzellen nur fünf der 10 Hektar einnehmen, weil man auf den anderen fünf Hektar Freiflächen (Feuchtgebiete, landschaftlich reizvolle Aussichten, Erholungsgebiete) erhalten möchte. Die PUD erlaubt jeder Parzelle eine Fläche von etwa 7.500 Quadratmetern statt 15.000 Quadratmetern. Aber die Gesamtdichte von 25 für die gesamten 10 Hektar ist in diesem Beispiel gleich.
In diesem PUD-Beispiel beginnt die Entwicklung mit einer Parzelle und einem Eigentümer, aber wenn sie durchgeführt wird, werden mehrere verschiedene Landbesitzer und 25 verschiedene Parzellen geschaffen.
Eine PUD kann auch so eingerichtet werden, dass sowohl die Bündelung als auch die Mischung von Landnutzungen in einem Projekt möglich ist. Eine PUD kann in Verbindung mit verschiedenen Arten der Aufteilung und Übertragung von Land durchgeführt werden. Sie kann in Verbindung mit einer Unterteilung, der Schaffung von Eigentumswohnungen, der Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilungen durchgeführt werden.
Ein Kritikpunkt an PUD ist, dass das Genehmigungsverfahren sehr kompliziert und zeitaufwendig sein kann. Dies kann Bauträger ermutigen, sich nicht um eine PUD-Genehmigung zu bemühen. Das MZEA bietet den lokalen Behörden zwei Möglichkeiten für die Prüfung und Genehmigung von PUDs. Die örtliche Bauleitplanung muss festlegen, welche der beiden Möglichkeiten in der jeweiligen Gemeinde angewandt wird.
Die erste Möglichkeit besteht darin, eine PUD wie eine Bauleitplanänderung zu behandeln. In diesem Fall handelt es sich um eine gesetzgeberische oder politische Entscheidung, und die gesetzgebende Körperschaft trifft die endgültige Entscheidung (Gemeindevorstand, Dorfrat, Stadtrat, Bezirksvorstand). In der Flächennutzungsverordnung muss außerdem Folgendes festgelegt werden:
- Bedingungen für die Zulässigkeit
- Beteiligte am Überprüfungsprozess
- Anforderungen, Standards für die Überprüfung
- Verfahren für Antrag, Überprüfung
- Planungsausschuss empfiehlt, gesetzgebende Körperschaft nimmt Änderung an
Die zweite Möglichkeit besteht darin, die PUD wie eine Sondernutzungserlaubnis zu behandeln. In diesem Fall handelt es sich um eine Verwaltungsentscheidung. In den meisten Fällen (und empfohlen) wird die endgültige Entscheidung von der Planungskommission oder dem Planungsstab getroffen. Die Flächennutzungsverordnung muss Folgendes festlegen:
- Bedingungen für die Zulässigkeit
- Beteiligte am Überprüfungsverfahren
- Anforderungen &Standards für die Überprüfung &Genehmigung
- Verfahren für Antrag, Überprüfung &Genehmigung.
- Wer genehmigt die PUD (das kann die Planungskommission sein (normalerweise), der Verwaltungsbeamte (Zonenverwalter) (manchmal) oder die gesetzgebende Körperschaft (seltener) (nicht empfohlen).
Ein Vergleich zwischen PUD als Verwaltungsmaßnahme und als Zonenänderung zeigt: Bei einer administrativen Änderung ist die Prüfungszeit kürzer, und die Entscheidung basiert auf den in der Flächennutzungsverordnung ausführlich dargelegten Standards. Die überprüfende Stelle muss einen Tatsachenbericht erstellen und ihre Entscheidungen ausführlich begründen. Wenn alle Standards erfüllt sind, muss die PUD genehmigt werden. Bei einer Änderung des Flächennutzungsplans dauert die Prüfung länger (was von der Nutzung der PUD abhält), aber es gibt mehr Flexibilität und einen größeren Ermessensspielraum, um einen PUD-Antrag zu bejahen oder abzulehnen.
Die auf Flächennutzung spezialisierten Dozenten der Michigan State University Extension können bei der PUD weiterhelfen, oder man kann am Michigan Citizen Planner Programm teilnehmen, in dem dieses und viele andere Flächennutzungskonzepte vorgestellt werden.